Zima w mieszkaniówce trwa, ale nowe dane przyniosły nadzieję na zmianę

Energia
Przemysł
Rynki
Giełda i notowania
Rynki zagraniczne
Bezpieczeństwo
Tech
Budownictwo
Logistyka
Strefa Premium
Polityka i sondaże
Wybory Prezydenckie 2025
Parlament
Sondaże
Wydarzenia
Jeśli ktoś liczył na odbicie się mieszkaniówki w pierwszym kwartale tego roku, to się przeliczył. Mniejsza niż w analogicznym okresie roku ubiegłego była liczba mieszkań, które oddano do użytkowania, i tych, których budowę rozpoczęto. Mniej wydano także pozwoleń na budowę nowych lokali. Jeśli uważnie przyjrzeć się jednak przedstawionym przez GUS liczbom, widać, że statystyki za marzec są już wyraźnie lepsze od tych za luty. Czy to sygnał zmiany trendu, pokażą dane za kolejne miesiące.
Według wstępnych danych GUS od stycznia do marca oddano do użytkowania nieco ponad 46 tys. mieszkań, tj. o 4,6 proc. mniej niż w tym samym okresie roku 2024 r. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 27,7 tys. lokali (o 4,7 proc. mniej niż przed rokiem), natomiast inwestorzy indywidualni 17,1 tys. (o 5,7 proc. mniej).
W sumie w ramach tych dwóch form budownictwa oddano 97,2 proc. ogółu nowych mieszkań. W pozostałych formach (budownictwo spółdzielcze, komunalne, spółdzielcze czynszowe i zakładowe) przekazano do użytkowania łącznie 1,3 tys. lokali.
Deweloperzy szorowali po dnie, spółdzielnie i samorządy przeciwnie
Jeśli idzie o pozwolenia na budowę, to w ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku wydano ich 61,9 tys. tj. o 11,6 proc. mniej niż przed rokiem. Deweloperzy otrzymali 40,4 tys. zgód (spadek o 20,8 proc. w skali roku), a inwestorzy indywidualni – 18,3 tys. (wzrost o 4,6 proc.). Łącznie dla tych dwóch form budownictwa wydano pozwolenia na budowę 94,9 proc. ogółu lokali mieszkalnych. W pozostałych formach wydano zgody na budowę 3,2 tys. mieszkań.
Budownictwo mieszkaniowe w Polsce. Mat. GUS
W pierwszym kwartale rozpoczęto budowę 55,7 tys. mieszkań, tj. o 7,3 proc. mniej niż przed rokiem. Deweloperzy przystąpili do budowy 36,5 tys. mieszkań (o 13 proc. mniej niż rok wcześniej), a inwestorzy indywidualni 18 tys. (o 5,5 proc. więcej). Łącznie udział tych form budownictwa wyniósł 97,8 proc. ogólnej liczby mieszkań. W pozostałych rozpoczęto budowę 1,2 tys. mieszkań.
Ceny deweloperskie mają być jawne. Dochodziło do kuriozalnych sytuacji
Jeśli coś może sygnalizować poprawę sytuacji w mieszkaniówce, to fakt, że w marcu wzrosła, w porównaniu z lutym, zarówno liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 32 proc.), jak też liczba tych, na których budowę wydano pozwolenia (o 10,8 proc.), a także oddanych do użytkowania (o 5,8 proc.). GUS szacuje, że na koniec marca 2025 r. w budowie pozostawało 844 tys. mieszkań, tj. o 3,8 proc. więcej niż na koniec analogicznego miesiąca 2024 r. Kolejne miesiące przyniosą odpowiedź na pytanie o to, czy była to zapowiedź zmiany ogólnego trendu.
Budownictwo mieszkaniowe według województw w okresie styczeń‒marzec 2025 r. Mat. GUS
W pierwszym kwartale 2025 r. najwięcej mieszkań oddanych do użytkowania, rozpoczętych budów oraz wydanych pozwoleń odnotowano w województwie mazowieckim (odpowiednio: 9,6 tys., 11,2 tys., 11,5 tys. mieszkań), a następnie w województwach: małopolskim (4,3 tys., 5,4 tys. i 6,7 tys.), wielkopolskim (4,5 tys., 4,6 tys. i 6,1 tys.), śląskim (3,5 tys., 4,5 tys. i 7,0 tys.) oraz pomorskim (3,6 tys., 5,6 tys. i 5,4 tys.).
Nigdy więcej rachunków grozy. Polskę czeka fala renowacji budynków
Do artykułu: Słaby początek roku w mieszkaniówce, choć nowe dane przyniosły nadzieję na zmianę
Zamów newsletter z najciekawszymi i najlepszymi tekstami portalu.
Dla subskrybentów naszych usług (Strefa Premium, newslettery) oraz uczestników konferencji ogranizowanych przez Grupę PTWP
Nie masz jeszcze konta? Kliknij i zarejestruj się teraz!

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.
Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:
Mozilla Firefox
Google Chrome
Microsoft Edge
Safari
Opera
Data publikacji: 17.05.2024, Data aktualizacji: 15.04.2025
Średnia ocen 4/5 na podstawie 1426 głosów
Na wstępie należy przypomnieć samą istotę omawianej instytucji prawnej. Rękojmia stanowi ustawową – a zatem niezależną od woli stron i treści umowy sprzedaży – formę odpowiedzialności sprzedawcy za wady. Ustawodawca podpowiada przy tym, jakie przypadki objęte są odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Wadami fizycznymi są sytuacje, gdy przedmiot umowy:
Zanim przejdziemy do szczegółowych kwestii związanych z rękojmią, warto wyjaśnić pojęcie samej nieruchomości. Zgodnie z ustawową definicją (art. 46 k.c.), Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Warto również wskazać na tzw. części składowe nieruchomości. Częścią składową jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 k.c.). Co warte podkreślenia, częścią składową nie są jednak rzeczy połączone z nieruchomością tylko tymczasowo (np. rusztowanie). Tym samym – odpowiadając na pytanie – termin 5-letni należy stosować nie tylko do budynków i budowli ale także wszelkich ich elementów połączonych bądź wbudowanych na stałe, których nie da się oddzielić od nieruchomości bez uszkadzania jej albo połączonego z nią przedmiotu (np. poprzez wykuwanie, skuwanie, itp.).
Elementy dające się łatwo wymienić, np. skrzydła okienne i drzwiowe, nie spełniają wyżej wymienionego warunku, a zatem w ich przypadku stosuje się termin krótszy. Podobnie urządzenia, które można zdemontować bez konieczności uszkadzania ich lub nieruchomości, podlegają krótszemu okresowi rękojmi. Innymi słowy, okres 5-letni należy stosować – prócz samej nieruchomości – do przedmiotów, które: zostały z nią trwale połączone, nie jest możliwy ich demontaż bez uszkodzenia tych przedmiotów albo nieruchomości.
Rękojmia dotyczy nie tylko wskazanych wyżej wad fizycznych, ale też wad prawnych. Z wadą prawną rzeczy sprzedanej (np. mieszkania) mamy do czynienia m.in. gdy deweloper sprzeda klientowi mieszkanie/dom będące własnością osoby trzeciej, jak również w sytuacji gdy ograniczenie w rozporządzaniu mieszkaniem/domem przez sprzedającego wynika z orzeczenia sądu.
Wady prawne mogą pojawiać się także przy transakcjach na rynku wtórnym. Przykładowo, jeżeli sprzedawca zatai umowy lub obciążenia ciążące na nieruchomości, które nie są wpisane w księdze wieczystej. Umowy najmu, dzierżawy, a nawet dożywocia, czy też umowy przedwstępne nie są objęte obowiązkiem wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli po zwarciu umowy sprzedaży okazałoby się, że nieruchomość obciążona jest prawami osób trzecich, z tego typu umów – byłaby to wada prawna nieruchomości.
Niezwykle istotny jest również fakt, że sprzedawca odpowiada względem kupującego na zasadzie ryzyka, tzn. przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy nie jest jego wina, ani nawet wiedza o wadzie. Osoba korzystająca z rękojmi za wady musi zatem jedynie wykazać fakt istnienia tej wady w chwili wydania nieruchomości, bądź też okoliczność, że wada powstała z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili (np. do powstania wady doprowadziły błędy przy budowie nieruchomości). Poza tym wyjątkiem, rękojmią nie są zatem objęte usterki powstałe w trakcie użytkowania nieruchomości.
Szukasz mieszkania? Zobacz najnowsze oferty w swoim mieście
Konsumenci mogą skorzystać z domniemania istnienia wady, jeżeli została ona wykryta w ciągu jednego roku od wydania nieruchomości. W takim wypadku przyjmuje się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W praktyce oznacza to, że nabywca nieruchomości, który wykrył wadę w powyższym terminie nie musi wykazywać, że jest to pierwotna wada nieruchomości, a nie późniejsze uszkodzenie. To sprzedawca (deweloper) ma obowiązek tę kwestię ustalić, a jeżeli odmawia uznania roszczenia, dodatkowo udowodnić, że zgłoszona usterka nie jest wadą w rozumieniu przepisów o rękojmi.
Deweloperzy coraz częściej udzielają gwarancji na mieszkanie. Rękojmia a gwarancja to dwa różne pojęcia, choć z tytułu obydwu nabywca mieszkania może dochodzić swoich praw dotyczących naprawy lub wymiany rzeczy uszkodzonej. Zapisy gwarancji to dobrowolne postanowienia pomiędzy stronami umowy, których zakres czy czas trwania zostają ustalone bezpośrednio w zapisach umowy gwarancyjnej. Taka umowa może np. zawierać szczegółową listę usterek, które deweloper budowlany zgadza się naprawić na własny koszt.
Okres, na jaki zawierana jest wspomniana umowa, jest dowolny. Jeżeli nie został dookreślony, to przyjmuje się, że wynosi rok od daty odbioru technicznego mieszkania. Warto zapamiętać, że gwarancja a rękojmia to dwa różne pojęcia, a jednocześnie dwa współistniejące instrumenty prawne. To zgłaszający decyduje, z którego prawa chce skorzystać. Deweloper nie może pozbawić nabywcy prawa do rękojmi. A gwarancja stanowi jedynie dodatkowe zabezpieczenie obydwu stron.
Szukaj nieruchomości
Warszawa
mazowieckie, Warszawa
12999 ofert
Wrocław
dolnośląskie, Wrocław
6893 oferty
Kraków
małopolskie, Kraków
5736 ofert
Poznań
wielkopolskie, Poznań
5004 oferty
Łódź
łódzkie, Łódź
3437 ofert
Planujesz wykończenie mieszkania? Zobacz oferty – stawki od 1200 zł/m2
Z pewnością warto sobie uświadomić, że zawsze można skorzystać z rękojmi. Nawet, jeśli powstanie wspomniana wyżej lista gwarancyjna, deweloper nie może wyprzeć się naprawy szkód z tytułu rękojmi. Często natomiast gwarancja stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego, które może obejmować naprawę drobnych błędów i wad. Warto sobie również uświadomić, że nieco inne są konsekwencje prawne zgłaszania wady w zależności od wyboru rękojmi a gwarancji.
Pierwszy sposób jest bowiem wyraźnie określony w przepisach. Deweloper nie może się zrzec rękojmi. Natomiast może być gwarantem, czyli ustalać warunki gwarancji. To kolejna różnica między rękojmią a gwarancją. Z powyższych powodów – co do zasady – pierwszy sposób jest lepszy, bo odgórnie ustanowiony. Gwarancję deweloper może ustalić tak, by była jak najkorzystniejsza dla niego.
Często krótszy jest okres gwarancyjny, np. trwa rok czy nawet pół roku. Ponadto nabywcy mieszkań nie zawsze zdają sobie sprawę z tego, że lista gwarancyjna nie obejmuje wszystkiego, do czego naprawienia deweloper zmuszony jest z tytułu rękojmi. Widać zatem, że gwarancja a rękojmia to dwa bardzo różniące się od siebie pojęcia. I choć obydwie stanowią pewne zabezpieczenie dla nabywcy, rękojmia jest zdecydowanie korzystniejsza.
Przechodząc do omówienia terminów związanych z dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi, warto zwrócić uwagę na trzy podstawowe, którymi są:
Na wstępie wskazać należy, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany przedmiotu umowy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Zatem w przypadku braku udzielenia odpowiedzi na nasze zgłoszenie wady we wskazanym wyżej terminie, z mocy prawa zostaje ono uznane za zasadne. Jeżeli zatem sprzedawca (deweloper) nie przystąpi do jego realizacji, nabywca może nawet wystąpić na drogę sądową, celem dochodzenia jego wykonania.
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Po upływie tych terminów rękojmia za wady wygasa. Stwierdzenie zatem wady fizycznej, istniejącej nawet pierwotnie w rzeczy, nie będzie stanowiło podstawy do kierowania roszczeń pod adresem sprzedawcy. Od tej sytuacji istnieją dwa wyjątki, które to odnoszą się do następujących sytuacji:
Drugi z terminów przedawnienia prawa do sądowego dochodzenia roszczeń, zaczyna swój bieg w chwili wykrycia wady fizycznej. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. W tym samym terminie kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Niemniej, w przypadku konsumentów bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu stwierdzenia wady (czyli w przypadku nieruchomości okres 5 lat od jej wydania).
Przykładowo, jeżeli wada została stwierdzona w trzecim roku od wydania lokalu, to roszczenia nabywcy będącego konsumentem przedawnią się nie z upływem roku od ich wykrycia ale z upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Jest to zatem rozwiązania zdecydowanie korzystniejsze dla konsumentów. Co więcej, w razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi, termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. W przypadku zaś poddania się mediacji, termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.
Na koniec należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną, istotną kwestię. Mianowicie omówione powyżej zasady dotyczą nieruchomości, co do których umowy sprzedaży bądź umowy deweloperskie zostały zawarte po 25 grudnia 2014 roku. Wcześniej bowiem okres rękojmi za wady w odniesieniu do nieruchomości wynosił 3 lata, zaś nabywca zobowiązany był do zgłoszenia wady w terminie miesiąca od jej wykrycia.
Reasumując, chociaż obecna regulacja jest korzystniejsza dla nabywców pod względem okresów korzystania z uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, to nie zmienia to faktu, że nadal konieczne jest pamiętanie o zachowaniu terminów ustawowych. Uchybienie może bowiem prowadzić do wygaśnięcia albo przedawnienia roszczeń z rękojmi. Dłuższa rękojmia dotyczy nieruchomości nabywanych przez osoby fizyczne na własny użytek. Zgodnie z nowymi przepisami, deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady, jeżeli usterka zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania mieszkania kupującemu. W tym okresie klientowi dewelopera przysługuje prawo domagania się usunięcia wady i doprowadzenie mieszkania do stanu zgodnego z umową w ramach rękojmi.
Prawa związane z rękojmia odnoszą się także do wad części wspólnych budynku (np. klatek schodowych). Mieszkańcy mają 5 lat na zgłoszenie wad części wspólnych, a termin ten liczy się od podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Ze zmienionych przepisów o rękojmi za wady mogą korzystać osoby, które podpisały umowę z deweloperem po dacie wejścia w życie zmienionych przepisów, czyli po 25 grudnia 2014 r. Jeżeli sprzedawca zataił wadę rzeczy, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi na mieszkanie.
Według przepisów, jeżeli mieszkanie ma wadę, kupujący może domagać się obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy, chyba, że deweloper usunie wadę. Kupujący ma też prawo, zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady, żądać wymiany mieszkania na wolne od wad. Albo zamiast wymiany żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Należy pamiętać, że przepisy prawa dotyczące rękojmi od dewelopera nakładają jasny obowiązek usunięcie oczywistych wad na własny koszt.
Innymi słowy, pierwszeństwo będzie miało zawsze usunięcie wady. Dopiero, gdy to okaże się niemożliwe albo nadmiernie utrudnione, bądź zbyt kosztowne, aktywują się pozostałe roszczenia, tj. o obniżenie ceny, wymianę przedmiotu umowy albo odstąpienie od umowy. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób naprawienia wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy z deweloperem, jeżeli wada jest nieistotna. Warto pamiętać, że istotna wada, która pojawia się po raz kolejny po naprawieniu jej przez dewelopera, jest podstawą do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy.
Pojęcie wady istotnej, chociaż niezwykle ważne z punktu widzenia odpowiedzialności sprzedawcy (dewelopera) za przedmiot umowy (np. budynek, lokal), nie jest ustawowo zdefiniowane. Niemniej, akurat w odniesieniu do wad obiektów budowlanych doczekało się bogatego orzecznictwa. I tak wskazuje się, że wada istotna powinna w określony sposób wpływać na korzystanie z nieruchomości:
Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 k.c. decydujące znaczenie mają przy tym odpowiednie oczekiwania nabywcy, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym.
Nabywca może zatem oczekiwać nie tylko ogólnej jej funkcjonalności, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi. Zatem ocena, czy wada rzeczy sprzedanej jest istotna, powinna być dokonywana przede wszystkim z punktu widzenia kupującego, a nie – przydatności rzeczy do zwykłego użytku (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 maja 2016 r., sygn. I ACa 899/15).
Innymi słowy, wada istotna może być wadą usuwalną, a także nie musi uniemożliwiać korzystania z nieruchomości. Niemniej, będzie to wada, która w sposób zauważalny wpływa na sposób korzystania z budynku, jego funkcjonalność oraz wartość. Istotną wskazówką powinno być również to, iż co do zasady ciężar wykazania nieistotności wady spoczywa na sprzedawcy, aczkolwiek jeżeli sprzedawca wystarczająco wykazał zasadność swojego twierdzenia, to wówczas na kupującym będzie spoczywał obowiązek obrony własnego stanowiska dotyczącego istotności wady.
Terminy, sposoby zgłoszenia oraz roszczenia z tytułu wady prawnej zbliżone są do tych, znanych już wad fizycznych. Niemniej, w przypadku wad prawnych ustawa wprowadza kilka dodatkowych zasad:
Warto również wyjaśnić, że jeżeli nabywca skorzysta z któregokolwiek wskazanych roszczeń, to może również domagać się od sprzedawcy (dewelopera) odszkodowania za szkody poniesione z tytułu istnienia wady. Co ważne, nabywca może domagać się odszkodowania niezależnie od kwestii związanych z usunięciem wady na podstawie rękojmi. Innymi słowy, może tego dochodzić jednocześnie z żądaniem usunięcia wady, jak i samodzielnie. Aby żądanie to było skuteczne, nabywca musi wykazać (zob. art. 471 k.c.):
Co więcej, roszczenie odszkodowawcze przedawnia się na zasadach ogólnych, czyli po 6 latach od powstania szkody i ustalenia jej sprawcy. Roszczenie to nie wygasa zatem wraz z roszczeniami z rękojmi. W toku sprawy sąd zapewne powoła dowód z opinii biegłego sądowego i na tej opinii oprze swój wyrok. Przesądzanie zatem, czy sprawa jest „do wygrania” nie jest możliwe. Niemniej, na pewno nabywca ma argumenty, które mogą świadczyć na jego korzyść. Są nimi z jednej strony, przeprowadzone ekspertyzy, z drugiej zaś ww. stan prawny. Wyjaśnić wszakże należy, że prywatne ekspertyzy zlecane przez strony traktowane są w toku procesu wyłącznie, jak prywatne dokumenty stron. Nie mogą zatem przesądzać o rozstrzygnięciu sprawy sądowej.
Nowe przepisy umożliwiają też kupującym dochodzenie swoich praw w razie wadliwego zamontowania rzeczy. Jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę, kupujący może dokonać tych czynności na koszt sprzedawcy. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedanej. Kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania, ma obowiązek jednak ponieść część związanych z tym kosztów przewyższających cenę rzeczy sprzedanej albo może żądać od sprzedawcy zapłaty części kosztów demontażu i ponownego zamontowania, do wysokości ceny rzeczy sprzedanej.
Szukaj nieruchomości
Warszawa
mazowieckie, Warszawa
12999 ofert
Wrocław
dolnośląskie, Wrocław
6893 oferty
Kraków
małopolskie, Kraków
5736 ofert
Poznań
wielkopolskie, Poznań
5004 oferty
Łódź
łódzkie, Łódź
3437 ofert
To jedno z najczęstszych pytań, jakie zadają sobie właściciele nowych nieruchomości. Do kiedy można dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi? Ile czasu trwa odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego za wady fizyczne nieruchomości? Nabywca może dochodzić swoich praw przez okres 5 lat. Pięcioletni okres rękojmi jest liczony od momentu odbioru technicznego mieszkania. Nabywca ma 5 lat na odkrycie ewentualnych wad, a deweloper musi w tym czasie je naprawić. O zaobserwowanych usterkach powinien zawiadomić sprzedawcę na piśmie. Najlepszym pomysłem jest wysłanie listu poleconego na adres korespondencyjny dewelopera.
Co obejmuje rękojmia dewelopera?
Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera?
Prawidłowe zgłoszenie usterek na podstawie przepisów o rękojmi za wady powinno być sporządzone na piśmie oraz w wyraźny sposób określać nasze oczekiwania. Powinniśmy zadbać o to, aby wszelkie dalsze ustalenia w relacji klient-deweloper były w formie pisemnej. Zabezpieczy to nasze interesy w przypadku, gdy korzystanie z praw, które przysługują nam w ramach rękojmi na mieszkanie od dewelopera, stałoby się z jakiegoś powodu ograniczone.
To ważne również z uwagi na 14-dniowy termin, jaki deweloper posiada na ustosunkowanie się do naszego zgłoszenia. W przypadku bowiem korespondencji mailowej, mogą powstać trudności w określeniu czy i w jakim terminie nasze zgłoszenie trafiło do dewelopera.
Warto wiedzieć, że z rękojmi mogą skorzystać również nabywcy mieszkań z tzw. drugiej ręki – w okresie 5 lat od nabycia nieruchomości. Zgodnie z art. 558 Kodeksu cywilnego istnieje możliwość zarówno rozszerzenia, jak i ograniczenia lub wyłączenia zakresu rękojmi. Z tego względu warto dokładnie przeczytać umowę kupna-sprzedaży przed jej podpisaniem. Wielu sprzedawców zamieszcza w umowach zapisy, które ograniczają rękojmię. Bez wątpienia warto zwrócić na to uwagę, ponieważ rekompensata za ewentualne wady jest trudna do uzyskania.
Rękojmia i gwarancja na prace remontowe Dowiedz się więcej
Niezależnie od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, należy udowodnić, że ukryte wady istniały jeszcze przed zawarciem transakcji kupna-sprzedaży. Rękojmia jest z reguły przyznawana, gdy uwidocznione zostały np. pęknięcia konstrukcyjne lub zamalowano zawilgocenia ścian. Może przysługiwać w przypadku występujących rozbieżności, co do faktycznego metrażu mieszkania albo domu, nieszczelności instalacji oraz elementów stolarki otworowej.
Na zakończenie należy zaś wskazać, że zgodnie z art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego, usunięcie uznanej wady fizycznej lub prawnej przez sprzedawcę (dewelopera) powinno nastąpić „w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.” Nie musi to być zatem natychmiast po zgłoszeniu wady. Jednakże termin ten nie powinien być zbyt odległy. Należy w nim uwzględnić możliwości organizacyjne dewelopera, konieczność zaangażowania pracowników i materiału, porę roku umożliwiającą przeprowadzenie naprawy. Zazwyczaj jest to okres od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Współpraca merytoryczna: Michał Koralewski – radca prawny, absolwent studiów II i III stopnia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c. w Gdańsku.
Dziennikarka, redaktorka, copywriterka. Specjalizuje się w tematyce nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych oraz aranżacji wnętrz. Z portalem RynekPierwotny.pl i GetHome.pl współpracuje od 2019 roku.
Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News
PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE:
OCEŃ ARTYKUŁ:
192 Komentarze
Rybołowicz
Dzień dobry Mam pytanie Kto jest odpowiedzialny za serwis Typu okna , hydrofor , pompa wody itp. Nabywca czy deweloper ?
Michał Koralewski
Deweloper odpowiada jedynie za wady istniejące w chwili sprzedaży (rękojmia za wady) albo za prawidłowe działanie po sprzedaży i przez umówiony czas (gwarancja). O ile nie zawarto odrębnego porozumienia albo umowy, serwisowanie urządzeń i dbałość o nie spoczywa na nabywcy.
Alicja Pawińska
Witam. Mam krótkie pytanie. Deweloper właśnie naprawia u mnie w mieszkaniu popękane ściany. W jednym z pomieszczeń, gdzie ściany są białe jest nieduże pęknięcie tylko na jednej ścianie. Deweloper powiedział, że w ramach gwarancji „zrobi” ta jedną ściane, a jeżeli chcę wszystko to za pozostałe ściany muszę zapłacić. Czy to rzeczywiście jest zgodne z prawem?
Michał Koralewski
Usunięcie wady fizycznej powinno sprowadzać się przede wszystkim do naprawy uszkodzonego miejsca. Jednakże, osoba uprawniona z rękojmi nie może być poszkodowana na skutek faktu istnienia wady i procesu jej usuwania. Zgodnie bowiem z art. 566 par. 1 zd. 2 kodeksu cywilnego, podmiot zobowiązany do usunięcia wady fizycznej odpowiada także za wszelkie inne szkody właściciela nieruchomości. Jeżeli do pełnego usunięcia wady konieczne jest pomalowanie wszystkich ścian w danym pomieszczeniu, to deweloper nie może się od tego uchylać. W przypadku natomiast, gdy deweloper usunie pęknięcie i pomaluje ścianę na biało w sposób nie powodujący różnicy względem ścian pozostałych, będzie to wystarczające.
Generalną zasadą odpowiedzialności odszkodowawczej jest bowiem tzw. zasada pełnego odszkodowania. Wynika z niej z jednej strony obowiązek całkowitego usunięcia szkody, czyli doprowadzenia do stanu, jakby szkoda nigdy nie występowała. Z drugiej, jednakże strony poszkodowany nie może na usunięciu szkody (wady) się wzbogacić.
Kamil
Witam serdecznie. Mamy problem z deweloperem w czasie 5 letniej rękojmi zgłaszaliśmy i naprawiał 2 razy (próbował) bo dalej jest to samo . A mianowicie chodzi podobno o mostek termiczny gdy na zewnątrz jest -10 st. C to w narożniku mieszkania w kuchni mamy 10, 11 st C. W marcu 2024 skończyła się rękojmia . Deweloper napisał email że nie podejmie żadnej naprawy gdyż według jego oceny jest wszystko dobrze. Proponuje 10tys. Zł by nie rościć żadnych pretensji . Adwokat mówi że sprawa przegrana i nie mam sensu zakładać sprawy sądowej. Czy jest jakaś szansa czy odpuścić i żyć z zimnem i pojawiającymi się wykwitami za szafkami kuchennymi ? Pozdrawiam Kamil
Michał Koralewski
Faktycznie rękojmia w tym przypadku już wygasła. Niemniej, deweloper odpowiada także za nienależyte wykonanie umowy (odpowiedzialność kontraktowa z art. 471 kodeksu cywilnego). W tym przypadku okres przedawnienia wynosi 6 lat liczonych od końca roku, w którym zawarto umowę sprzedaży (ustanowienia odrębnej własności). Odpowiedzialność ta jest typową odpowiedzialnością odszkodowawczą, a zatem można domagać się tylko kwoty pieniężnej, nie zaś naprawienia wady. Ponadto, inaczej niż przy rękojmie, należy wykazać wadę konstrukcyjną budynku albo inne naruszenie sztuki budowlanej. Deweloper odpowiada bowiem na zasadzie winy za szkody powstałe za wybudowanie budynku w sposób sprzeczny z przepisami prawa i normami budowlanymi. Dochodzenie roszczeń w tym trybie jest zatem trudniejsze, niż ma to miejsce przy rękojmi, a wygrana sprawy zależy w dużej mierze od opinii biegłego sądowego, który oceniać będzie prawidłowość wybudowania budynku przez dewelopera.
Adam K.
Dzień dobry. Mój problem jest chyba dość nietypowy, bo nie znalazłem porad odnośnie jego sposobu postępowania, mianowicie niedługo po odbiorze nowego mieszkania od dewelopera zauważyłem i zgłosiłem za pośrednictwem dedykowanego formularza na jego stronie usterkę polegającą na błędnym i z dużą dozą prawdopodobieństwa powodującą uszkodzenie kabli elektrycznych i internetowych, polegającą na przymocowaniu profilu metalowego służącego do wykonywania zabudów z płyt kartonowo gipsowych, dokładnie na wysokości przeprowadzenia wiązki kabli. Ową kolizję wykonawczą udokumentowałem zdjęciami dokonując próbnych nawierceń w zabudowie kartonowo gipsowej i po usunięciu fragmentu tynku w tym obszarze. Podsumowując- owszem, moje zgłoszenie nie polega na wskazaniu konkretnych usterek, że ten i ten kabel nie działa, a na wskazaniu, że sposób montażu profilu powoduje wielce prawdopodobne uszkodzenie jednego z kabli, zatem wnioskuję o zdemontowanie zabudowy z płyt kartonowo gipsowych aby rozstrzygnąć czy doszło do takiego uszkodzenia czy nie. W odpowiedzi dostałem, że: „…zgłoszenie jest niezasadne, ponieważ instalacja w mieszkaniu została dokładnie sprawdzona przed wydaniem mieszkania i nie wykazała żadnych nieprawidłowości. Jeśli wszystko działa prawidłowo, nie ma powodów do obaw dotyczących instalacji. Pragniemy poinformować, że instalacje są objęte gwarancją. Dodatkowo, zgodnie z przepisami prawa, przysługuje Panu również rękojmia na wykonane usługi. W związku z tym prosimy o nienaruszanie działającej instalacji, gdyż każda ingerencja w instalacje może skutkować utratą gwarancji.” Deweloper przyjął postawę, że idzie po najmniejszej linii oporu i nie chce generować kosztów, tam, gdzie nie musi. Dostarczył mi też pomiary elektryczne, które były wykonane podczas budowy bloku, nie dotyczą jednak kabla od internetu. Pomiary te nawet w odniesieniu do kabli elektrycznych nie przesądzają o ich nie uszkodzeniu, ponieważ nie każdy rodzaj uszkodzenia miałby w nich odzwierciedlenie. Odpowiedź dewelopera wskazuje, że uzyskanie czegokolwiek po remoncie będzie trudne, bo wszytko będzie można zrzucić na ingerencję przy wykończeniu mieszkania. Zastanawiam się czy jest jakiś przepis regulujący taki przypadek? Tnz. czy nieprawidłowe poprowadzenie instalacji, nawet jeśli ona działa (na razie i tylko prawdopodobnie), lub sam fakt prawdopodobieństwa wystąpienia usterki wskutek udowodnionej kolizji instalacji elektrycznej z elementami wykończenia jest regulowany prawnie? Lub tak po ludzku, co należałoby zrobić i jakie działania podjęć, zakładając, że deweloper nie będzie skory do żadnych negocjacji, bo to już wiem. Z góry dziękuję za odpowiedź.
Michał Koralewski
Dzień dobry, deweloper odpowiada przede wszystkim za wybudowanie budynku zgodnie z przepisami prawa budowlanego, normami budowlanymi oraz sztuką budowlaną. Nawet zatem fakt, że konkretna wada jeszcze się nie ujawniła, nie oznacza, iż budynek albo jego część jest w pełni zgodny ze ww. przepisami i normami. W szczególności wskazać należy na Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to zawiera szereg wymogów, jakim powinny odpowiadać lokale, budynki i teren wokół nich.
W przedstawionej w pytaniu sytuacji należałoby zatem skonsultować się z osobą posiadającą uprawnienia budowlane, a przedmiotem konsultacji winna być zgodność budynku z normami i przepisami. Wykazanie niezgodności aktywowałoby roszczenia z rękojmi za wady oraz odpowiedzialności kontraktowej.
Moloox
Dzień dobry, od 3 lat deweloper nie potrafi skutecznie usunąć wady nieruchomości. W tym roku złożyłem właśnie trzeci raz reklamacje na tą samą wadę z tytułu rękojmi. Wada ujawniła się pierwszy raz przed upływem roku i później mimo napraw(jak się okazało nieskutecznych) wykonanych przez dewelopera wada powracała rok po roku w tym samym okresie i tym samym miejscu. Teraz właśnie uznał , że nie ma wady , choć objawy są takie same. Co gorsza okazuje się, że miesiąc po mojej reklamacji zawiesił działalność na 2 lata. Co ciekawe odpowiedź przesłał z data późniejszą od dnia zawieszenia działalności no i oczywiście nie dotrzymał terminu 14-dniowego na odpowiedź. Moje pytania: 1. Czy można odrzucić reklamację na dokładnie tą samą wadę uznaną już we wcześniejszej reklamacji. 2. Co dla mnie oznacza zawieszenie działalności przez dewelopera, jakie podjąć kroki aby skutecznie przymusić wykonawcę do usunięcia wady?
Michał Koralewski
Każda reklamacja powinna być rozpatrywana indywidualnie, nie można zatem wykluczyć, że kilka reklamacji dotyczących podobnych kwestii zostanie rozwiązanych w inny sposób. Oczywiście, odrzucenie reklamacji przez dewelopera nie oznacza, iż ma on rację. W pytaniu wspomniano, że deweloper uchybił 14-dniowemu terminowi na rozpatrzenie reklamacji. Zgodnie zatem z art. 561(5) kodeksu cywilnego, upływ ww. terminu oznacza, że deweloper uznał reklamację za zasadną.
Zawieszenie działalności gospodarczej nie stoi na przeszkodzie w wytoczeniu sprawy dotyczącej zdarzeń wykonanych jeszcze w trakcie jej prowadzenia. Ponadto, fakt zawieszenia działalności w żaden sposób nie wyłącza ani nie ogranicza odpowiedzialności przedsiębiorcy za usługi i towary dostarczone przed zawieszeniem.
Obecnie można zatem skierować pozew, czy to o nakazanie wykonania określonych czynności, czy też o zapłatę kwoty niezbędnej do usunięcia usterek (art. 363 k.c.). Można także sprawę zgłosić do powiatowego rzecznika praw konsumenta.
PM
Dzień dobry, 3Miesiace temu kupiłem mieszkanie z rynku wtórnego na ostatnim piętrze. Po ostatnich ulewach na suficie pojawily sie zacieki od wody. Jak sie dowiedzialem dach przeszedł kapitalny remont rok temu i do dnia dzisiejszego nie dochodzilo do zalan. Sprzedawca nie poinformowal mnie o tej rzeczy twierdzac ze dach został naprawiony i na dzień sprzedazy byl „sprawny” i nie widział potrzeby aby to zrobić. Czy moge domagac sie od sprzedajacego w ramach rekojmi obnizenia kosztow zakupu mieszkania czy powinienem zglosic sie do zarzadcy, ktory robil remont dachu z wnioskiem u usuniecie usterki?
Michał Koralewski
Na wstępie ustalić należy, czy problemem jest wada mieszkania, czy też wada części wspólnych budynku. W tym pierwszym przypadku istnieje roszczenie z rękojmi do sprzedawcy, w drugim roszczenie odszkodowawcze do wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli przeciekł dach, to najprawdopodobniej zaistniała ta druga sytuacja i można wystąpić do wspólnoty mieszkaniowej o odszkodowanie. Wspólnoty najczęściej posiadają ubezpieczenie OC, z którego można w tego typu przypadkach skorzystać.
Odnośnie natomiast sprzedawcy, to zastanowić można by się nad odstąpieniem od umowy zawartej pod wpływem błędu. Jest to możliwe, gdy sprzedawca zataja pewną, istotną okoliczność, a nabywca nie zawarłby danej umowy, gdyby o niej wiedział uprzednio. Od umowy można odstąpić w ciągu roku od dnia dowiedzenia się o błędzie.
AŁ
Dzień dobry, w 2020 roku odebraliśmy mieszkanie od dewelopera. Pod koniec 2022 roku zewnętrzna ściana w sypialni uległa zalaniu – odparzyło farbę, miejscowo odpadł tynk i odeszły listwy przypodłogowe. Prawdopodobną przyczyną zalania był zły montaż rynny deszczowej (woda zamiast lać się w dół przez rynnę uciekała z niej i lała się po całym pionie – sąsiedzi wyżej jak i niżej mierzyli się z tym samym problemem w swoich sypialniach). Na zewnętrznej elewacji budynku w sąsiedztwie wspomnianej rynny widoczne są zacieki biegnące od najwyższej kondygnacji, aż do samego parteru. U sąsiadów usterki po długich bataliach zostały naprawione. Nasza sprawa była zgłaszana mailowo do dewelopera wraz z załączonymi zdjęciami – bez odzewu – następnie była zgłaszana kilkukrotnie osobiście jak i telefonicznie do zarządcy budynku – również bezskutecznie. Dzisiaj finalnie dodzwoniłam się do dewelopera i uzyskałam informację, żeby wysłać do niego oficjalny list. Deweloper zarzeka się, że kontaktował się w naszej sprawie niejednokrotnie z wykonawcą generalnym jak i zarządcą, jednak nie dajemy ku temu wiary, nie mamy też żadnych dowodów iż takie działania zostały podjęte. Chcielibyśmy wymóc na deweloperze zlokalizowanie źródła usterki jak i naprawienia go, by uniknąć powtórek w przyszłości. Chcielibyśmy też uzyskać od niego odszkodowanie na poczet naprawy uszkodzeń powstałych wskutek zalania, z tytułu rękojmi. Czy możemy się w ogóle domagać odszkodowania, czy tylko usunięcia usterek? Od sąsiadów wiem, że naprawy w ich mieszkaniach zostały wykonane pobieżnie, z tego względu preferujemy naprawę „po naszemu”. Czy potrzebujemy profesjonalnej wyceny, jeśli uzyskanie odszkodowania jest możliwe?
Michał Koralewski
Dzień dobry, roszczenia z rękojmi obejmują przede wszystkim naprawę albo wymianę wadliwej rzeczy, bądź jej elementu. Niemniej, w przypadku zasadności ww. roszczeń podstawowych, możliwe jest także domaganie się odszkodowania za szkody wyrządzone faktem istnienia wady. W opisanym w pytaniu stanie faktycznym, bez wątpienia szkody takie wystąpiły w związku z zalaniem ściany. Podstawę roszczenia odszkodowawczego stanowi przepis art. 566 §1 Kodeksu cywilnego. Warto zwrócić także uwagę także na przepis art. 5615 k.c. Stanowi on, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Przepis ten znajduje zastosowanie także w niniejszym przypadku. Obecnie zatem można się posługiwać twierdzeniem, że deweloper uznał zasadność roszczenia, skoro nie odpowiedział odmownie w terminie 14 dni od jego zgłoszenia.
Aleksander
Dzień dobry, w maksymalnym skrócie, aby nie zajmować zbyt dużo czasu – swoją drogą, artykuł super! Widzę przypadki w komentarzach odnośnie części wspólnych. Chciałbym upewnić się co do słuszności mojego pomysłu i terminów. Osiedle zamknięte – niesprawna instalacja elektryczna od głównego wejścia, brak oświetlenia i niedziałająca brama (na skutek tego osiedle nie jest zamknięte). Każdy może dostać się do budynku, hali garażowej, zniszczyć lub ukraść z niej cokolwiek bez żadnego wysiłku. Przyczyna wg tego co wiemy jako mieszkańcy leży w wadliwej instalacji elektrycznej, która zrzuca bezpieczniki, niestety nie na pojedynczych elementach a np. całej klatce, oświetleniu, windzie i tej nieszczęsnej bramie. Została ona odłączona i deweloper/wykonawca zbywa Wspólnotę od w zasadzie ponad pół roku. (Pierwsze mieszkania wydane w czasie około wakacji 2023 lub trochę przed). Czy tutaj mamy rok/dwa, czy też pełne 5 lat na wyegzekwowanie naprawy? Z tego co wiem – przy sprzedaży każdy kupujący słyszał coś innego (brama rozpięta bo remonty, brama za chwilę będzie działać, akurat były jakieś prace i chwilowo rozłączona). Do dziś działała sumarycznie może 10-15dni i to nie ciągiem. Mój pomysł to po prostu obniżenie ceny mieszkania, bo kupiliśmy je na osiedlu zamkniętym, a takowe nie jest przez co nie czujemy się bezpiecznie. Na ile można wycenić taką wadę? Chętnie porozmawiam bezpośrednio na konsultacji / zorganizuję temat w większym gronie, bo zakładam, że najlepiej byłoby od razu uderzyć z tym w kilka/kilkanaście mieszkań, aby roszczenie było jak największe i albo odzyskamy środki, albo wreszcie wezmą się za naprawę.
Michał Koralewski
W przypadku wad części wspólnych roszczenia z tego tytułu przysługują indywidualnie każdemu z właścicieli lokali tworzących daną wspólnotęmieszkaniową. Roszczenia takie mogą ale nie muszą być scedowane na wspólnotę, np. celem dochodzenia od dewelopera. W innym przypadku, każdy z właścicieli mieszkań może indywidualnie występować do dewelopera. Podstawowe roszczenie to roszczenie o usunięcie wady albo wymianę uszkodzonej rzeczy. Dopiero, jeśli naprawa nie jest możliwa albo zobowiązany nie wykona jej bez zbędnej zwłoki (w normalnym tokuczynności, bez przeciągania i opóźniania sprawy ale z uwzględnieniem dostępności materiałów i siły roboczej), aktywuje się roszczenie oobniżenie ceny. Obniżenie to następuje do różnicy w wartości pomiędzy mieszkaniem zgodnym z umową (w tym przypadku na osiedlu zamkniętym), amieszkaniem z określoną wadą (tu niedziałającymi elementami części wspólnych). Wysokość takiego obniżenia powinien wykazać uprawniony, który wysunął takie roszczenie. Najlepiej zatem zadbać o profesjonalną wycenę. Podkreślenia jednak wymaga, że w pierwszej kolejności należy wezwać dewelopera do usunięcia wady i dopiero, gdy to nie nastąpi, złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Odnośnie natomiast indywidualnych konsultacji, proszę o kontakt na mail: michal@koralewski.pl
LB
Dzień dobry, Odebrałam klucze do mieszkania w bloku oddanym do użytku w 2019 roku przez dewelopera. W tym roku ponieważ kończy się okres rekojmi blok przeszedł przegląd gwarancyjny w trakcie którego zgłoszony został stan elewacji. Elewacja budynku po 5 latach jest mocno zazieleniona zwłaszcza od strony północnej i zachodniej. Według kierownika budowy wina jest po stronie zarządcy, bo tego typu elewacja powinna być systematycznie myta. Nikt z nabywców mieszkań przez dewelopera ani w momencie zakupu, ani w momencie przekazywania kluczy nie został poinformowany o tym, że budynek zostanie pokryty elewacją, która wymaga częstego mycia. Czy to można potraktować jako wadę części wspólnych ? Nie jest to wada uniemożliwiająca korzystanie z mieszkania, ale pociąga za sobą spore koszty utrzymania nieruchomości (podniesie istotnie koszty funduszu remontowego) lub w przypadku niesystematycznego czyszczenia elewacji obniży wartość lokali w momencie sprzedaży.
Michał Koralewski
Zgodnie z art. 556(1) par. 1 pkt 4 Kodeksu cywilnego, za wadę fizyczną nieruchomości uznaje się także przypadek, gdy rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Zwrócić należy w tym miejscu uwagę na treść art. 546 par. 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim bowiem, jeżeli jest to potrzebne do należytego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, sprzedawca obowiązany jest załączyć instrukcję i udzielić wyjaśnień dotyczących sposobu korzystania z rzeczy.
Jeżeli zatem elewacja wymaga specjalnego sposobu konserwacji, a deweloper nie wydał stosownej instrukcji w tym zakresie, to sytuację taką traktować można jako wadę fizyczną części wspólnych nieruchomości. W konsekwencji powyższego, deweloper ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe na skutek niewydania instrukcji i powinien szkodę usunąć. W myśl art. 566 par. 1 zd. ost., deweloper ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych. Odpowiedzialność ta obejmuje zatem wszelkie szkody powstałe z winy dewelopera, w tym jego niedbalstwa. Co ważne, to wierzyciel (poszkodowany) ma prawo wyboru sposobu naprawienia szkody.
Ewelina
Dzień dobry, w grudniu 2023 roku odebrałam mieszkanie. Podczas odbioru została zgłoszona wada szyby. Podczas oceny przez fachowców wybranych przez dewelopera zostało to oznaczone jako wada fabryczna. W momencie wymiany pozostałych szyb (gdzie również została oznaczona wada fabryczna) dostałam wiadomość, że wada tej szyby jest za mała i producent nie objął wady gwarancją. Kierownik budowy oznajmił, że szyba nie zostanie wymieniona bo nie obejmuje jej gwarancja i powinnam to zaakceptować. Czy mam prawo domagać się wymiany szyby na zasadzie rękojmi, czy faktycznie nic nie mogę z tym zrobić?
Michał Koralewski
Reżimy gwarancji i rękojmi za wady są od siebie niezależne. Fakt braku uwzględnienia roszczenia na mocy udzielonej gwarancji, nie pozbawia Pani możliwości dochodzenia jej wymiany od dewelopera, na zasadzie odpowiedzialności rękojmianej. Przesądza o tym wprost art. 579 Kodeksu cywilnego, w którym stwierdzono że Kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji.
Maja
Dzień dobry, kupiłam mieszkanie z 2006 r. z rynku wtórnego od osób prywatnych, które zajmują się sprzedażą nieruchomości (więc właścicielami tego mieszkania nie byli nawet miesiąca). W mieszkaniu przeprowadziłam remont łazienki i wyburzylam ścianę działową dzielącą salon z kuchnią. Po wprowadzeniu się zauważyłam, że wieczorami i nad ranem (gdy wszyscy są w budynku) jest bardzo głośno (nie dało się stwierdzić tego w ciągu dnia). Od sąsiadów z góry dochodzą dźwięki uderzeniowe o bardzo dużym natężeniu (nawet słyszę jak szafki zamykają), w mieszkaniu wręcz nie idzie spać. Nawet moi znajomi twierdzą po wizycie u mnie, że jest coś nie tak ze stropem dzielącym mnie i sąsiadów. W akcie notarialnym ze sprzedającym mam wpisane, że stan nieruchomości jest mi znany, jednak nie zostałam poinformowana o tym, że mieszkanie jest tak głośne i jest w nim coś nie w porządku z izolacją akustyczną między piętrami. Czy mogę zgłosić się do sprzedającego o rękojmię za wadę ukrytą? I w jakim czasie powinnam to zrobić? Czy zapis w akcie notarialnym, że stan nieruchomości jest mi znany zwalnia sprzedającego z odpowiedzialności za taką wadę? Czy sprzedający może uniknąć odpowiedzialności powołując się na wykonany przeze mnie remont? (Remont nie dotyczył sufitu ani ścian nośnych).
Michał Koralewski
Ze swojej istotny wada ukryta nie może zostać ujawniona podczas pierwotnego wydania nieruchomości. Sprzedawca, dla zwolnienia się z odpowiedzialności musiałby zatem wykazać, że dany fakt był znany nabywcy w chwili wydania lokalu. Roszczenia z wady ukrytej dotyczącej nieruchomości można dochodzić w okresie 5 lat od wykrycia takiej wady. Ciężar wykazania kiedy doszło do wykrycia wady ukrytej spoczywa na nabywcy nieruchomości. Sprzedawca może zatem podnosić także zarzut wygaśnięcia roszczenia z rękojmi. Do transakcji doszło bowiem w 2006 roku, czyli 18 lat temu. Wspomniany remont mógłby być argumentem, jeżeli zmiany nim wprowadzone doprowadziłyby do powstania opisywanej usterki, w innym przypadku nie wyłącza odpowiedzialności rękojmianej sprzedawcy.
Konrad
Dzień dobry, w styczniu 2022 roku odebrałem od dewelopera połówkę bliźniaka. Zrobiłem długą listę usterek, nic nie zostało poprawione. Większość usterek poprawiłem w trakcie wykańczania mieszkania. Na piętrze mam 4 pokoje, które zimą dość mocno się wychładzają, koszta ogrzewania gazowego są dość wysokie. Po dzisiejszej termowizji wyszły miejsca gdzie sufit jest źle zaizolowany. Jest szansa poprawić izolację we wskazanych pomieszczeniach poprzez wdmuchanie izolacji. Moje pytanie jest takie, czy mogę kosztami obciążyć Kierownika budowy i ściągnąć pieniądze z jego polisy OC. Robili już tak sąsiedzi z poprzednich etapów budowy bliźniaków, tylko mieli oni problem z izolacja pionowa i poziomą fundamentów (pieniądze w ten sposób odzyskali). Jeżeli chodzi o dewelopera, to zamknął już spółkę i te całe jego podejście do usterek wskazanych podczas odbioru wskazuje jednoznacznie, że gdy zgłoszę ten mój problem z izolacją piętra, to poprostu, przysłowiowo odbiję się kolejny raz od ściany. Proszę o odpowiedź. Z góry dziękuję. Pozdrawiam, Konrad
Michał Koralewski
Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, kierownik budowy pełni samodzielną funkcję techniczną w budownictwie i odpowiada za poprawność wykonywanych prac. Tym samym można mu przypisać odpowiedzialność m.in. za szkody powstałe na budowie oraz prawidłowy przebieg budowy. Jeżeli zatem uda się połączyć zaniedbanie kierownika budowy z opisanymi usterkami domu, to ponosić on będzie z tego tytułu odpowiedzialność. Warto wspomnieć, że kierownik budowy ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadzie winy. Odpowiada zatem za przypadki celowego działania ale także rażące niedbalstwo, tj. stan, w którym wykonując swoją pracę należycie, nie dopuściłby do powstania danej usterki. Przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, a zatem: zachowanie sprawcy (kierownika budowy), szkodę właściciela budynku oraz związek przyczynowy pomiędzy zachowaniem kierownika budowy, a powstaniem szkody badać będzie zakład ubezpieczeń w toku likwidacji szkody.
Dorota Kowalczyk
Witam A ja mam takie pytanie tak jakby z drugiej strony otóż na jednej z inwestycji kończy się pięć lat rękojmi i dwóch panów dokładnie godzinę przed kończącym się okresem zgłosiło bardzo dużo usterek takich jak np. pęknięcia ścian przy łączeniu z płytą karton gips czy w kontach w każdym pomieszczeniu, rozszczelnienie obróbek blacharskich przy kominach (wykruszył się uszczelniacz) itp. i mam pytanie ile czasu ma nabywca na zgłoszenie usterek od czasu wykrycia czy przez pięć lat nic nie zauważył ?. Czy kodeks cywilny wskazuje ile czasu ma na zgłoszenie ? Czy jako właściciel nieruchomości tez powinien być odpowiedzialny za to co dzieje się w jego budynku i to zgłaszać na bieżąco ?
Michał Koralewski
Jeżeli nabywcą jest konsument, to faktycznie może on zgłaszać wady nieruchomości aż do upływu jej 5-letniego okresu. Z tym zastrzeżeniem, że sprzedawca nie odpowiada za wady znane nabywcy w chwili sprzedaży. Jeżeli zaś nabywcą byłby przedsiębiorca, to powinien on zgłaszać wady niezwłocznie, czyli bez zbędnej zwłoki zbadać przedmiot sprzedaży i zgłosić wady sprzedawcy. Rzecz jasna sam fakt zgłoszenia wady po kilku latach od przekazania nieruchomości nie pozostaje bez wpływu na kwestię jej uwzględnienia. Pamiętać bowiem należy, że sprzedawca odpowiada jedynie za wady istniejące w rzeczy sprzedanej w chwili wydania jej nabywcy, nawet gdy ujawnią się później (w okresie rękojmi). Nie odpowiada za późniejsze usterki. Na zakończenie należy wskazać, że okres przedawnienia roszczeń z rękojmi wynosi jeden rok. W przypadku nie uznania albo nie usunięcia wady przez sprzedawcę, nabywca ma tylko rok na skierowanie sprawy na drogę sądową (w przypadku konsumentów termin przedawnienia nie może się skończyć przed upływem 5-lat rękojmi).
Michał
W grudniu 2023 podpisaliśmy z deweloperem umowę deweloperską na zakup domu. Wpłaciliśmy swoj wkład 80tys na rachunek powierniczy reszta będzie skredytowana, czekamy na umowę z banku. Podczas kładzenia płytek na parterze zauważyliśmy pęknięcie posadzki. Po dokonaniu odkuwki okazało się że posadzka ma gr 3 cm ( w standardzie wykonania podpisanym u notariusza 5-6cm). Zgłosiłem deweloperowi e-mailem sytuację wraz ze zdjęciami oraz kontrolnie sprawdzonym drugim miejscem- grubość również 3 cm. Deweloper nic nie odpisał na e-mail ale kontakt tel z nim jest wzorowy. Nalezy skuć cały parter domu i wylać na nowo. Sam zastanawia się jak rozwiązać problem bo jego podwykonawca od posadzki mówi że nie będzie płacił za mój nakład pracy i materiały/ gdyby to zostało wykryte za rok koszta byłyby wiele większe. Nie powinno mnie interesować jakie układy ma deweloper z podwykonawcą, powinien sam deweloper za to odpowiadać. Proponował mi żebym wykończył wszystko i za rok mu zgłosił a on wtedy pociągnie swojego podwykonawcę do odpowiedzialności, ale skoro on miga się teraz o naprawę za 30 tys to gdzie za rok wyda 130🤦 Doradca kredytowy twierdzi że jak zlecimy w banku zapłatę reszty kredytu to deweloper się na nas „wypnie”. Mówi że powinniśmy się za to rozliczyć i naprawić przed ostatnią transzą. Deweloper delikatnie sugeruje że to nie jego wina a podwykonawcy i kierownika budowy- ale chyba tak nie jest. Czy mogę wysłać mu pismo z wyceną kosztów tej wady istotnej i w przypadku np braku odpowiedzi pomniejszyć ostatnią transzę o tą kwotę?czy czekać aż deweloper sam poprawi, a może są inne sposoby.
Michał Koralewski
Na wstępie wskazać należy, że stroną umowy z nabywcą jest deweloper i to on ponosi wyłączną i pełną odpowiedzialność za ewentualne wady i nienależyte wykonanie umowy. Deweloper, rzecz jasna, może posiadać roszczenie regresowe do swojego wykonawcy, jeżeli to on jest winny powstaniu wady. Niemniej, względem nabywcy, to deweloper jest jedynym podmiotem odpowiedzialnym.
Unikać należy sytuacji, w której zostałaby podpisana umowa sprzedaży i lokal wydany, bowiem sprzedawca (deweloper) nie ponosi odpowiedzialności za wady fizyczne istniejące w przedmiocie sprzedaży, które były znane nabywcy. Odkładanie zgłoszenia wady mogłoby zatem uniemożliwić domaganie się jej usunięcia w przyszłości.
Obecnie, co czasu wydania nieruchomości, nie obowiązują jeszcze przepisy o rękojmi za wady, ta bowiem dotyczy nieruchomości już wydanych nabywcy. Bez wątpienia jednak doszło do nienależytego wykonania umowy deweloperskiej – wykonano posadzkę o złej grubości. Należałoby zatem wezwać dewelopera do naprawienia uchybienia, pod rygorem odstąpienia od umowy deweloperskiej. Podstawę prawną stanowi art. 636 par. 1 w związku z art. 656 Kodeksu cywilnego.
Michał Karasiński
Dzień dobry Panie Michale Mam problem z nieszczelnymi oknami… Mieszkanie odebrałem w 2022 roku i na tamten czas nie był potrzebny certyfikat energetyczny. Po analizie kamerą termowizyjną wyszły dość duże rozbieżności temperatur co w konsekwencji powoduje ciepła . Czy jest zasadna rękojmia z tego powodu ? Na jaki przepis mógłbym się powołać jeśli jest zasadne ? Czy mogę liczyć na odszkodowanie, bądź naprawę – uszczelnienie okien ? Będę wdzięczny za każdą cenna informacje. pozdrawiam Michał Bardzo proszę
Michał Koralewski
Podstawowym roszczenie z tytułu rękojmi, to roszczenie o usunięcie wady. Nieszczelność okien lub ich niewłaściwe osadzenie stanowi wadę fizyczną. W pierwszej kolejności można zatem zwrócić się do sprzedawcy o usunięcie wady. Jeżeli nie będzie to możliwe, kolejnym roszczeniem jest roszczenie o obniżenie ceny nieruchomości do poziomu ceny mieszkania z opisaną wadą. Podstawę prawną obu roszczeń stanowią przepisy art. 560 Kodeksu cywilnego. Jeżeli natomiast na skutek istnienia wady nabywca poniósł szkody, może domagać się odszkodowania (art. 566 Kodeksu cywilnego).
Artur
Dzień dobry , w listopadzie 2022 r kupiłem mieszkanie w kamienicy , wprowadziłem się w kwietniu 2023 ,a problemy zaczęły się z nastaniem jesieni 2023. Mieszkanie ,które zakupiłem miało w ogłoszeniu wpisane ogrzewanie kominkowe , otrzymałem dokument ,że kominek jest sprawny , otrzymałem też świadectwo energetyczne , które zostało przedłożone bezpośrednio przed notariuszem . Okna okazują się porażką ,są plastikowe , ale przez nie wieje i nie dotyczy ,to uszczelek ,ale z szyb . Podczas mrozu zaobserwowałem ,że mam lód od węwnetrzej strony . Okno balkonowe jest wypatrzone i nie da się tego wyrównać nawet uszczelkami , od dołu jest 1,5 cm wlotu . Zamontowałem roletę zewnętrzną ,ale nie wiele to dało ,okropnie wieje zimno. Wraz z nastaniem zimnych dni zacząłem palić w kominku , który po miesiącu (jego górna obudowa ) zaczęła pękać , paliłem oczywiście suchym drewnem . Zaczął też przez kratki wydobywać się swąd i dym ,więc wezwałem pana ,który zajmuje się budową kominków i ten stwierdził ,że ten kominek nie może być użytkowany , bo grozi pożarem . Okazuje się ,że od środka ze starości podpadała wełna i ta cała izolacja kominka też odpadła . Oni przed sprzedażą mieszkania zagwarantowali ,że zostaje wymieniony wkład ( nie wiem ,co to jest ) , oraz otrzymałem dokument kominiarza ,który dopuścił kominek do użytkowania . Zacząłem się interesować programem czyste powietrze ,żeby skorzystać i ewentualnie powymieniać okna i drzwi ,które też są bardzo nieszczelne , jednak jest problem , ponieważ trzeba podać źródło ogrzewania . Ja mam kominek dziś wiem ,że jest to kominek rekraacyjny , od początku niesprawny (jedyne źródło ciepła) . Grzeję grzejnikiem olejowym ,który nie wiele daje , rano mam nieraz 10 stopni . Wczoraj sprawdzałem dokumenty i okazuje się ,że w świadectwie energetycznym sprzedający podali nieprawdę , otóż jako ogrzewanie wpisali kominek i piec elektryczny . Nigdy nie było tu pieca elektrycznego do ogrzewania , ponieważ nie ma tutaj takiej instalacji . W tym lokalu nie ma żadnej instalacji ogrzewania . Natomiast z deklaracji złozonej przez nich do urzedu w rurbryce zainstalowane źródło ciepła , jest wymienionych kilka ,miedzy innymi kominek i funkcja c.o, co nie jest prawdą , bo on ,jeśli by działał ogrzewałby tylko jedno pomieszczenie .Wczoraj wyczytałem ,że kominek nie może być głównym źródłem ogrzewania ,a u mnie tak jest i do tego niesprawny .Jeszcze raz podkreślę ,że w mieszkaniu nie ma instalacji grzewczej . Jestem studentem ,dostałem spadek po babci i sam się wkopałem . Mieszkanie nie spełnia wymogów mieszkania , muszę pomieszkiwać u znajomych . Mieszkanie nie było do remontu , zapłaciłem za nie małą cenę ,ale kierowałem się lokalizacją blisko uczelni . Czuję się oszukany , czy rękojmia wchodzi w grę , bo przecież oszukali osobę ,która na podstawie ich oświadczenia wystawiła niezgodne świadectwo energetyczne , oraz sprzedali mi z niesprawnym kominkiem , jedynym źródłem ogrzewania , narażając mnie i innych ludzi na pożar . Zapomniałem jeszcze dodać ,że przed zakupem pytałem o stan dachu , ponieważ to ostatnie pietro , więc zapewniono ,że był robiony ,na dach nie wchodziłem ,bo mam lęk wysokości , po wprowadzeniu się okazało się ,że dach grozi tąpnięciem , jest na nim wielkie zapadlisko , więc szybko był robiony i składaliśmy się wszyscy po 1500zł . Zakup był realizowany przez posredników ,którzy nie dopuścili mnie sprzedających , zapewne ,żeby ci coś nie powiedzieli za dużo . Poznałem ich dopiero przy podpisaniu umowy . Proszę mi pomóc ,co mam zrobić , w jakim kierunku iść . Sąd cywilny , jestem młody , ufałem pośrednikom ,którzy mnie omotali , czuję się cholernie oszukany .
Michał Koralewski
W przedmiotowej sprawie możliwe jest skorzystanie z rękojmi za wady nieruchomości. Z tego co napisano w pytaniu, mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania z uwagi na brak legalnego i sprawnego źródła ciepła. W takim przypadku w grę wchodzi możliwość odstąpienia od umowy z uwagi na istnienie wady istotnej. Wadą istotną nieruchomości jest bowiem wada uniemożliwiająca albo poważnie utrudniająca normalne korzystanie z nieruchomości. Innym rozwiązaniem jest złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny, do wartości mieszkania bez źródła ciepła oraz domagania się zwrotu różnicy. Rękojmia pozwala także na domaganie się usunięcia wady, o ile jest to w tym przypadku możliwe.
Należałoby rozpocząć od wystosowania pisma do sprzedawców z poinformowaniem ich o wykryciu wad istotnych oraz podjęciu próby polubownego rozwiązania zaistniałej sytuacji. W przypadku niepowodzenia, konieczne byłoby wystosowanie pisma, w którym określone zostanie żądanie z rękojmi (naprawa, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy). Niestety, jedynym organem publicznym uprawnionym do rozpatrywania ewentualnych sporów w tym zakresie, będzie sąd cywilny. Rękojmia na wady fizyczne nieruchomości wygasa po 5 latach od odbioru mieszkania.
Michał Napierała
Dzień dobry w grudniu 2016 roku kupiliśmy dom. Na etapie oglądania stwierdziliśmy fakt że jest przeciek z balkonu do garażu. W umowie przedwstępnej zawarliśmy tą informację że przeciek zlikwidują do dnia podpisania aktu notarialnego.Ze względu na to że był to grudzień nie było takiej możliwości więc w dniu podpisania aktu notarialnego spisaliśmy protokół że sprzedający we własnym zakresie i na własny koszt usunie usterek w ciągu pół roku.Sprzedający powiedział że w tej sprawie mam się kontaktować z jego szwagrem który wiele razy próbował to naprawić ale nie jest to zrobione do dziś. Sam sprzedający nigdy się tym nie zainteresował a jak ostatnio do niego zadzwoniłem że nadal jest ten problem powiedział że dla niego jest temat zamknięty. Czy coś można z tym zrobić?
Michał Koralewski
Jak wynika z przepisów art. 568 kodeksu cywilnego, roszczenia z rękojmi wygasają po upływie 5 lat od wydania rzeczy. Co ważne, mowa tu o wygaśnięciu uprawnień, nie zaś o przedawnieniu. Tym samym, do rękojmi nie stosuje się przepisów o przerwaniu lub zawieszeniu biegu przedawnienia. Roszczenia te po prostu wygasają po ww. okresie. Obecnie zatem, skoro do wydania nieruchomości doszło w 2016 roku, roszczenia z rękojmi już nie przysługują.
W 2016 roku obowiązywał 10-letni okres przedawnienia roszczeń cywilnoprawnych, obecnie okres ten wynosi 6 lat, niemniej do roszczeń powstałych przed zmianą Kodeksu cywilnego w 2018 roku, stosuje się okres dłuższy. Nabywca zaś, prócz roszczeń z rękojmi posiada także roszczenia z tytułu odpowiedzialności kontraktowej za niewykonanie i nienależyte wykonanie umowy. Jak wynika z opisu stanu faktycznego, sprzedawca zobowiązał się do naprawy rzeczy i zobowiązania tego nie wykonał. Roszczenie o naprawę nie uległo zatem jeszcze przedawnieniu.
NATALIA
Dzień dobry, W 2020 r zakupiłam dom w zabudowie bliźniaczej od dewelopera. W roku 2022 założyłam fotowoltaike niestety okazuje się że są wady konstrukcyjne dachu i rynny. Zalewa sąsiadów i nas deweloper odmówił rękojmi sasiadom ponieważ była ingerencja w dach która według umowy jest częścią wspólną a ja nie miałam zgody dewelopera na jej założenie.Czy rzeczywiście deweloper mógł odmówić rękojmi?
Michał Koralewski
Rękojmia za wady, inaczej aniżeli gwarancja, opiera się na przepisach ustawowych. Te zaś nie wykluczają utraty uprawnień z rękojmi w przypadku ingerencji w sprzedaną nieruchomość. Niemniej, aby móc dalej korzystać z uprawnień rękojmianych należy wykazać, że wada istniała w rzeczy sprzedanej w chwili jej wydania nabywcy, nie zaś jest następstwem późniejszej ingerencji. Rękojmia dotyczy bowiem odpowiedzialności sprzedawcy za wady istniejące w rzeczy w dacie sprzedaży. Na tego typu odpowiedzialność nie może zatem mieć wpływu późniejsza ingerencja w nieruchomość, o ile rzecz jasna nie powoduje powiększenia wady. Tym samym, deweloper mógłby odmówić naprawy tylko jeżeli wykazałby, że usterka powstała na skutek prac prowadzonych już po wydaniu nieruchomości.
Karolina Król
Dzień dobry, W grudniu 2021 roku zakupilismy bliźniaka od dewelopera. Pod koniec 2023 roku, w grudniu zauważyliśmy, że niektórych miejscach od posadzki pojawia się wilgoć na ścianach i grzyb. W wiatrołapie na ścianach widoczna jest złuszczająca się farba, widać, że ściana nasiąknieta jest woda. Jeśli pada deszcz, to wokół domu stoi woda. Wszystko wskazuje na zła izolacje budynku, ponieważ ściany nasiąkają tą wodą. Mierzyliśmy wilgotność ścian i według urządzenia niektóre ściany są już mokre. Napisaliśmy reklamację do dewelopera. On w odpowiedzi udzielił odmowy, argumentując, że nie sprzedał nam domu z wadą. Jak możemy się do tego ustosunkować? Jaki możemy poczynić kroki, żeby została uznana wada z tytułu rękojmi? Ile mamy czasu na odwołanie się od decyzji dewelopera?
Michał Koralewski
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady wygasa po upływie 5 lat od wydania nieruchomości. To zatem górna granica czasowej odpowiedzialności dewelopera. Jeżeli deweloper nie zgadza się ze zgłoszeniem wady, najlepszym rozwiązaniem jest zlecenie wykonania ekspertyzy potwierdzającej zawilgocenie budynku oraz ukazującej jej przyczyny. Deweloper odpowiada bowiem za wady istniejące w chwili wydania budynku (np. wady konstrukcyjne, złą izolację, itp.).
Co ważne, w przypadku potwierdzenia zasadności roszczenia z rękojmi, można dochodzić od dewelopera także odszkodowania za koszty opinii, jak również za wszelkie inne szkody spowodowane istnieniem wady (np. zniszczone mienie, koszty osuszania, wymiany zawilgoconych podłóg, malowanie ścian, itp.).
Dysponując ww. ekspertyzą należy ponownie zgłosić roszczenie, a gdy i tym razem deweloper odmówi, pozostaje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. O terminie oględzin budynku przez biegłego warto poinformować dewelopera i umożliwić udział w oględzinach jego przedstawicielowi, wytrąci to argumenty przeciwko rzetelności oględzin. Same oględziny należy także utrwalić np. nagrywając film, pozwoli to na wykazanie poprawności ich przeprowadzenia.
Kamila Tobb
Dzień dobry, dziękuję za bardzo dobry artykuł. Pół roku temu zakupiłam pół bliźniaka od dewelopera. Po tym czasie użytkowania, zaczęły być widoczne wady ukryte budynku. M. in. Problem 1- Na membranie dachowej zalegał śnieg, co przy roztopach doprowadziło do skraplania się wody i zawilgocenia belek w więźbie dachowej oraz ścian w jednym z pokojów. Zostało to zgłoszone słownie do dewelopera. Kontrola sytuacji odbyła się po drugim zgłoszeniu słownym ponownego zawilgocenia, także przy kolejnych roztopach śniegu. W trakcie kontroli wykonywanej przez podwykonawców dewelopera, uzyskaliśmy informację zrzucającą winę z dekarza na osobę wykonującą ocieplenie stropu pianą pur i jej złym zabezpieczeniem wpływającym przesunięcie się membrany. Dekarz wykonał formę tymczasowej rynienki ułatwiającej odchodzenie wody i zabezpieczenie przeciekania wody do pokoju, jednakże bez gwarancji, że nie będzie się ona sączyła po belce. Czy pomimo braku oficjalnego pisma przed zgłoszeniem wady, powinniśmy obecnie opisać w piśmie do dewelopera czynności wykonane na naszym dachu? Istnieje ryzyko, że sytuacja może powielać się w innych miejscach. Problem 2- w trakcie wiatrów bardzo mocno wieje w szczelinach międzyokiennych w oknach dachowych. Zostało to zgłoszone słownie deweloperowi. Przyjechał konsultant z firmy velux i po otworzeniu okien stwierdził, że nie widzi problemu. Nawet w tym, że byliśmy zmuszeni przestawić łóżko dziecka spod okna, bo aż czuć było jak po głowie hulał wiatr. W sypialni podobnie. Występuje bardzo duża różnica temperatur w oknach dachowych. W rogach okien dachowych jest to ok 7-8 stopni, gdzie temperatura samej szyby to 21 stopni. Na 1 piętrze domu nie można dogrzać pomieszczeń (piec ciągle chodzi i nie uzyskuje określonej przez nas temperatury). Konsultant nie widzi także problemu w przekrzywieniu ram okiennych (twierdzenie, że budynek pracuje). Dodatkowo konsultant twierdził już z góry, że nawet oficjalnie zgłoszona reklamacja do firmy velux będzie odrzucona, a dom to nie łódź podwodna sugerując, że dom jest na górce i hulanie wiatru w oknach jest normą. Okien nie montował velux, a dekarz (ten sam od problemu 1). Proszę o podpowiedź, czy zgodnie z prawem muszę odwoływać się do dewelopera, czy do jego podwykonawcy velux tak jak twierdził to konsultant? Umowę podpisywaliśmy z deweloperem, a nie z veluxem. Z góry dziękuję za pomoc. Zaczyna mnie martwić „spychologia” podwykonawców dewelopera i lekceważenie problemów.
Michał Koralewski
W opisanej w pytaniu sprawie adresatami roszczeń mogą być różne osoby, jednakże tytuł ich odpowiedzialności także będzie inny. Jedynym podmiotem odpowiedzialnym z tytułu rękojmi za wady jest sprzedawca (deweloper), jego podwykonawcy nie odpowiadają z tytułu rękojmi. Niemniej, podwykonawcy mogą ponosić odpowiedzialność z tytułu udzielonej gwarancji. Na okna najczęściej udzielana jest gwarancja ich producenta. W takim wypadku roszczenia z gwarancji należy kierować do podmiotu, który wystawił gwarancję. Nie wyklucza to wystąpienia następnie do dewelopera z roszczeniem z rękojmi, jeśli gwarant nie uwzględniłby roszczenia z gwarancji.
Odnośnie pisma do dewelopera, to warto takie pismo wysłać, a także wykonać stosowną dokumentację zdjęciową. Będą one przydatne w przypadku ewentualnego sporu z deweloperem. To bowiem deweloper odpowiada za efekt pracy dekarza.
m.k
Dzień dobry, W lutym 2011r. zakupiłam od dewelopera dom. Teraz zauważyłam ,że w niektórych miejscach ne działa ogrzewanie podłogowe. Robiłam wymagane serwisy gwarancyjne pieca gazowego i wszystko było w porządku. Czy mogę domagać się od dewelopera naprawy ogrzewania?
Michał Koralewski
Okres rękojmi za wady fizyczne wynosi 5 lat od wydania nieruchomości. Okres odpowiedzialności dewelopera za nienależyte wykonanie umowy wynosi zaś 6 lat (do 2018 roku wynosił 10 lat). Wszystkie te, podstawowe terminy już upłynęły. Jedyną możliwością byłoby dochodzenie roszczeń z tytułu wady ukrytej, czyli takiej której nie można było stwierdzić w dniu odbioru. Okres rękojmi liczy się w takim wypadku od dnia ujawnienia wady. Aby zwrócić się do dewelopera z roszczeniem z tego tytułu, zasadne byłoby uprzednie upewnienie się z jakiego powodu ogrzewanie podłogowe nie działa. Jeśli przyczyną byłyby wady instalacji lub jej montażu, to roszczenie do dewelopera byłoby zasadne.
AS
Dzień dobry Około rok po odbiorze mieszkania od dewelopera, pojawiły się pęknięcia na ścianach. Zgłosiłem, naprawili. Kilka miesięcy później pęknięcia wróciły – tym razem poczekałem ze zgłoszeniem aż minęły 4 lata od odbioru. Znowu wydłutowali pęknięcie, zakleili i zagipsowali. Jednak po pół roku znowu są pęknięcia w tych samych miejscach. Obawiam się, że jeśli ponownie zgłoszę to znowu doraźnie 'naprawią’ na pół roku i minie 5 letni okres rękojmi. Co w takim wypadku zrobić – zamówić na własny koszt ekspertyzę? Jeśli tak to czy zgłosić się z tym ponownie do dewelopera, do jakiegoś urzędu czy firmy prywatnej? Czy taka ekspertyza zawiera informację nt. poprawnej metody naprawy i czy deweloper musi się do tego zastosować? Ogólnie obawiam się, że jest wada budowlana a deweloper stara się doraźnymi 'naprawami’ przeczekać okres rękojmi.
Michał Koralewski
Najlepszym rozwiązaniem będzie poinformowanie dewelopera o zamiarze zlecenia wykonania ekspertyzy oraz wskazania daty oględzin przez wybranego biegłego, z informacją że przedstawiciel dewelopera może w nich uczestniczyć. Niestety i tak prawdopodobne jest, że deweloper będzie kwestionował ustalenia biegłego. Będą one wszakże podstawą do skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Koszty ekspertyzy, jako poniesione w zw. z dochodzeniem roszczenia z tytułu rękojmi, powinny zostać zwrócone przez dewelopera.
Nadmienić także należy, że jeżeli wada była już uprzednio usuwana i nie udało się jej usunąć, możliwe jest skorzystanie z pozostałych uprawnień z rękojmi, tj. złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny (do wartości nieruchomości z opisaną wadą), względnie odstąpienie od umowy, jeżeli wada jest istotna (tj. uniemożliwia korzystanie z nieruchomości).
Weronika
Dzień dobry Otrzymałam klucze od dewelopera w 2022 roku. W 2023 wprowadziłam się, podczas użytkowania wody doszło do zalania hali garażowej o który dowiedziałam się od członka Wspólnoty. Po pierwszej wizytacji w moim mieszkaniu Pani repreztujaca dewelopera twierdziła, że awaria jest spowodowana nieszczelnym podłączeniem rury przez fachowca nic nie wskazywało na to, bo w moim mieszkaniu podłoga była sucha. Po drugiej wizytacji stwierdzono, że rura pionowa kanalizacji 60 cm od mojej podłogi się wypięła oraz prawidłowe podlaczenie do podejścia przez mojego fachowca. Nie było zmiany podejścia w moim mieszkaniu.Dostałam pismo w którym deweloper zrzuca winę na mnie ze doszło do uszkodzeń mechanicznych i skutków nieprawidłowego użytkowania poszczególnych elementów. Proszę o pomoc co powinnam zrobić?
Michał Koralewski
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że przyczyną zalania jest wypięcie się rury pionowej kanalizacji o średnicy 60 cm. Powyższe może stanowić błąd w sztuce popełniony przez pracowników dewelopera. Przypomnieć należy, że w myśl art. 5562 kodeksu cywilnego: jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Tym samym, w takich przypadkach, to deweloper powinien udowodnić, że usterka nie jest wadą fizyczną. Powyższe powinno być poparte jednoznaczną opinią biegłego stwierdzającą przyczynę awarii. Deweloper twierdząc, że doszło do uszkodzeń mechanicznych ma obowiązek wykazania tego faktu (wynika to z art. 6 k.c.).
Do dewelopera należy zwrócić się zatem z pismem o udowodnienie jego twierdzeń, w przeciwnym bowiem razie to on ponosić będzie odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady.
Dawid Kowalski
Dzień dobry w Kwietniu 2022 została zgłoszona usterka na podstawie rękojmi do dewelopera, deweloper usterkę przyjął niestety do dziś nie została usunięta. Był w międzyczasie Pan budowlaniec oglądał umawiał się ale nie przyjeżdżał do dzisiaj usterka się pogłębia. Chodzi o zalanie, elewacja przecieka, wcześniej był to niewielki zaciek teraz wychodzi grzyb i plama jest duża. Co w takiej sytuacji mogę zrobić?
Michał Koralewski
Zgodnie z art. 560 par. 1 k.c., jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
Jak wynika zatem z tego przepisu, jeżeli deweloper nie usunie niezwłocznie wady, to nabywca może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny (do wartości rzeczy z wadą) albo odstąpić od umowy, przy wadach istotnych (uniemożliwiających, bądź znacznie utrudniających zamieszkiwanie). Inną możliwością jest wystąpienie na drogę sądową z roszczeniem o zobowiązanie dewelopera do usunięcia wady albo do pokrycia jej kosztów.
Ewa Chmielewska
Witam serdecznie Mam pytanie W maju nastąpił odbiór mieszkania i wykryto wadę w postaci zacieku sufitu. Mieszkanie jest na ostatnim piętrze. W protokole zapisano, że należy wadę usunąć jak najszybciej. Jest teraz grudzień i do dnia dzisiejszego trwają prace. W międzyczasie w sierpniu nastąpiło podpisanie przekazania lokalu na cele wykończeniowe ,bo nie było pozwolenia na użytkowanie. Obecnie pozwolenie zostało wydane w sierpniu 29. W połowie grudnia ma być podpisany akt notarialny przenoszący własność lokalu. Czy mam podpisać akt mimo że istnieje jeszcze wada. Czy mogę zadać zadośćuczynienia za szkody psychiczne i ewentualne odszkodowanie Ewa
Michał Koralewski
Istnienie wady fizycznej nieruchomości nie stoi na przeszkodzie zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność. Jedyne o czym należy pamiętać to unikanie w umowie sprzedaży sformułowań mówiących o zrzeczeniu się (rezygnacji) z roszczeń względem dewelopera, mogłoby ro uniemożliwić dochodzenie świadczeń z rękojmi za wady. W umowie nie powinno się także oświadczać, że nabywca akceptuje stan nieruchomości, to również prowadziłoby do wygaśnięcia rękojmi. W przypadku istnienia wady fizycznej, deweloper odpowiada nie tylko za jej usunięcie ale także za szkody związane z jej istnieniem. Za te ostatnie należy się nabywcy odszkodowanie. W przypadku, gdy istnienie wady wywołało szkodę niemajątkową (tzw. krzywdę), możliwe jest domaganie się także zadośćuczynienia.
Kacper Kalina
Dzień dobry, Prosiłbym o poradę. Odbiór mieszkania nastąpił 21.11.2023 inwestycja jednak jest prowadzona na zasadach starej ustawy deweloperskiej. Zgłosiłem wady podczas odbioru technicznego oraz odmówiłem odbioru mieszkania w pierwszym terminie ze względu na istnienie przesłanki wady istotnej, gdyż występuje bardzo duże zawilgocenie ścian przy podłodze. Pomimo iż termin 14 dni na odpowiedź odnośnie sporządzonego odbioru technicznego minął, deweloper nie raczył dostarczyć żadnej informacji. Czy mogę w jakiś sposób przyspieszyć proces i zmusić dewelopera do reakcji oraz czy domniemanie akceptacji wady ma zastosowanie w moim przypadku? Dodatkowe pytanie czy mogę zmusić dewelopera do akceptacji tej wady z rękojmi lub innego prawnego aspektu? Pozdrawiam Kacper Kalina
Michał Koralewski
Upływ 14 dni od zgłoszenia wady sprawia, iż przyjmuje się, że deweloper uznał zasadność zgłoszenia. Deweloper nie może w późniejszym terminie (po upływie terminu 14-dniowego) odrzucić roszczenia jako niezasadne. Deweloper w pierwszej kolejności ponosi odpowiedzialność w reżimie rękojmi za wady. Jest to rodzaj odpowiedzialności korzystniejszy dla nabywcy. To bowiem na deweloperze spoczywa obowiązek wykazania, iż dana usterka nie jest wadą fizyczną, a np. późniejszym uszkodzeniem. Drugim reżimem odpowiedzialności jest odpowiedzialność kontaktowa, czyli za nienależyte wykonanie umowy, co przejawia się wydaniem nieruchomości nie spełniającej norm prawa budowlanego, w praktyce posiadającej wady fizyczne. Dochodząc roszczeń z tytułu odpowiedzialności kontraktowej nabywca zobowiązany jest wykazać szkodę i jej przyczynę. Ciężar dowodzenia jest zatem przeniesiony na nabywcę nieruchomości. Formą przymuszenia dewelopera może być wysłanie formalnego wezwania do zapłaty z zagrożeniem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Możliwe jest również zgłoszenie się o pomoc do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów. Finalnie jednak, jedynym organem upoważnionym do przymuszenia dewelopera do powzięcia określonych działań jest sąd.
Piotr Płochocki
Dzień dobry, Mam pytanie odnośnie akustyki Posiadamy dom bliźniak w budynku jednorodzinnym dwulokalowym. Deweloper uznał nasze pierwsze roszczenie odnośnie niewystarczającej akustyki ( zrobiliśmy badania ) i zlecił firmie zewnętrznej wykonanie dodatkowej izolacji akustycznej ( niestety tylko po jednej stronie, dół u mnie a góra u sąsiada ) , niestety ona również okazała się niewystarczająca i ponowne badania również wykazały zbyt niską izolacyjność akustyczną Dodatkowo bardzo mocno wzmogły się dźwięki uderzeniowe ( podejrzewamy wadliwe zamontowanie izolacji ( klejona przedscianka – brak dylatacji, montowane nad panelami itp. ) Co w takiej sytuacji powinniśmy aktualnie uczynić, mając nowe badania i raz już usuwaną wadę Dziękuję za odpowiedź Pozdrawiam
Michał Koralewski
W przypadku, gdy naprawa była już wykonywana ale nie przyniosła pożądanego rezultatu, nabywca – prócz ponownego żądania naprawy – może zgłosić jedno z kolejnych roszczeń. Są nimi: roszczenie o obniżenie ceny oraz odstąpienie od umowy. Przy czym, obniżenie ceny powinno nastąpić do wartości nieruchomości z istniejącą wadą. Natomiast, odstąpić od umowy można wyłącznie w przypadku wady istotnej, czyli takiej która uniemożliwia albo poważnie utrudnia korzystanie z nieruchomości. W przypadku wybrania opcji ponownej naprawy, można domagać się od dewelopera kosztów jej wykonania przez inny podmiot, skoro naprawa dokonana przez dewelopera nie przyniosła pożądanego rezultatu. To bowiem osoba poszkodowana ma prawo wyboru sposobu usunięcia szkody, tj. czy ma to nastąpić w drodze naprawy (tzw. restytucji), czy też w pieniądzu, jako odszkodowanie na pokrycie (zwrot) kosztów usunięcia wady.
Radek
Witam , w moim nowym mieszkaniu zakupionym od developera wystąpił problem z akustyką , łazienka sąsiada znajduje się przy ścianie między mieszkaniowej, wszystkie odgłosy korzystania z łazienki są słyszalne w całym mieszkaniu . Po zgłoszeniu wady developer nakazał wykonanie badań akustycznych , badania wykazały że przegroda nie spełnia norm od dźwięków uderzeniowych , po przesłaniu badań developer podważa badania oraz zwala cała winę na złe wykonawstwo wykończeniowe sąsiada , wygłuszenie ścian z mojej strony nie pomoże w wyeliminowaniu tych dzwieków, proszę o poradę co można zrobić w takim przypadku , pozdrawiam
Michał Koralewski
Na wstępie należy wskazać, że jeżeli wada ujawniła się w ciągu roku od wydania nieruchomości, to istnieje domniemanie prawne, że usterka ta jest wadą fizyczną. To zatem deweloper musi wykazać, że usterka (brak spełnienia norm akustycznych) nie jest wadą fizyczną, a zatem wynika z działań np. sąsiada albo nabywcy nieruchomości (art. 556[2] kodeksu cywilnego). Deweloper zatem, jeśli kwestionuje poprawność ekspertyzy, powinien zlecić wykonanie bardziej szczegółowych badań, a nie jedynie podważać już istniejącą.
W pierwszej kolejności można zwrócić się do państwowej inspekcji sanitarnej o przeprowadzenie badań akustycznych, a także do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego zawiadamiając go o naruszeniu norm prawa budowlanego. Od strony prawnej możliwe jest zwrócenie się z wnioskiem o interwencję do powiatowego rzecznika praw konsumentów. Organ ten wezwie dewelopera do wyjaśnień oraz wskaże mu zasady odpowiedzialności rękojmianej, w tym konieczność wykazania przez dewelopera że usterka nie jest wadą fizyczną.
Jeżeli nie jest możliwe usunięcie wady, np. poprzez odpowiednie wygłuszenie ściany, to pozostaje roszczenie o obniżenie ceny. W przypadku zaś, gdyby wada istotnie utrudniała korzystanie z nieruchomości, np. hałas byłby intensywny, w różnych porach dnia, to w grę wchodziłoby także odstąpienie od umowy sprzedaży.
TR
Dziękuję za ciekawy artykuł! Mam jednak konkretne pytanie związane z zakupionym mieszkaniem z parkingiem. Zakup od dewelopera (mieszkanie w bloku + miejsce parkingowe obok bloku na działce, na której znajduje się blok). Z dokumentów wynika, że granicą działki przebiega w odległości ok. 2 m od miejsca parkingowego, ale już na etapie zakupu zauważyłem, że obok miejsc parkingowych jest wchodzące w działkę ogrodzenie sąsiada (murek+płot), które znajduje się w odległości ok. 20 cm od miejsc parkingowych. Deweloper twierdził od początku, że zostanie ono usunięte, ale do dziś (kilka miesięcy) nic z tym faktem nie udało mu się zrobić (twierdzi, że sąsiad/spółdzielnia nie chce usunąć tego ogrodzenia). Jak próbować rozwiązać problem? Deweloper wskazuje, że nie utrudnia to znacząco dostępu do miejsca parkingowego (można polemizować) i to ono stanowiło przemiot zakupu (działka jest współwłasnością wszystkich mieszkańców). Rzeczywista granica działki jest inna niż ta przedstawiona w dokumentach. Z góry dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam
Michał Koralewski
W opisanym stanie faktycznym, jeśli istnieje utrudniony dostęp do miejsca parkingowego należałoby zgłosić roszczenie z rękojmi sprzedawcy. Jeśli nie będzie możliwe doprowadzenie prawidłowego dojazdu do miejsca parkingowego w grę wchodzi obniżenie ceny albo odstąpienie od umowy, gdy wada uniemożliwia prawidłowe korzystanie z miejsca postojowego.
Tomasz
Witam , 3 lata temu kupiłem budynek komercyjny na firmę. Po tym czasie okazało się że jak pada deszcz to woda dostaje się do piwnicy, odpadają płytki. W czasie deszczu przecieka dach , odpływy nie są wydolne a przy remacie części obiektu okazało się że konstrukcja dachowa jest w fatalnym stanie przez to że dach leci. Co mam zrobić w takim przypadku? Wezwać rzeczoznawcę budowlanego do wyceny usunięcia wad ? Pozdrawiam
Michał Koralewski
Z opisu sprawy wynika, że mamy do czynienia z wadą ukrytą, której nie można było wykryć przy przekazywaniu lokalu. W takim przypadku przedsiębiorca ma obowiązek niezwłocznego zgłoszenia wady sprzedawcy pod rygorem utraty uprawnień z tego tytułu. W zgłoszeniu wady należy również wskazać roszczenie z nią zwiane, np. usunięcie wady, obniżenie ceny. Dopiero, jeśli sprzedawca nie zareaguje na zgłoszenie albo odmówi zadośćuczynienia mu, można przystąpić do samodzielnej naprawy. Koniecznie jednak należy dokładnie udokumentować stan nieruchomości przed usunięciem wady oraz koszty poniesione na jej usunięcie. Konieczne to będzie w sprawie o odszkodowanie, szkoda wyrażać się będzie w wysokości poniesionych kosztów. Powyższe nie dotyczy napraw pilnych, które można wykonać od razu pamiętając o stosownej dokumentacji.
Artur
Dzień dobry. Przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej w lutym 2021 i otrzymałem prospekt informacyjny, w którym był opisany wygląd balkonu, a dokładniej sposób montowania balustrady. Dopiero teraz zauważyłem, że nie jest on zgodny ze stanem faktycznym. Przy podpisaniu aktu notarialnego w czerwcu 2022 roku był punkt „Nabywca oświadcza, że otrzymał lokal bez wad, usterek i niedoróbek i oświadcza, że zna stan techniczny i standard lokalu, które przyjmuje bez zastrzeżeń i w związku z tym nie rości wobec developera żadnych pretensji”. Czy w związku z tym zapisem mam jeszcze prawo korzystać z rękojmi? Z góry dziękuję i pozdrawiam
Michał Koralewski
Dzień dobry, cytowany zapis w praktyce uniemożliwia powoływanie się na niezgodność lokalu z umową, którą można było dostrzec przy odbiorze nieruchomości od dewelopera. Nabywca oświadcza bowiem, że nie ma zastrzeżeń do oddanego mu lokalu, czyli akceptuje jego stan. Przedmiotowe oświadczenie nie wyłącza natomiast możliwości zgłaszania tzw. wad ukrytych, czyli takich które ujawnią się dopiero po jakimś czasie oraz nie można było ich dostrzec przy przekazaniu lokalu.
Ewa Nowak
Dzień dobry. Mam problem z akustyką w mieszkaniu, które zostały nabyte na zasadach cesji. Czy to ma w moim przypadku jakieś znaczenie: tzn czy że rękojmię zgłaszam do dewelopera?
Michał Koralewski
Jeżeli cesja nastąpiła przed zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, czyli na etapie umowy deweloperskiej, to rękojmia przysługiwać będzie osobie na rzecz, której ustanowiono prawo własności. Wtedy roszczenia z rękojmi należy składać do dewelopera.
Jeżeli natomiast doszło do nabycia nieruchomości już po ustanowieniu odrębnej własności, roszczenia z rękojmi należy składać do sprzedawcy. Sprzedawca może wszakże przenieść na nabywcę również uprawnienia z tytułu rękojmi za wady przysługujące mu względem dewelopera. Umowa taka wymaga zwykłej formy pisemnej, nie jest konieczne zawieranie w tym zakresie aktu notarialnego.
Dorota
Dzień dobry. Mam pytanie w kwestii rozliczenia napraw z tytułu rękojmi przez ubezpieczyciela dewelopera. Moje zgłoszenie dotyczące usterek w lokalu zostało przyjęte, ale deweloper chciał wykonać je bez brania odpowiedzialności za zabezpieczenie mebli jakie mam w lokalu, wywozu niezbędnych do przeprowadzenia remontu oraz zapewnienia mi noclegu. Gdy się tego zaczęłam domagać uznał, że kontakt jest ze mną utrudniony (ponoć kontaktował się ze mną telefonicznie, a mój numer był nieaktywny czego ja nie mogę potwierdzić bo nie mam śladu nieodebranych rozmów) i podał numer polisy, z której usterki zostaną rozliczone. Ubezpieczyciel potwierdza możliwość załatwienia w ten sposób sprawy, ale tylko w obrębie samej usterki – z tytułu OC, a nie uwzględniając noclegu i transportu mebli. Na ile takie rozwiązanie jest zgodne z prawem? Czy kodeks cywilny dopuszcza takie rozwiązanie? Z czym może się wiązać takie załatwienie sprawy? Z góry bardzo dziękuję!
Michał Koralewski
Zgodnie z zasadą pełnego odszkodowania, deweloper odpowiada nie tylko za usuniecie wady fizycznej nieruchomości ale także za usuniecie szkód spowodowanych istnieniem wady. Niemniej, prawo cywilne pozwala na zrzeczenie się części roszczeń przez osobę uprawnioną (właściciela mieszkania). Odrębną kwestią jest zapłata odszkodowania przez ubezpieczyciela. Po pierwsze ubezpieczyciel może wyłącznie wypłacić odszkodowanie w pieniądzu. Po drugie ubezpieczyciel odpowiada tylko w graniach polisy wykupionej przez dewelopera. Jeżeli zakres ubezpieczenia nie obejmuje odpowiedzialności za pełną szkodę, w pozostałym zakresie nadal odpowiada deweloper.
Kamila
Dzień dobry, niecałe trzy lata temu kupiliśmy bliźniaka na rynku pierwotnym. Wyszła nam wilgoć we wiatrołapie. Po odkryciu kilku kostek brukowych okazało się że brak jest izolacji pod drzwiami wejściowymi(tylko kawałki suporeksu połatane pianka montażowa więc szczeliny na dwa palce były). Po kilku próbach rozmów z deweloperem i wysłaniu oficjalnego wezwania do naprawy z tytułu rękojmi wykonawca zgodził się naprawić ten brak izolacji ale nie chce naprawić już skutków czyli osuszanie, usunięcie wilgoci, malowanie itp. Co możemy zrobić w tej sytuacji? Druga sprawa to to że przy odkopywaniu ziemi aby dostać sie pod drzwi wejściowe zostały odkryty kawałek fundamentów, które widać że są wilgotne, brak jest Dysperbitu a przyklejony styropian odchodzi od fundamentu na szerokość dwóch palców i pomiędzy styropianami też jest szczelina na dwa palce. Ponadto folia kubełkowe jest odwrotnie założona i brak jest drenaża. W projekcie jest napisane że izolacja pionowa fundamentów ma być właśnie dysperbitem, styropian i folia oraz w opinii geologicznej do projektu jest wpisane konieczne wykonanie drenażu. W dzienniku budowy ani w innym dokumencie nie ma wpisanych żadnych zmian w tym zakresie. Wykonawca wpiera nam że fundamenty są wylane 'betonem wodoszczelnym b25 z domieszką h8′ i wówczas nie potrzeba izolacji pionowej. W projekcie znowu pisze że beton na fundament ma być B20 i nigdzie żadnych zmian nie ma. Jakie są nasze możliwości w tym zakresie? Dodam że sąsiedzi z bliźniaka też są zaniepokojeni bo przecież mają te same fundamenty. Czy możemy coś wspólnie działać? Będę wdzięczna za każdą podpowiedź.
Michał Koralewski
Zgodnie z art. 566 § 1 zd. 2 Kodeksu cywilnego, sprzedawca (deweloper) zobowiązany jest nie tylko do usunięcia wady fizycznej nieruchomości ale także do naprawienia szkód powstałych w związku z jej istnieniem. Osuszanie, usunięcie wilgoci i malowanie mieszczą się bez wątpienia w tym zakresie. Podmiotem odpowiedzialnym jest przy tym deweloper, nie zaś jego podwykonawca. Do dewelopera należałoby zatem wysłać pismo z powołaniem się na ww. przepis kodeksu cywilnego oraz zaznaczyć, że nie pokrycie tychże szkód grozić będzie skierowaniem sprawy na drogę sądową. Prócz pozwu o zapłatę (odszkodowania), można zwrócić się również o pomoc do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów, który działa przy staroście (prezydencie miasta). Jest to organ pomagający konsumentom w sporach z przedsiębiorcami.
W pierwszej kolejności należałoby skonsultować przedmiotową kwestię z osobą posiadającą uprawnienia budowlane, w zakresie czy rację ma deweloper że użycie innego betonu niweluje wymóg zastosowania dodatkowej izolacji. Jeśli tak nie jest, należałoby wezwać dewelopera do usunięcia wady, a gdy to nie będzie możliwe pozostają do wyboru: roszczenie o obniżenie ceny nieruchomości albo odstąpienie od umowy sprzedaży, gdy wada jest istotna. Za istotną uznaje się wadę, która znacząco utrudnia normalne korzystanie z nieruchomości. Duży poziom zawilgocenia może stanowić właśnie taką wadę, gdyż zagraża powstaniem pleśni i rozrostem grzybów, których zarodniki mogą być szkodliwe dla ludzi. Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, należy wykonać działania opisane w akapicie powyżej.
Tadeusz
Dzień dobry, chciałbym uzyskać poradę co zrobić w moim przypadku. Rok temu kupiłem mieszkanie z lat 60 (wielka płyta) z rynku wtórnego po generalnym remoncie. Mniej więcej pół roku później na suficie (w miejscu łączenia płyt) oraz na ścianach zaczęły pojawiać się pęknięcia, które stale się powiększają. Dodatkowo zauważyłem, że podłogi w pomieszczeniach mają wyraźne spadki, bo na około 1 metrze są 2 cm spadku. Od sąsiadów dowiedziałem się, że mają ten sam problem i jest to spowodowane bardzo złym stanem technicznym całego budynku. Ze względu na niestabilność podłoża oraz niepoprawnie wykonane fundamenty blok cały czas osiada i przechyla się na jedną ze stron. W przeszłości miała miejsce nawet ewakuacja wszystkich mieszkańców z powodu ryzyka zawalenia się ścian. Inspektor budowlany po przeprowadzeniu badań, pozwolił jednak na powrót do mieszkań, ale od tamtej pory konstrukcja jest stale monitorowana. Podczas prezentacji mieszkania oraz całego procesu zakupu nie zostałem poinformowany o tych problemach. W tamtym momencie mieszkanie wydawało się nie mieć wad. Pęknięć nie było, natomiast spadki podejrzewam, że były, ale nie dało się ich wyczuć i dostrzec podczas zwykłych oględzin. Poprzedni właściciel mieszkania kupił je w 2021 w stanie do remontu i najprawdopodobniej wiedział o stanie technicznym budynku, ponieważ przeprowadził remont. W sprzedaży pomagało biuro nieruchomości, które wynajął ówczesny właściciel. Zakup mieszkania sfinansowałem ze środków z kredytu hipotecznego. Chciałbym wiedzieć czy w takiej sytuacji są szanse na skorzystanie z rękojmi i jakie roszczenia powinienem wysunąć. Główną sprawą, według mnie, powinien być stan techniczny budynku (mam pełną własność mieszkania wraz z gruntami) a nie jego skutki, czyli pęknięcia i nierówne podłogi. W takim ujęciu sprawy, były właściciel nie będzie w stanie naprawić wad i jeśli dobrze rozumiem pozostają opcje obniżenia ceny lub rozwiązania umowy (unieważnienia aktu notarialnego?). W przypadku pierwszej sprawa wydaje się w miarę, natomiast przy drugiej zastanawiam się co stanie się z umową kredytową. Bardzo proszę o opinię czy w mojej sytuacji prawo rękojmi ma zastosowanie i jakie są szansę na wyegzekwowanie czegokolwiek od sprzedającego.
Michał Koralewski
Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym obowiązuję te same zasady rękojmi, co przy zakupie na rynku pierwotnym. W opisanym w pytaniu stanie faktycznym możnaby zakładać istnienie wady ukrytej, jednakże aby było to możliwe, musiałyby być spełnione dwa dodatkowe warunki. Pierwszym jest świadomość sprzedawcy o istnieniu wady, co może być trudno wykazać. Drugim zaś brak możliwości wykrycia wad wcześniej, przed zakupem. Nabywca powinien bowiem, niezależnie od zapewnień sprzedającego, dochować należytej staranności w sprawdzeniu nabywanego lokalu. Tym bardziej, że przedmiotem sprzedaży był lokal około 60-letni, w budynku z „wielkiej płyty”, które nie cieszą się dobrą sławą, właśnie z uwagi na słabą jakość budowy. Dopiero wykazanie tych dwóch przesłanek daje szansę na domaganie się roszczeń z tytułu rękojmi.
Istnieje również możliwość powołania się na błąd istotny (art. 84, art. 86 k.c.). Jeżeli sprzedawca zataił istotne dla transakcji informacje (np. te o których mowa w pytaniu) i gdyby znając te informacje nie kupiłby Pan tego mieszkania, można w terminie roku od wykrycia błędu (dowiedzenia się o ww. informacjach) od umowy odstąpić w trybie art. 88 k.c. Także i w tym przypadku konieczne jest wszakże wykazanie, że sprzedawca co najmniej wiedział o błędzie albo przy zachowaniu należytej staranności powinien o błędzie wiedzieć.
Odstąpienie od umowy, czy to na skutek rękojmi, czy też uchylenia się od transakcji zawartej pod wpływem błędu niesie za sobą konieczność wezwania drugiej strony do stawienia się u notariusza celem zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości za zwrotem uiszczonej ceny. Czym innym jest natomiast relacja nabywcy z bankiem, reguluje ją odrębna umowa cywilnoprawna, zatem należy zweryfikować w treści umowy, jak bank zachowa się w opisanej sytuacji. Zwrotne przeniesienie nieruchomości wiązać się bowiem będzie z koniecznością wykreślenia hipoteki wpisanej na rzecz banku. To zaś zapewne nastąpi dopiero po spłacie kredytu.
Maciek
Witam, Mam pytanie, jeśli jest ktoś doświadczony to z góry prośba o zdanko wsparcia. Otóż sprzedałem dom 3 miesiące tematu. Po 2 miesiącach padła zmywarka (nie jest już na gwarancji) i lekko zalała dół kuchni. Obecny właściciel chciał zdemontować cokół pod kuchnią (kuchnia w pełnej zabudowie) w celu dostania się do zmywarki, wysunięcia jej i odłączenia. Niestety przy demontażu cokołu doszło do delikatnego jego uszkodzenia. Właściciel wezwał rzeczoznawcę, który sporządził protokół – stwierdził, że według niego cokół nie był prawidłowo zamontowany, być może wepchnięty – dlatego przy demontażu doszło do uszkodzenia. Kuchnia była brana na zamówienia, robiona od A do Z wraz z montażem sprzętu przez jedną firmę. Mam z nimi umowę. Obecny właściciel chce złożyć reklamację do firmy od kuchni właśnie, ale za moim pośrednictwem – z uwagi, że ja kupowałem i umowa na mnie. Tutaj chyba z czystej kultury wypadałoby to zrobić – czy też jestem do tego po prostu zobowiązany? Obecny właściciel ma pretensje o źle zamontowany cokół oczywiście nie do mnie, a do firmy od kuchni. Ma mi wysłać protokół rzeczoznawcy celem zgłoszenia. Jak firma od kuchni przyjmie, to rozumie, że nie ma problemu. Jak nie to pewnie będzie chciał ode mnie coś wyegzekwować – ale rozumiem, wtedy należy działać tak jak opisałeś. Jedyny mankament, tylko nie wiem komu to gorzej robi, jest taki, że właściciel zamiast wezwać firmę od kuchni i zapłacić 250zł za demontaż z ich strony, to wziął sprawy we własne ręce i zdemontował… Rozumiem, że w mojej gestii, jako sprzedającego, powinno być to żeby zgłosić uszkodzenie i ogólnie reklamację do firmy, która robiła kuchnie? Czy obecny właściciel może pociągnąć mnie do prywatnej odpowiedzialności i zobowiązać do naprawy szkody przy ewentualnym odmówieniu przez firmę od kuchni? Czy prawnie jestem zobowiązany do pokrycia ewentualnych kosztów? Posiadam protokół zdawczo-odbiorczy i oświadczenie, że kupujący zapoznał się ze stanem budynku i go akceptuje. Według mnie nie jest to wada ukryta, po prostu tak została zabudowana kuchnia, a wylew ze zmywarki może wydarzyć się zawsze. Kupujący zakupując dom, nie pytał i nie dociekał informacji nt. tego jak co jest zamontowane etc. Na dzień oddania domu, wszystko było idealnie – dom ma 2 lata i wszystkim w nim jest nowe. Zastanawiam się, czy kwestia ewentualnej rękojmi wchodzi tu w grę. Nie chcę przez kolejna lata być woźnym w tym domu i naprawiać wszystko bo co się zepsuło po sprzedaży.
Michał Koralewski
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nie przechodzą automatycznie na nabywcę nieruchomości. Dlatego też nowy właściciel nie może sam dochodzić roszczeń od np. producenta kuchni, o ile sprzedawca nie przeniósł na niego (w drodze cesji, czyli przelewu praw i obowiązków) praw z rękojmi. Umowę cesji można podpisać w każdym czasie, także po sprzedaży nieruchomości. Może Pan zatem podpisać taką cesję również obecnie. W innym wypadku, to Pan uprawniony będzie do dochodzenia roszczeń od firmy montującej kuchnię lecz na rzecz obecnego właściciela domu.
Sprzedawca nieruchomości, także na rynku wtórnym oraz będący osobą fizyczną, ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Jeżeli cokół był nieprawidłowo zamontowany, to jest to objęte odpowiedzialnością rękojmianą, zarówno montującego kuchnię, jak i sprzedawcy nieruchomości. Chyba że nabywca o wadzie tej wiedział albo mógł ją z łatwością dostrzec podczas oględzin domu przed zakupem. Z treści pytania wynikałoby, że nie było to proste. Gdyż ani sprzedawca nie dostrzegł tej wady podczas korzystania z nieruchomości, a nabywca dostrzegł ją dopiero na skutek awarii zmywarki i konieczności demontażu cokołu.
Luiza
Dzień dobry. Nieszczelne kominy dziś wykryte przez niezależnego kominiarza. Opinia do odbioru budynku do pinb od dewelopera prawidłowa. Deweloper nie chce sprawdzać innych kominów na swój koszt pomimo stwierdzonych już dwóch nieszczęsnych. Z jakiego artykułu wezwań do naprawy już sprawdzonych kominów oraz do sprawdzenia kolejnych? Dziękuję.
Michał Koralewski
Deweloper odpowiada względem nabywców z tytułu rękojmi za wady. Przepisem, z którego wynika obowiązek usunięcia wady jest art. 561 §1 kodeksu cywilnego. Natomiast, brak jest obowiązku dewelopera do sprawdzania kominów, co do których nie zgłoszono wady. Jeżeli wszakże wada ujawniła się w ciągu roku od wydania nieruchomości, na deweloperze spoczywa ciężar wykazania, że nieruchomość nie posiada wad (art. 5562 kodeksu cywilnego).
W lipcu 2021 zakupiłam nowe mieszkanie od Dewelopera. Po miesiącu odpadła szczytowa dachówka oraz nie działało ogrzewanie podłogowe w salonie (jedyne źródło ciepła w pomieszczeniu). Poinformowałam mailowo i telefonicznie o awarii. Po 1,5roku czekania na naprawę, wysłałam oświadczenie o obniżeniu ceny. Bez odpowiedzi drugiej strony. Kontaktuję się ponownie, gdyż następnie przeprowadziłam przeglądy i ekspertyzy techniczne, po których zostały ujawnione kolejne wady: – brak odpowietrzania pionu kanalizacyjnego, – niezabezpieczony otwór przewodu odprowadzenia spalin, – niezabezpieczony otwór przewodu czerpni powietrza, – brak odprowadzenia skroplonego kondensatu spalin do kanalizacji (zaślepiony otwór), – brak drabiny wyłazowej na dach, – brak stopni kominiarskich do komina wentylacyjnego, – nieprawidłowa odległość mierzona w poziomie od krawędzi wylotu przewodu wentylacyjnego do połaci dachu (mniejsza niż 1metr), co prowadzi do ciągu wstecznego, – nieprawidłowo wykonany komin wentylacji grawitacyjnej (komin ma zaledwie 1,5metra, a powinien mieć minimum 3,5metra), – umieszczenie przewodów gazowych w warstwie ocieplenia (styropianie), – brak nawiewników okiennych (występuje kondensacja pary), – brak odpowiedniej izolacji zewnętrznej i wewnętrznej. Duże mostki termiczne przy oknach i na suficie między jętkami a kalenicą. Na ścianie kolankowej dochodzi do wychłodzenia ściany. Wysłałam pismo do Dewelopera o zgłoszeniu kolejnych wad lokalu, oświadczenie odstąpienia od umowy, przedsądowe wezwanie do zapłaty. Minęły kolejne 2 tygodnie. Nie odpisał, nie zapłacił i nie pojawił się u notariusza. Co dalej robić? Czy został już tylko sąd? Jak wygląda pomoc rzecznika w sądzie? Czy wymienione wady są istotne? Jakie są szanse na wygranie z nieuczciwą osobą. Za wszelkie wskazówki będę bardzo wdzięczna.
Michał Koralewski
Wadą istotną jest każda wada, która uniemożliwia korzystanie z nieruchomości w normalny sposób, czyli zgodnie z jej przeznaczeniem, bądź możliwość taką znacznie utrudnia. Wskazane wady nie stanowią zatem wad istotnych. Mimo ich istnienia, możliwe jest zamieszkiwanie w nieruchomości.
Niestety, w przypadku braku reakcji na wezwania do dobrowolnego zakończenia sporu, pozostaje jedynie droga sądowa. Rzecznik praw konsumentów uprawniony jest do reprezentowania konsumenta w sporze z przedsiębiorcą (np. deweloperem). Może zatem wnieść w imieniu konsumenta pozew do sądu i uczestniczyć w całym postępowaniu, jako przedstawiciel konsumenta (nabywcy nieruchomości). Przed skierowaniem sprawy na drogę sądową, rzecznik może wysłać do przedsiębiorcy pismo wskazujące na konieczność podjęcia określonych działań (np. usunięcia wad, rozliczenia się z nabywcą), a także zawrzeć w takim piśmie swoje stanowisko w sprawie, wskazując np. na zasadność roszczeń konsumenta.
Monika
W grudniu 2023 odebrałam mieszkanie od Dewelopera. W międzyczasie lokal był remontowany. Remont zakończył się w marcu. 21 kwietnia na klatce wybuch pożar w szybach instalacji elektrycznej od parteru po czwarte piętro. Zniszczeniu uległy klatki, niektóre lokalne mieszkalne. Obecnie nie ma możliwości mieszkania w lokalach – brak jest prądu i ciepłej wody. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że będzie na nowo zakładana instalacja elektryczna w lokalach. Kto za to poniesie koszty jeśli mieszkania są już w większości po remoncie. Czy w tej sytuacji należy opłacać czynsz ?
Michał Koralewski
W opisanej w pytaniu sytuacji należy przede wszystkim ustalić podmiot odpowiedzialny za wskazany pożar. Jeżeli wynika on z wadliwości instalacji elektrycznej, to odpowiedzialność ponosić będzie deweloper w ramach odpowiedzialności rękojmianej za wady ukryte. Sprawca szkody powinien ją usunąć w całości, czyli pokryć nie tylko koszt nowej instalacji i remontu klatek ale także uszkodzeń spowodowanych w mieszkaniach. Szkodę stanowią także dodatkowe koszty ponoszone przez właścicieli mieszkań w związku z brakiem możliwości zamieszkiwania w nich. Te koszty również powinien wyrównać sprawca szkody.
Dawid Stroiński
Czy gdy kupiłem dom od dewelopara to czy z dniem nabycia nieruchomości powinienem otrzymać wszelkie stosowne dokumenty aby móc założyć w nieruchomości prąd stały na siebie? Bo w praktyce przez 2 miesiace czekałem aż deweloper załatwi formalmości związane z instalacją elektryczną abym mogł to zrobić. Całą wykonczeniowke operowaliśmy na prądzie budowlanym dewelopara a dziś wystawił mi horendalny rachunek wraz z kosztami dodatkowymi za eksploatacje jego skrzynki. Proszę o pomoc. Pozdrawiam
Michał Koralewski
Sposób postępowania zależy od tego, czy nieruchomość posiada już licznik, czy też nie. Jeśli tak, to konieczne jest zawarcie umowy ze sprzedawcą energii elektrycznej. Do jej zawarcia wymagana jest umowa nabycia lokalu wraz z protokołem odbioru. Jeżeli licznik nie jest założony dla danego mieszkania, to deweloper powinien przekazać Kartę Danych, Technicznych lokalu, pozwoli ona na zawarcie umowy ze sprzedawcą energii elektrycznej.
Jeżeli deweloper opóźniałby się z podłączeniem indywidualnych liczników, bądź wydaniem ww. Karty Danych Technicznych może odpowiadać na zasadach ogólnych za spowodowaną tym szkodę (art. 471 k.c. mówi o szkodzie kontraktowej za nienależyte wykonanie umowy, w tym przypadku umowy sprzedaży lokalu).
Anna
Dzień dobry. Moja sytuacja jest skomplikowana i nie mogę z niej wybrnąć. Co w sytuacji gdy to sąsiad zza ściany spowodował pogorszenie izolacji akustycznej w moim mieszkaniu? I ja teraz chcę to mieszkanie sprzedać. Czy jako sprzedawca ponoszę odpowiedzialność za tą wadę? Naświetlę sytuację: Sąsiad zrobił remont łazienki, od tego czasu u mnie w mieszkaniu słyszalny jest bardzo głośny szum wody z instalacji powstający podczas korzystania z prysznica. W ciągu dnia jest to irytujące, a w nocy hałas ten wyrywa ze snu. Obecnie mieszkanie sąsiada jest wynajmowane, nocne kąpiele odbywają się prawie każdej nocy. Właściciel mieszkania nie widzi w tym problemu. Spółdzielnia mieszkaniowa twierdzi, że remont wykonano prawidłowo.Trudno w to uwierzyć, ale kontrola odbyła się tylko po jednej stronie ściany-u sąsiada, bez włączania prysznica, bez wizyty w moim mieszkaniu, bez pomiarów poziomu hałasu. Mam wrażenie jakby spółdzielnia blokowała wyjaśnienie tej sprawy. Zwróciłam się do Sanepidu o wykonanie badania poziomu hałasu, pani z Sanepidu skontaktowała się ze spółdzielnią, po czym dostałam pismo z odmową wykonania badania. Płatny pomiar też nie doszedł do skutku, bo sąsiad nie zgadza się na uruchomienie prysznica na czas pomiaru. Zmierzyłam samodzielnie natężenie hałasu decybelomierzem jest to około 50 decybeli, z tego co wiem nocna norma hałasu w mieszkaniu to jest 30 decybeli. Ale wiem, że taki pomiar to żaden dowód. Chciałabym wyjaśnić tą sytuację przed sprzedażą mieszkania, bo obawiam się późniejszych problemów, żądania obniżenia ceny itd. Nie mam pomysłów jakie jeszcze kroki mogłabym podjąć.
Michał Koralewski
Na wstępie należy wskazać, że faktycznie nocna norma natężenia dźwięku wynosi 30 db i obowiązuje w godzinach od 22 do 6. Opisywana sytuacja, jeśli zostałaby zatajona przed nabywcą mieszkania, stanowiłaby jego wadę ukrytą. Z treści pytania wynika bowiem, że mieszkanie nie spełnia jednej z norm prawa budowlanego. Niemniej, zwrócić należy uwagę że sprzedawca nie odpowiada za wady, które zostały ujawnione nabywcy i mimo to doszło do transakcji kupna mieszkania (art. 557 par. 1 k.c.).
Jeżeli, istnienie wady doprowadziłoby do obniżenia ceny mieszkania względem ceny rynkowej, jaką można by uzyskać gdyby wada nie istniała, właściciel sąsiedniego mieszkania ponosić będzie odpowiedzialność odszkodowawczą (art. 415 k.c.).
Właściciela sąsiedniego mieszkania należałoby zatem wezwać do dobrowolnego usunięcia szkody. W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 363 par. 1 k.c., naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego (np. przywrócenie odpowiedniej izolacji akustycznej), bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej (różnicę wartości nieruchomości). W przypadku odmowy, pozostałoby powództwo o odszkodowanie.
Alternatywnie można złożyć zawiadomienie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego z informacją, że lokal sąsiedni nie spełnia norm prawa budowlanego w zakresie izolacji akustycznej. Inspektor ma prawo przeprowadzenia kontroli, a także nakazania wykonania określonych prac celem doprowadzenia do zgodności z przepisami prawa budowlanego.
Paweł Mikus
Dzien dobry W mieszkaniu zakupionego od dewelopera zauważyłem ze skrzynka od gazu nie zamyka się w sposób poprawny, jeden z zaczepów został uszkodzony Minęło kilka miesięcy od momentu odbioru lokalu, niestety nie widziałem tej wady wcześniej a trudno mi udowodnić ze ona była. Skrzynka umiejscowiona jest w ogrodzeniu części wspólnych, wiec dostęp ma każdy z mieszkańców szeregówki Czy mogę oczekiwać od dewelopera ze wymieni te skrzynkę? Deweloper tłumaczy się tym ze wada nie była wspomniana do protokołu podczas odbioru i zniszczenia mogła dokonać osoba trzecia.
Michał Koralewski
Zgodnie z przepisem art. 556(2) kodeksu cywilnego, jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.
Przedmiotowe domniemanie można wzruszyć, jednakże w tym celu deweloper musiałby udowodnić, że wada powstała później, tj. już po odbiorze nieruchomości. W innym przypadku, deweloper powinien wadę usunąć.
K.M
Witam W 2021 roku zakupiliśmy z żoną bliźniaka od dewelopera odbiór był w październiku od samego początku mamy problem z oknami w dachu VELUX okna parują różnica temperatur i w koło okien pojawia się grzyb pleśń na ścianach drugą wada przez nas wykrytą są drzwi wejściowe które się pocą zimą i też pojawia się grzyb.Dwa problemy zgłoszone do dewelopera z drzwiami próbował coś zrobić ale to nie przyniosło żadnego rezultatu i deweloper ciągle odsyła nas do firm które to montowały a teraz od pół roku nie odpowiada na żadne @ i nie odbiera telefonów co możemy z tym zrobić i do kogo się udać?
Michał Koralewski
W opisanym przypadku odpowiedzialność z rękojmi ponosi wyłącznie deweloper. Jeśli otrzymali Państwo również karty gwarancyjne od producentów okien i drzwi, producenci ponoszą odpowiedzialność gwarancyjną. W tym drugim wypadku można zatem zwrócić się również do producentów o stwierdzenie, czy wada tkwi w ich produkcie, czy też w montażu. W przypadku wady przy montażu, jedynym podmiotem odpowiedzialnym jest deweloper. Jeżeli nie odpowiada na wezwania, można skorzystać z pomocy powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów. Możliwe jest także wystąpienie na drogę sądową przeciwko deweloperowi. Pozew taki może zawierać żądanie usunięcia wady.
Joanna
Szanowny Panie Mecenasie, wraz z mężem w ubiegłym roku zakupiłam mieszkanie z rynku wtórnego (inwestycja z 2013 roku), usytuowane na najwyższym piętrze. W czasie zakupu uprzedni właściciel nie poinformował nas o jakichkolwiek wadach lokalu, nie mieliśmy takich informacji również z innych źródeł. Już po zakupie lokalu, w ostatnich miesiącach ujawniły się wady, a mianowicie wady poszycia dachowego. Okazało się również, że na kilka miesięcy przed zakupem mieszkania PINB wydał decyzję, która nakłada na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązek naprawy dachu w czasie 12 miesięcy. Aktualnie Wspólnota proceduje utworzenie funduszu celowego na pokrycie kosztów naprawy dachu w łącznej kwocie ok. 2mln zł. Dach przecieka, w naszym mieszkaniu pojawiają się zacieki i zawilgocenia. Uprzedni właściciel mieszkania wiedział o problemie gdyż sam zgłaszał ten problem do Wspólnoty. Chcemy wystąpić do właściciela z roszczeniem z tytułu rękojmi, ale nie wiemy jakie roszczenie wskazać. Czy żądać usunięcia wad przez poprzedniego właściciela (co jest raczej niemożliwe) czy obniżenia ceny zakupionego mieszkania? A jeżeli obniżenia ceny, to jak ustalić różnicę w cenie? Z góry bardzo dziękuję za odpowiedź.
Michał Koralewski
Zgodnie z przepisem art. 560 §1 kodeksu cywilnego, kolejność zgłaszania roszczeń jest następująca: kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Tym samym, jeśli sprzedawca nie godzi się na obniżenie ceny, może rzecz naprawić. Mogą zatem Państwo złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny.
Obniżona cena powinna natomiast pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady (art. 560 §3 k.c.). Oznacza to, że należałoby wyliczyć obecną wartość mieszkania, czyli z wadą i zestawić ją z wartością mieszkania bez takiej wady. Przykładowo, jeżeli obecnie mieszkanie bez takiej wady byłoby warte 500.000 zł, zaś z wadą 400.000 zł, to różnica stanowi 20% wartości mieszkania bez wady. Jeśli mieszkanie to byłoby kupione za 450.000 zł, to 20% tej kwoty stanowi 90.000 zł i o taką kwotę możnaby domagać się obniżenia ceny.
Barbara
Dzień dobry. Na jakie przepisy powołać się w piśmie do dewelopera z tytułu rękojmi, o usunięcie wad złego montażu stolarki okiennej? dziękuję
Michał Koralewski
Dzień dobry, podstawowym przepisem w tym zakresie jest art. 556 kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że to bezpośredni sprzedawca odpowiada za wady rzeczy, nie zaś np. podwykonawca dostarczający stolarkę okienną. Dodatkowo, z art. 556(2) k.c. wynika domniemanie istnienia wady, jeśli ujawniła się ona w ciągu roku od wydania rzeczy. Przepisy art. 560-561 k.c. określają natomiast roszczenia, które przysługują nabywcy. Warto także powołać się na przepis art. 561(5) k.c., który wprowadza 14-dniowy termin na ustosunkowanie się do zgłoszonej wady.
Jarosław
Witam. Czy jeśli deweloper naprawi pekniecia na ścianach z tytułu rękojmi to musi doprowadzić je do stanu pierwotnego? (Poszpachlowac i pomalować na taki sam kolor) czy po prostu naprawic i zostawić? Dziekuen za odp. Pozdrawiam
Michał Koralewski
Dzień dobry, odpowiedzialność z tytułu rękojmi obejmuje usunięcie powstałej wady fizycznej, czyli np. usunięcie pęknięcia w ścianach. Niemniej, deweloper odpowiada także za szkody powstałe u nabywcy na skutek istnienia wady i odpowiedzialny jest do ich usunięcia. Jeżeli zatem, na skutek usuwania wady powstały ubytki po stronie nabywcy, deweloper powinien je wyrównać (art. 566 §1 zd. ost. kodeksu cywilnego). Co więcej, to poszkodowany uprawniony jest do wyboru sposobu naprawienia szkody. Jest to możliwe bowiem albo przez tzw. restytucję naturalną, czyli np. pomalowanie ściany, albo przez zapłatę odpowiedniej kwoty odszkodowania, np. za koszty takiego malowania (art. 363 §1 kodeksu cywilnego).
Maciej Wit
Dzień dobry. Kupiliśmy bliźniaka od dewelopera niecałe 2 lata temu. Ostatnio zgłosiliśmy z tytułu rękojmi 2 wady. Pęknięcia ścian w wielu miejscach oraz odspojenia izolacji w łączeniach ścian z płytą GK. W odpowiedzi uzyskaliśmy informację o tym, że pęknięcia są skutkiem osiadania budynku i deweloper ich nie naprawi. Co do naprawy izolacji to podejmą się naprawy, ale bez ponownego malowania, czy tapetowania. Otrzymaliśmy również pismo o tym, że deweloper zdecydował się na wzmocnienie konstrukcji dachu, jednak to ja muszę usunąć wykonane przeze mnie ocieplenie i zabudowę, a po naprawie ja mam sam ocieplić i zabudować poddasze. W związku z tym moje 2 pytania: Czy deweloper może odmówić usunięcia spękań oraz czy po usunięciu innych wad nie powinien wymalować i wytapetować naprawianych ścian. Dziękuję i pozdrawiam.
Michał Koralewski
Odpowiadając na pierwsze pytanie należy wskazać, że osiadanie nowowybudowanych budynków jest rzeczą powszechną, która nie jest traktowana jak wada fizyczna. Niemniej, to czy w przypadku opisanym w pytaniu doszło do spękania ścian na skutek osiadania budynku, czy z innych powodów jest kwestią wymagającą oceny przez specjalistę na podstawie dokonanej wizji lokalnej.
Co się zaś tyczy drugiego pytania, to podmiot zobowiązany do usunięcia wady z tytułu rękojmi, odpowiedzialny jest także do odszkodowania za szkody powstałe na skutek istnienia takiej wady. Nabywca nie powinien zatem ponosić dodatkowych kosztów z tym związanych. Przesądza o tym przepis art. 566 §1 zd. ost. kodeksu cywilnego. Co więcej, zgodnie z art. 363 §1  k.c., naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Poszkodowany może zatem wybrać sposób naprawienia szkody.
Katarzyna
Dzień Dobry, czy zgłaszanie wad z tytułu rękojmi działa również po zakupie mieszkania z rynku wtórnego ? Kupiłam mieszkanie całkiem niedawno, okazuje się ze w kuchni nie ma podłączonej ciepłej wody. Nie wiem jeszcze czy jest to mały błąd hydraulika czy potrzebne będzie rozwalanie nowych mebli i kucie ścian, ale uważam że nie do mnie należy usuwanie tej wady, o której nie byłam poinformowana podczas zakupu. Mieszkanie było zakupione przez agencję nieruchomości, czy agencja ponosi również odpowiedzialność ? Poprzedni właściciel nie odbiera tel…..
Michał Koralewski
Tak, rękojmia za wady obowiązuje również w sprzedaży na rynku wtórnym oraz przy transakcjach między osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Tym samym, możliwe jest zgłoszenie wady sprzedanej nieruchomości w oparciu o przepisy o rękojmi za wady. Okres odpowiedzialności rękojmianej oraz zasady postępowania są w tym przypadku takie same, jak przy nabyciu nieruchomości na rynku pierwotnym.
Piotr
Dzień dobry, Doszło do zalania naszego mieszkania (ostatnie piętro). Deweloper wezwał wykonawcę dachu, ten pojawił się i usunął przyczynę zalewania. Zalanie chciałbym zgłosić ze swojego ubezpieczenia i naprawić samemu wskazując dewelopera jako sprawcę. Deweloper próbuję wymóc na mnie naprawę bez zgłaszania do ubezpieczenia. Nie mam zaufania do Wykonawców dewelopera, pracuje z domu i nie mam możliwości wpuścić ich w tygodniu do mieszkania. Czy muszę zgodzić się na rozwiązanie dewelopera który twierdzi ze usterka gwarancyjna moze być wykonana jedynie przez niego. Pozdrawiam Piotr
Michał Koralewski
Należy wskazać, że deweloper posługuje się ciekawym argumentem, który nosi cechy manipulacji faktami. Prawdą jest bowiem, że w przypadku napraw gwarancyjnych o sposobie ich przeprowadzenia decyduje gwarant i określa to w dokumencie gwarancyjnym. Niemniej, prócz gwarancji, deweloper odpowiada także z rękojmi za wady nieruchomości. W tym drugim przypadku natomiast, sposób naprawienia/usunięcia wady powinien być uzgodniony z nabywcą. Wynika to z art. 561 §2 kodeksu cywilnego [k.c.], który stanowi, że wada powinna być usunięta bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
W opisywanej sytuacji należy zatem wskazać deweloperowi, że wada ma być usunięta na podstawie przepisów o rękojmi za wady i z poszanowaniem art. 561 §2 k.c. Inna sprawa, że nie ma Pan obowiązku korzystania ani z rękojmi, ani z gwarancji i może Pan skorzystać z ubezpieczenia. Niemniej, w tym przypadku należy zweryfikować, jak fakt nieskorzystania z tych uprawnień ma się do ochrony ubezpieczeniowej. Chodzi o upewnienie się, że ubezpieczyciel nie odmówi w takim przypadku wypłaty odszkodowania.
Darek Brudek
Dzień dobry, Mam jeden temat i prośbęo opinię 🙂 Deweloper tłumaczy wiele usterek kwestią eksploatacji, w naszym konkretnym przypadku drzwi na klatkach schodowych zaczeły szurać o podgłogę, wadzić z własnymi uchwytami, głośno skrzypieć (słyszalne aż w mieszkaniu) i ogólnie stały sie 'cięzkie’. Problem dotyczy 70% drzwi z całej inwestycji (19/27). Deweloper po zgłoszenniu tłumaczy, że to zwykła ekploatacja i to administartor za to odpowiada, a co za tym idzie – wspólnota ponosi koszty. Inwestycja ma rok i 10 mc po oddaniu pierwszego mieszkania (podpisaniu aktu). Czy to mozna podwazyć? Pozdrawiam
Michał Koralewski
Drzwi odpowiedniej jakości oraz prawidłowo zamontowane nie powinny tak szybko przejawiać objawów zużycia. Niemniej, aby zasadne było występowanie przeciwko deweloperowi z roszczeniami, konieczne jest uzyskanie opinii – np. producenta drzwi albo serwisanta – że drzwi zostały zamontowane w sposób wadliwy albo same posiadają wadę. Domniemanie istnienia wady obowiązuje bowiem jedynie w okresie roku od wydania rzeczy. Po upływie tego okresu, ciężar udowodnienia że dana usterka jest jednocześnie wadą fizyczną, spoczywa na nabywcy. Rękojmia w tym zakresie obowiązuje natomiast przez okres 5 lat i jest liczona dla każdego właściciela odrębnie, od daty wydania mu mieszkania.
Beata K
Dobry wieczór . W lipcu 2022 kupiliśmy mieszkanie przez biuro nieruchomosci w budynku gdzie są jeszcze 3, między innymi mieszka w jednym z nich Pan który był właścicielem pozostałych ,a które sprzedał . Już po kilku tygodniach okolo 3-4 po wprowadzeniu okazało się ,że nie działa tak jak powinna kanalizacja wspólna do wszystkich mieszkań , Pan dawny właściciel , poinformował mnie ,że kanalizację trzeba naprawić , wymienić wszystkie rury i zrobić 3 studzienki ,że mam również pokryć koszta tej naprawy tj około 3000 zl każdy, czyli koszt całkowity około 9000 .Dopiero się wprowadziłam nic nie popsulam ,a mam się dokładać . Proszę o odp czy muszę ponieść koszty zepsutej ,starej zapewne kanalizacji skoro dopiero od 5 mc tam mieszkam .
Michał Koralewski
Sprzedawca nie odpowiada za wady nieruchomości, które były znane nabywcy w chwili zakupu. Jeżeli zatem byli Państwo poinformowani o problemach z kanalizacją na etapie przed zakupem, to obecnie należy partycypować w kosztach jej naprawy. W przypadku natomiast, gdy sprzedawca zapewnił, że nieruchomość nie posiada wad, to wada kanalizacji stanowi wadę ukrytą nieruchomości i jest objęta odpowiedzialnością sprzedawcy z tytułu rękojmi. Odpowiedzialność ta obejmuje w pierwszej kolejności obowiązek naprawienia kanalizacji. Jeśli naprawa wymaga wymiany rur oraz wykonania dodatkowych studzienek, to koszty te powinien ponosić sprzedawca. W przypadku, gdy możliwe jest naprawienie kanalizacji w inny sposób, jednak mieszkańcy zdecydują się na sposób droższy, to powinna obciążać ich różnica w kosztach obu sposobów naprawy.
Zwrócić również należy uwagę na fakt, że w bloku znajdują się 4 lokale, a zatem do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się zasady wskazane w ustawie o własności lokali. O ewentualnych remontach i ich zakresie decyduje zatem większość głosów. Głosy liczone są natomiast jako udział właścicieli poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
LP
Witam, w Kwietniu 2019 Pan wykonawca nam polozyl plytki na balkonach , od 1 roku elewacja spod balkonu sie wymywa przez ten klej . i cala elewacja jest zniszczona . Poinformowalam wykonawce ma przyjechac sprwdzic . co jezeli uzna ze musimy mu zaplacic za naparwy i uzna to nie ich wina. Jak moge sie domagac prawnie ? dziekuje
Michał Koralewski
Niewłaściwe położenie płytek, w tym użycie np. niewłaściwego kleju, nie stanowi wady fizycznej nieruchomości, a zatem stosujemy tu krótszy, dwuletni termin obowiązywania rękojmi za wady. Niemniej, wykonawca odpowiada również za nienależyte wykonanie umowy, gdzie okres przedawnienia wynosi 6 lat. Odpowiedzialność kontraktowa wykonawcy nie wygasła zatem jeszcze. Aby możliwe było domaganie się odszkodowania albo naprawy na tej podstawie, konieczne jest wykazanie winy (w tym niedbalstwa) wykonawcy. Jeżeli zatem położenie płytek było zgodne ze sztuką budowlaną, w tym użyte do tego materiały, wykonawca nie będzie ponosił odpowiedzialności – w takim przypadku za ewentualną naprawę uprawniony będzie do pobrania wynagrodzenia.
Dagmara
Mieszkanie zakupiłam w lipcu 2021. Protokół zdawczo-odbiorczy i przekazanie kluczy nastąpiło 27.09.2021. W protokole spisane zostały liczniki i ilość kluczy. 21.10.2021 z dachu odpadła dachówka gąsiorowa (na rogu dachu). Tego samego dnia deweloper został poinformowany SMS. 31.10.2021 pierwszy raz uruchomiłam ogrzewanie podłogowe. Nastąpił wyciek wody w podłodze w salonie. Hydraulik (wykonawca) przez telefon poradził zakręcić pętle w salonie. Poinformowałam tego samego dnia e-mail dewelopera o awarii, prosząc o naprawę. Z 55m2 powierzchni użytkowej, 18m2 jest nieogrzewane, reszta działa poprawnie. Wielokrotnie w rozmowie telefonicznej prosiłam dewelopera o naprawienie usterek. 26.12.2022 wysłałam listem poleconym z potwierdzeniem odbioru propozycję obniżenia ceny nieruchomości z konkretną kwotą, wynikającą z tych dwóch usterek. Niestety bez żadnej odpowiedzi ze strony dewelopera. Minęły 14dni. Co mogę zrobić w tej sytuacji? Czy brak szczytowej dachówki i niedziałające ogrzewanie podłogowe (18m2) to wady istotne? Czy mam do czynienia również z wadami ukrytymi? Bardzo proszę o wszelkie wskazówki, bo marznę.
Michał Koralewski
Wada istotna to wada, która uniemożliwia albo co najmniej znacząco utrudnia korzystanie z nieruchomości. Odpadnięcie dachówki za taką wadę nie może zostać uznane. Jeżeli zaś niedziałające ogrzewanie w jednym z pomieszczeń uniemożliwia zachowanie w nim minimalnej, wymaganej temperatury do pobytu ludzi, w szczególności poprzez brak innego źródła ogrzewania w pomieszczeniu, to usterka taka może zostać uznana za wadę istotną. Czy jest to wada ukryta zależy od tego, czy deweloper zapewniał o prawidłowości funkcjonowania ogrzewania podłogowego oraz czy wady tej nie można było wykryć podczas odbioru lokalu. Jeśli oba te warunki zostaną spełnione, będzie to wada ukryta.
Do dewelopera należy wysłać konkretne oświadczenie, nie zaś tylko propozycję rozwiązania sporu, np. Oświadczenie o obniżeniu ceny albo oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Jeżeli deweloper nie wypowie się w terminie 14 dni, z mocy prawa przyjmuje się, że uznał roszczenie za zasadne. Warto zwrócić się również do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów o pomoc w tej sprawie.
Katarzyna Bodu
Witam. Wysłałam pismo do dewelopera o natychmiastowe usunięcie wad w mieszkaniu. Minęło ustawowe 14 dni, developer nie wypowiedział się w sprawie więc wobec przepisów przyznaje się do tych usterek które mają miejsce. M.in nadmierna wilgoć i pleśń w mieszkaniu które w piśmie było wykazane jako usterki do usunięta w tubie natychmiastowym. Jak wspomniałam developer nie odpisał ani nie kwapi się do naprawy usterek. Nawet nie przyszedł zobaczyć. Jakie dalej kroki podjąć żeby skutecznie pozbyć się problemu?
Michał Koralewski
Faktycznie, w myśl art. 561(5) Kodeksu cywilnego: jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.
W przypadku zaistnienia opisanej powyżej sytuacji należy wysłać do dewelopera pismo z informacją, że zgodnie z art. 561(5) k.c. zgłoszone roszczenie jest zasadne (uznane za zasadne) i żądają Państwo jego wykonania w zakreślonym terminie. Po jego bezskutecznym upływie, sprawę można skierować do sądu. Warto jednak uprzednio zgłosić sprawę do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów. Organ ten działa przy staroście (prezydencie miasta) i świadczy bezpłatną pomoc prawną na rzecz konsumentów. Może on również reprezentować konsumentów w sporach z przedsiębiorcami, w tym deweloperami.
J.Jung
Dzień dobry, w marcu br. zakupiliśmy mieszkanie od dewelopera na ostatnim piętrze budynku, nad nami jest tylko „strych”, w ostatnim czasie na jednej ze stron komina w domu pojawiły się plamy wodne, które zrobiły szkody na ścianie, inspektor budowlany stwierdził, że to prawdopodobnie problem z opierzeniem komina, ponieważ komin jest cały zalany, prawdopodobnie spowodowały to roztopy. Pytanie, kto jest odpowiedzialny za usunięcie tej wady, kto pokryje koszty odremontowania ściany w naszym mieszkaniu jeśli chodzi o materiały i robociznę? Czy to deweloper jest zobowiązany bądź wykonawca do pokrycia kosztów czy musimy to ściągnąć z własnej polisy? Dodatkowo większość mieszkańców ma problem z hałasem i zapachami mieszajacymi się między piętrami, to też prawdopodobnie wynika z jakieś wady instalacyjnej, ponieważ nie możliwym jest to, żeby w nowym budownictwie słyszeć sąsiadów mieszkających piętro niżej, jakby mieszkali w tym samym mieszkaniu. Proszę o poradę co w tej kwestii też powinno się zrobić, dodam, że kontakt z deweloperem jest ciężki. Pozdrawiam.
Michał Koralewski
Każdy z właścicieli lokali mieszkalnych ma swoje, samodzielne roszczenie do dewelopera z tytułu rękojmi za wady. Dotyczy to także ewentualnych wad nieruchomości wspólnej. W przypadku stwierdzenia, że dane usterki są wadami fizycznymi, czyli powstały w sposób pierwotny na skutek niewłaściwego wykonania budynku, deweloper zobowiązany jest nie tylko do usunięcia wad, np. odpowiedniego zabezpieczenia komina, ale także naprawienia szkód powstałych w związku z istnieniem wady, np. kosztów pomalowania ścian.
Odnośnie hałasów, to istnieją normy dopuszczalnego przenikania hałasu z różnych źródeł i o różnych porach dnia. Należy zatem zweryfikować, czy budynek spełnia owe normy akustyczne. Jeżeli nie, to również i za to ponosi odpowiedzialność deweloper. Jeśli usunięcie wady nie będzie możliwe, np. poprzez dodatkową izolację akustyczną, aktywuje się roszczenie o obniżenie ceny nieruchomości. Obniżenie powinno nastąpić o różnicę pomiędzy wartością lokalu bez wad, a wartością lokalu z wadą. Wartości te powinien określić rzeczoznawca majątkowy. To samo należy odnieść do niewłaściwie wykonanej wentylacji.
Sebastian
Dzień dobry, dziękuję za bardzo przydatny artykuł. W zeszłym roku zakupiliśmy bliźniak, po około pół roku w jednym z pokoi pojawiły się mokre plamy na suficie i skosach. Zgłoszone zostało to deweloperowi, ekipa przyjechała i zlikwidowały widoczne ślady i poinformowała że to stara woda która dostała się pod dach w trakcie budowy. Teraz, po intensywnych opadach śniegu i roztopach woda znowu się pojawiła. Skonsultowałem projket dachu ze znajomym architektem z uprawnieniami. Okazało się że nie wykonano części prac wynikających z projektu, tj. nie ma okien dachowych, stopni i łat kominiarskich. Czy w ramach rękojmi można zażądać wykonania naprawy dachu i zamontowaniu okien i innych elementów zgodnych z projektem?
Michał Koralewski
Rękojmia za wady obejmuje przypadki niezgodności towaru/nieruchomości z umową. Jeżeli zatem z dokumentacji wynika, że Państwa dom miał posiadać przedmiotowe elementy, to rękojmia znajdzie tu zastosowanie. Zwrócę jednak uwagę na możliwość stosowania przez inwestora nieistotnych odstępstw od projektu budowlanego, które odnotowuje się w dzienniku budowy. Być może przedmiotowe zmiany wynikały właśnie z tego typu dopuszczalnych odstępstw. Kwestię tą warto również skonsultować z architektem. Jeżeli natomiast nie wykonano prac, które były wymagane zgodnie ze sztuką budowlaną lub normami prawa budowlanego, to jest to wada fizyczna podlegająca odpowiedzialności z tytułu rękojmi. W tego typu przypadkach deweloper ponosi również odpowiedzialność kontraktową z art. 471 Kodeksu cywilnego za nienależyte wykonanie umowy.
XX
Witam, 9 miesięcy temu kupiłam dom. Wybuchł pożar. Stwierdzono wadę przewodu kominowego. Budynek nie nadaje się do zamieszkania. Dom był kupiony za pośrednictwem biura nieruchomości. Czy w takiej sytuacji mogę liczyć na odszkodowanie?
Michał Koralewski
Biuro nieruchomości nie ponosi odpowiedzialności za szkody wywołane wadami nieruchomości, chyba że celowo takie wady zataiło. Odpowiedzialność odszkodowawczą z tytułu rękojmi za wady może ponosić natomiast sprzedawca domu, o ile udowodnione zostałoby, że przyczyną pożaru była wada przewodu kominowego, o której nie poinformował on nabywców. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi obejmuje bowiem także naprawienie szkód powstałych w związku z istnieniem wady fizycznej nieruchomości (art. 566 §1 zd. ost. Kodeksu cywilnego).
Katarzyna Bodu
Witam W tamtym roku kupiłam mieszkanie (prywatny budowlaniec który buduje i odsprzedaje). W zimie w każdym pokoju na powodu nadmiernej wilgoci wyszła nam pleśń. Chcąc pożyczyć osuszacz od budowlańca powiedziałam o tej pleśni (wtedy nie wiedziałam że jest to wada, za którą odpowiada firma). W luźnej rozmowie powiedział że pierwszy rok trzeba sobie to przypilnować i dodatkowo osuszać. Tak robiłam. Psikalam na grzyba, wietrzylam, ozonowalam, grzane było cały czas. W tym roku wczoraj znowu wyszły wykwity. Zarząd wspólnoty został poinformowany. Chce złożyć oficjalne pismo do developera o usunięcie przyczyczy (przede wszystkim wilgoci). Chce też zawołać kogoś do ekspertyzy. Jak się do tego zabrać, czy firma budowlana pokryje koszty ekspertyzy, oraz mieszkania na czas remontu?
Michał Koralewski
Sprzedawca, a także deweloper, zobowiązany jest – z tytułu rękojmi – przede wszystkim do usunięcia zgłoszonej wady. Jednakże, jeśli na skutek istnienia określonej wady powstały konkretne szkody u nabywcy (np. ponosi on dodatkowe koszty), to sprzedawca/deweloper zobligowany jest również do naprawiania szkody w tym zakresie. Należy tu jednak wykazać dokładnie wysokość szkody (np. rachunki, paragony), a także fakt że wyniknęła ona bezpośrednio w związku z istnieniem wady rzeczy sprzedanej. Niestety, jeżeli sprzedawca/deweloper nie uzna wady albo nie zgodzi się na dobrowolne pokrycie dodatkowych kosztów, nabywcy pozostanie droga sądowa.
Samą zaś sprawę należy rozpocząć wysyłając zgłoszenie wady wraz z wezwaniem do jej usunięcia. Przy tej okazji można również zażądać pokrycia dodatkowych kosztów wynikłych na skutek istnienia wady. Jeżeli sprzedawca/deweloper nie odpowie w ciągu 14 dni, uznaje się że zgadza się ze stanowiskiem w przedmiocie istnienia wady oraz sposobu jej usunięcia
J. Stachowiak
Dzień dobry Panie Mecenasie. Dwa lata temu, zakupiłam bliźniaka, a po 6 miesiącach od zakupu przy nawałnicy, wszystkie moje ściany i podłoga parteru przesiąkły wodą. Zgłoszenie problemu zostało zlekceważone kilkukrotnie. Dlatego własnymi rękoma wykopałam wzdłuż domu rów do fundamentów i okazało się, że izolacja jest niepełna z wadami ( dziury) i nie wykonano zapisanego w projekcie drenażu opaskowego. Opinia od rzeczoznawcy i dalsza roczna walka, przyniosła efekt tylko taki, że deweloper wykonał niby drenaż opaskowy, ale tylko na dwóch ścianach i nie podłączył go do kanalizacji deszczowej. Dalsza walka i zgłoszenie sprawy do Nadzoru spowodowało, że coś robiono i niby podłączono połowiczny drenaż do kanalizacji deszczowej, ktora okazała się samowolà budowlaną. Dlatego nie otrzymałam żadnej dokumentacji technicznej i zgód na wykonanie w/w prac. Nadzór podpisał protokół, że niby ja twierdze, że chyba jest coś zrobione. I twierdzi, że im to wystarczy. Żądam dokumentów od dewelopera i Nadzoru od kilku miesięcy i nic. Żądam odszkodowania, obniżenia wartości domu w Sądzie ( adwokat z urzędu jest za deweloperem ) i to trwa i trwa. Ugodę pozasądową zsproponował śmieszną. A ja i moja rodzina co chwila chorzy. Pobyt dziecka w szpitalu ponad dwa tygodnie na zapalenie płuc z płynem na nich. Leki, sterydy i strach. Wszyscy chronią dewelopera. A ja już tylko liczę na Sąd i sprawiedliwość. Jednak czas jest ważny przy naszym zdrowiu i braku sił. Błagam o pomoc
Michał Koralewski
Dzień dobry, z dodatkowych narzędzi, które mogłaby Pani wykorzystać warto wskazać na:
– zwrócenie się do powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów z prośbą o wstąpienie do sprawy sądowej przeciwko deweloperowi. Rzecznik ma bowiem kompetencję do przystąpienia do strony, a nawet jej reprezentowania. Może on także złożyć swoje stanowisko w sprawie i wydać opinię odnośnie zasadności Pani roszczeń,
– wystąpienie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego z ponagleniem (skargą na przewlekłość) względem organu I instancji. Organ II instancji może nakazać organowi I instancji wykonanie konkretnych czynności zakreślając w tym celu termin do ich przeprowadzenia. Dotyczyć to może zatem kwestii wydania dokumentacji przez ten organ. Można również zwrócić się o przeprowadzenie kontroli w organie I instancji.
Piotr Adamiec
Dzień dobry. Kupiłem dom w zabudowie bliźniaczej. Słychać okropnie sąsiadów. A mianowicie słyszę jak sąsiad chodzi po mieszkaniu, po schodach albo głośniej rozmawia. Zleciłem badanie akustyczne. Norma została przekroczona na klatce schodowej o 5dB. Według opisu najprawdopodobniej nie zachowano ciągłości dylatacyjnej pomiędzy budynkami. Wada wg mnie jest niemożliwa do usunięcia. Moje pytanie jak kształtowała by się sprawa wymiany budynku jeśli budynek jest wykończony już zamieszkały a mianowicie co z kosztami włożonymi w wykończenie domu (zabudowa kuchenne, schody, glazura, fotovoltaika)
Michał Koralewski
Na wstępie należy wskazać, iż istnieją nowoczesne systemu wygłuszenia pozwalające na zniwelowanie hałasu, które są stosowane np. w studiach nagraniowych. W przypadku, gdyby zastosowanie takiego rozwiązania zmniejszyło faktyczną powierzchnię użytkową budynku, właścicielowi przysługiwałoby stosowne odszkodowanie odpowiadające temu zmniejszeniu.
Odnośnie zaś wymiany budynku, to przede wszystkim musiałaby istnieć taka możliwość. Zgodnie bowiem z art. 560 §2 k.c., jeżeli sprzedawca proponuje naprawę rzeczy, to nabywca może domagać się jej wymiany tylko, gdy jest to możliwe i nie wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Jeżeli natomiast doszłoby do wymiany rzeczy, to sprzedawca zobligowany jest również do zapłaty odszkodowania za szkody nią spowodowane. W tym przypadku np. koszty wykończenia nieruchomości.
Nadmienić także należy, że jeżeli ani naprawa, ani wymiana nie byłyby możliwe, nabywca ma roszczenie o obniżenie ceny o różnicę pomiędzy ceną nieruchomości bez wady, a jej ceną ze stwierdzoną wadą.
Edyta Schiess
Panie Michale Dziekuje serdecznie za tak bardzo dla mnie pomocna odpowiedz i serdecznie pozdrawiam . Edyta
Edyta Schiess
Witam , kupiłam mieszkanie od dewelopera. Przy odbiorze mieszkania nie znalazłam żadnych wad. Po 5 miesiącach użytkowania zauważyłam pęknięcie na ramie okiennej wewnętrznej okna balkonowego( stały element). Od dolnego rogu w gore. Deweloper nie uznaje tej wady motywując , ze to zostało uszkodzone mechanicznie. To jest nie prawda. Ja uważam ze było za duże napięcie lub ze względów termicznych. Jakie mam szanse na wymianę ramy okiennej , Na co mam sie powołać. Nie mieszkam od 30 lat w Polsce i nie znam sie za dobrze na prawie, Dziekuje za wszystkie porady. Pozdrawiam
Michał Koralewski
Rękojmia za wady nieruchomości dotyczy wad tkwiących w rzeczy sprzedanej w chwili sprzedaży, nawet jeżeli ujawnią się w czasie późniejszym. Okres rękojmi na wady nieruchomości wynosi 5 lat. Co ważne, jeżeli wada ujawni się w pierwszym roku od wydania nieruchomości, a nabywcą jest konsument, przyjmuje się że wada istniała w chwili wydania nieruchomości. To zatem deweloper musi udowodnić, że wada jest wadą mechaniczną powstałą już po wydaniu lokalu.
Należy zatem powołać się względem dewelopera na przepis art. 556(2) Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, deweloper musi obalić domniemanie istnienia wady fizycznej nieruchomości. Jeżeli tego nie uczyni, zasadne będzie twierdzenie że dana usterka jest wadą fizyczną nieruchomości, a nabywcy lokalu przysługują z tego tytułu roszczenia o naprawienie rzeczy, jej wymianę, bądź obniżenie ceny, a przy wadach istotnych także możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży.
Dorota Kopera
Dzień dobry,P.Michale dziękuję za wcześniejsze porady i proszę o jeszcze jedną pomoc…Mianowicie chodzi o to że kupiłam mieszkanie z zamontowanym młynkiem w wc.Mam możliwość zlikwidowania młynka i założenia normalnej rury która musi być zamontowana albo za oknem albo może prowadzić przez klatke.Mieszkam na 3 pietrze w kamienicy,najlepsza obca byłaby poprowadzic przez okno w dół ale …Teraz pytanie brzmi czy muszą się zgodzić wszyscy sąsiedzi czy wystarczy większość? Oczywiście chcę również by każdy z sąsiadów sie podpisał wyrażając zgode -tu prośba o pomoc co musi zawierać takie pismo? Mam nadzieję że i tym razem pomoże mi Pan…Pozdrawiam i bardzo dziękuję za każdą pomoc.
Michał Koralewski
W opisanej sytuacji konieczne jest powzięcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. Uchwały podejmowane są większością głosów, zatem nie jest konieczna zgoda wszystkich mieszkańców. Uchwała dotyczyć będzie korzystania z części wspólnej budynku. Powinna zatem szczegółowo określać przebieg wskazanej w pytaniu rury oraz zawierać zgodę wspólnoty mieszkaniowej na takie jej poprowadzenie.
Katarzyna Baran
Witam, Zakupiliśmy bliźniaka od dewelopera. Po tzrech meisiącach od odbioru kluczy i podpisaniu aktu przeniesienia własnosći okazało się, że na terenie działki jest około 20m2 wylanego betenu, wartswa 30-50cm głębokości. Zostało to przykryte 30cm ziemi. Deweloper twierdzi, że wg umowy miał przygotować wstepnie i wyrównac teren co uczynił, a więc nie ma podstaw do roszczeń z tytułu rekojmi. Telefonicznie sugerował, że może to było na działce wcześniej. Czy deweloper odpowiada za stan działki, nawet jesli zakupił go z taka wadą (co oczywiście jest bzdurą, no ale ciężko udowodnić wiek betonu)? Umowa mówi, że ten teren ma być powierzchnią biologicznie czynną. Rozumiem, że wartswa betonu nawet przykryta kawalkiem ziemi nie zalicza się do takiej powierzchni. Bardzo proszę o poradę i ewentualnie przepisy na które można się powołać w walce z deweloperem. Z góry dziękuję i pozdrawiam!
Michał Koralewski
Na wstępie należy wyjaśnić, że teren biologicznie czynny to teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin (§3 pkt. 22 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Rzeczona głębokość gleby na poziomie zaledwie 30 centymetrów może zatem nie spełniać ww. warunku. W takim wypadku nieruchomość została wydana Państwu z wadą fizyczną, gdyż część terenu jest niezgodna z jego przeznaczeniem (art. 556(1) par. 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego).
W drugiej kolejności należy wspomnieć o przepisie art. 556(2) k.c., który to wprowadza domniemanie istnienia wady, jeżeli zostanie ona stwierdzona przed upływem roku od wydania rzeczy. Fakt istnienia domniemania oznacza, że to deweloper musiałby wykazać, że stan ten nie jest wadą fizyczną, a wydana przez niego nieruchomość odpowiada nie tylko umowie ale także przepisom prawa, w tym w zakresie zagospodarowania terenu.
Fakt zaś, czy deweloper wylał beton, czy też uczynił to poprzedni właściciel nieruchomości jest bez znaczenia dla odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady.
Jan Wysocki
Dzień dobry. zgłosiłem z tytułu rękojmi wadę fizyczną mieszkania (wilgoć na ścianach przy oknach) przed upływem roku od odebrania lokalu, miały już miejsce 3 próby naprawy niestety bez spodziewanych efektów. Aby jednak stwierdzić nieskuteczność podjętych działań musiało minąć trochę czasu ( trzeba było poczekać aż wilgoć ujawni się na ścianach) i obecnie znów problem powrócił z tym że upłynął już rok od wydania nieruchomości. Czy teraz ponownie zgłaszając tą samą wadę (w praktyce nigdy nie usuniętą skutecznie) musze już ze względu na przemijający rok wziąć na siebie ciężar wykazania iż usterka istniała w momencie wydania. Innymi słowy nie obowiązuje już domniemanie istnienia wady w momencie wydania rzeczy?
Michał Koralewski
Przepis art. 556(2) kodeksu cywilnego przewiduje wspomniane w pytaniu domniemanie, jeżeli „wada zostanie stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania”. Tym samym przepis ten i zawarte w nim domniemanie odwołują się do momentu stwierdzenia wady, nie zaś jej zgłoszenia. W opisanej w pytaniu sprawie wada została zaś stwierdzona przed upływem roku, a zatem – skoro zgłoszenie ponownie dotyczy tej samej wady – nadal stosujemy do niej ww. domniemanie istnienia wady w chwili wydania nieruchomości.
Iza Szwaj
Dzień dobry, czy jeśli deweloper usunął usterkę (uszkodzone powłoki malarskie na balustradzie), okres gwarancji na ten element liczony jest od nowa (od momentu wykonania naprawy)? Pozdrawiam
Michał Koralewski
Zgodnie z przepisami art. 581 Kodeksu cywilnego:
– jeżeli w wykonaniu swoich obowiązków gwarant dostarczył uprawnionemu z gwarancji zamiast rzeczy wadliwej rzecz wolną od wad albo dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej. Jeżeli gwarant wymienił część rzeczy, przepis powyższy stosuje się odpowiednio do części wymienionej.
– w innych wypadkach termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać.
Odpowiedź na pytanie zależy zatem od tego, czy uszkodzenie powłoki malarskiej było istotne (np. zajmowało duży obszar). Jeśli tak, to zastosowanie znajdzie pierwsza ze ww. zasad. W przeciwnym zaś razie, stosować należy drugą z nich. Czyli termin gwarancji uległby jedynie wydłużeniu.
Angelina Kus
Witam, po roku od kupna bliźniaka zarówno u nas jak i u sąsiadów w naszej bryle budynku wystąpiło zawilgocenie ścian co przyczyniło się do Uszkodzenia listw, futryn odpadania farby itp. Wezwaliśmy do ekspertyzy inżyniera który potwierdził iż wszystkie ściany od są zawilgocone ponad normę. Wspomnę ze na osiedlu z droga wspólna kostka brukowa jest ułożona w sposób nieprawdlowy, woda opadowa spływa w okolice bryły naszego budynku, deweloper przyznał się do braku drenażu osiedla, w planach jest zawarty pojemnik na wodę deszczowa w gruncie którego nie ma. Inżynier sugeruje równie i podejrzewa, iż nie Została wykonana lub została wykonana nieprawidłowo izolacja pozioma i Pionowa domu. Deweloper został powiadomiony o usterkach, chce przyjechać na oględziny w ciągu 7dni. Z sąsiadem nie zgadzamy się aby on wykonał te prace ponieważ przy odbiorze i w trakcie budowy wiele razy poprawki wykonał zle. Dodam ze jestem w 38 tugodniu ciąży od terminu rozwiązania dzielą mnie Dwa tugodnie, sąsiad astmatyk tez zle znosi pobyt w zawilgoconym domu z widoczna już na ścianie pleśnią i grzybem. Jak mamy postąpić aby otrzymać profesjonalna pomoc i naprawę na koszt dewelopera, ale nie z jego ramienia ? Co na czas ewentualnego remontu, który jest nieunikniony ? GdIe mam się podziać z niemowlakiem, rodzina najbliższa zamieszkuje odległe Od miejsca zamieszkania 100 i 200km a mąż pracuje. Proszę o poradę
Michał Koralewski
W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 363 par. 1 kodeksu cywilnego, naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Tym samym, może Pani – zamiast naprawy – domagać się odpowiedniej kwoty na jej wykonania przez inny podmiot.
Po drugie natomiast, deweloper odpowiada nie tylko za wadę ale także wszystkie jej niekorzystne dla nabywcy następstwa. W tym przypadku, jeżeli naprawa wiązać się będzie z brakiem możliwości zamieszkiwania w tym czasie w domu, deweloper zobowiązany jest także do pokrycia kosztów tymczasowego zakwaterowania, np. hotelu, stacji, innego lokalu – w zależności od tego która z tych opcji będzie tańsza i jednocześnie wystarczająca dla nabywcy.
Dorota Kosecka
Witam zakupiłam mieszkanie od dewelopera we Wrześniu 2018 .17.08.2022 w salonie spadło nam 4 metry suftu, cały tynk płatami. Sprawa zgloszona do dewelopera, mają naprawić. Czy mogę rzadac od dewelopera mieszkania zastępczego na czas remontu. Do tej pory wynajmowaliśmy mieszkanie i nie mamy do kąd pójść na czas remontu. Co z meblami w mieszkaniu, kto powinien to zabezpieczyć w trakcie trwania remontu???. Z góry dziękuję za odpowiedź.
Michał Koralewski
Zgodnie z art. 566 §1 Kodeksu cywilnego, osoba dochodząca roszczeń z rękojmi, prócz usunięcia wady fizycznej, może domagać się także odszkodowania za szkody spowodowane istnieniem tejże wady. Jeżeli zatem do przeprowadzenia remontu konieczne jest, aby tymczasowo wyprowadzili się Państwo z mieszkania, w którym wada będzie usuwana, to deweloper powinien pokryć Państwu koszty zakwaterowania na zbliżonym poziomie. Deweloper odpowiada także za wszelkie inne uszkodzenia, które będą następstwem usuwania wady. Powinien zatem także zabezpieczyć mieszkanie. Jeżeli mimo to powstałyby dodatkowe szkody, to ich usunięcie będzie obciążać dewelopera.
Teresa
Dzien dobry, w grudniu zeszlego roku zakupilam polowe blizniaka z rynku pierwotnego. Niestety okazlo sie, że inwestor zbudowal murek oporowy bez pozwolenia na budowę na mojej działce. Zatem kupilam dom z wada, o ktorej nie mialam pojęcia. Czy moge zastosowac tutaj rękojmię i zażądać od sprzedającego naprawy wady poprzez np. legalizacje muru oporowego? Zdaje sobie sprawę ze jako wlasiciel nieruchmosci musze wystapic o legalizacje, ale czy żądanie w postacji zwrotu poniesionych kosztów na legalizacje samowoli budowlanej w ramach rekojmi bylo by zasadne?
Michał Koralewski
Wadą nieruchomości jest także wada prawna, czyli sytuacja w której sprzedane prawo nie istnieje albo jest obciążone (art. 556(2) kodeksu cywilnego. W tym przypadku deweloper sprzedał nieruchomość z samowolą budowlaną. Co prawda, podmiotem który może wystąpić o legalizację samowoli budowlanej jest obecny właściciel nieruchomości, niemniej może on domagać się od dewelopera odszkodowania odpowiadającego wysokości dodatkowych kosztów, które z tego tytułu poniósł.
Dodatkową przesłanką odpowiedzialności dewelopera może być przepis art. 471 k.c., który wprowadza odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy. W tym przypadku deweloper zobowiązany był do wydania nieruchomości odpowiadającej sztuce budowlanej oraz normom prawa budowlanego. Obowiązku tego zaś nie dotrzymał, skoro mur oporowy stanowi samowolę budowlaną. Wskazany art. 471 k.c., niezależnie od przepisów o rękojmi za wady, pozwala na domaganie się odszkodowania za szkody spowodowane z winy dewelopera, w tym jego rażącego niedbalstwa.
Michał Drożdz
Dzień dobry, Zakupiłem mieszkanie z rynku wtórnego. Z odroczonym terminem oddania kluczy o pół roku. Otrzymałem klucze, podpisałem protokół zdawczo odbiorczy. Niestety nie zauważyłem że poprzedni właściciel po podpisaniu aktu notarialnym bez mojej zgody zdemontował grzejnik oraz usunął przyłącza że ścian, zaszpachlowal i pomalował ściany. Nie zabezpieczyłem się umowę, ze grzejniki mają postać wszystkiego. Myślałem że to sprawa oczywista i aż tak nie trzeba się zabezpieczyć. Razi mnie jednak fakt, że został zrobiony „remont ” bez mojej zgody kiedy to ja byłem właścicielem. Czy mogę to podpiąć jako rękojmię? Z góry dziękuję za odpowiedź, pozdrawiam Michał
Michał Koralewski
Kluczowe dla odpowiedzi na to pytanie jest to, jak w akcie notarialnym umowy sprzedaży określono datę tej transakcji. Jeżeli własność przeszła z chwilą zawarcia umowy, to sprzedawca nie miał prawa ingerować w substancję lokalu i powinien go wydać w stanie istniejącym w chwili sprzedaży – chyba że z umowy sprzedaży wynikałoby co innego. W pierwszym przypadku, tj. niezgodności stanu mieszkania z daty sprzedaży i daty jego wydania, zachodzi wada fizyczna – lokal bowiem został wydany w stanie niezupełnym, czyli bez usuniętych elementów wskazanych w treści pytania.
Mateusz Lewiecki
Witam, rok temu w lipcu zostało zakupione mieszkanie deweloperskie w budynku dwulokalowym (dwa mieszkania w domku – podzielone na górę i dół). W grudniu została zgłoszona wada hydroizolacji, która powodowała zacieki na spodniej części daszku, znajdującego się nad drzwiami wejściowymi, rzekomo wada została naprawiona poprzez położenie płytek od góry daszku. W grudniu pojawiły się kolejne zacieki na tym daszku, w maju została pomalowana elewacja i na jakiś czas był spokój. Na koniec lipca bieżącego roku znów pojawił się zaciek wody, który tym razem przeciekł do mieszkania i pojawiła się plama wody na suficie. Na początku sierpnia została zgłoszona wada przeciekającej hydroizolacji, zostały dokonane pierwsze oględziny, deweloper nie odniósł się, odpisał, że mają być dokonane kolejne oględziny, na których nikt się nie zjawił. Jakie powinno być dalsze postępowanie z wadą która była już zgłaszana i „naprawiana”?
Michał Koralewski
Przede wszystkim stan opisany w pytaniu przesądza o tym, że wada nadal nie została usunięta. A skoro powzięto już kilka prób jej usunięcia, to w myśl art. 560 par. 1 zd. 2 kodeksu cywilnego, można domagać się już nie tylko usunięcia wady ale także obniżenia ceny sprzedanej nieruchomości. Obniżenie takie powinno nastąpić o różnicę pomiędzy nieruchomością bez wady a nieruchomością z opisaną wadą. Ponadto, zastosowanie znajduje także art. 561(5) kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że jeżeli sprzedawca nie ustosunkował się do żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Tym samym, obecnie nie może podważać jego zasadności. Odpowiadając zatem na pytanie, można żądać kolejnej, skutecznej tym razem naprawy powołując się na uznanie zasadności zgłoszenia przez dewelopera na mocy art. 561(5) k.c. Alternatywnie można także wystąpić z roszczeniem o obniżenie ceny nieruchomości.
Andrzej Przybysz
Witam Trzymaście lat temu kupiłemieszkanie w budynku jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi.Okazało się.,że ściana dzielącą oba mieszkania jest pojedyńcza,a według dokumentacji powinna być podwójna.Od roku mam nowych hałaśliwych sąsiadów gdzie wszystko słychać co się u nich dzieje.Czy mam jakąkolwiek szansę coś z tym zrobić u dewelopera?Jest to wada ukryta o której deweloper doskonale wiedział.
Michał Koralewski
W przypadku wad ukrytych okres rękojmi liczony jest od momentu wykrycia wady. Stąd też jeżeli wykryto ją dopiero w ostatnich 5 latach, to okres rękojmi jeszcze nie upłynął (przy wadach fizycznych nieruchomości jest to 5 lat). W tym przypadku, prócz istnienia wady należy także powołać się na fakt, iż jest to wada ukryta. Przypomnieć zatem należy, że wadą ukrytą jest taka, która została zatajona przez dewelopera przy sprzedaży nieruchomości albo gdy deweloper zapewnił, że wada nie istnieje (art. 564 Kodeksu cywilnego).
Sylwia Grela
Dzień dobry. Pytanie dotyczy domu jednorodzinnego zakupionego w kwietniu tego roku. Podczas odbioru zauważyłam zacieki na ścianach parteru (podciągnięcia od posadzki), które wg dewelopera były wynikiem zalania z kranu toalty na parterze. Wg dewelopera, miało to miejsce na etapie budowy i problem został rozwiązany. Po odebraniu kluczy, dowiedziałam się od mieszkających już sąsiadów, ze kilka miesięcy wcześniej miało miejsce zalanie z zewnątrz. Nie został wykonany żaden drenaż terenu mimo nachylenia terenu i gliniastego podłoża. Po pierwszym zalaniu deweloper uzupełnił drenaż. W czerwcu 2022 ponownie miały miejsce ulewne deszcze, ktore spowodowały powtórne zalanie. Wysłałam zgłoszenie do dewlopera, odkopał fundament z 1 strony budynku (wg niego tylko tam mógł być problem) poprawił izolację i uznał temat za zamknięty. W chwili obecnej ściany nadal są mokre (pomiar czujnika poza skalą) a wszelkie prace wykończeniowe zostały wstrzymane. Deweloper sygeruje czekać, aż wyschną…. Czy mogę zmusić dewelopera do wprowadzenia profesjonalnej firmy osuszającej budynki? Mijają 2 miesiące od zalania, poprawy nie ma. Dodatkowo inspektor nadzoru budowlanego, ktorego poprosiłam o opinię uważa, że wykonane dotuchczas naprawy nie są wystarczające i przy kolejnych ulewnych deszczach problem będzie powracał. Proszę o radę, co mogę zrobić w zaistniałej sytuacji? Dziękuję.
Michał Koralewski
W opisanym w pytaniu przypadku najlepszym rozwiązaniem wydaje się zawiadomienie powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanegom. Organ ten może m.in. stwierdzić istnienie niezgodności budynku z przepisami i normami prawa budowlanego oraz nakazać wykonanie stosownych prac. Można także skorzystać z pomocy powiatowego rzecznika praw konsumentów, którego rolą jest wsparcie prawne konsumentów w sporach z przedsiębiorcami.
Kamil Lewandowski
Dzień dobry, mam pytanie odnośnie rękojmi. Po odbiorach mieszkań (grudzień 2021) deweloper w marcu wszystkim mieszkańcom „naprawiał” ogródki w szeregach. Z powodu różnych wysokości ogródków w szeregach wstawił murki oporowe aby spływająca woda z wyższego ogródka nie zalewała niższego. Niestety murek oporowy w skrajnych szeregach nie jest położony do końca lini działki a tylko do 3/4 długości. W brakującą część wstawiony jest zwykłe metalowe ogrodzenie z obrzeżem betonowym oraz dosypana ziemia w miejscu ogrodzenia. Co powoduje że działka jest nierówna i woda opadowa może spływać w kierunku budynku. Z jakiego tytułu mogę żądać naprawy. Czy powyższa sytuacja kwalifikuje się na wadę? W odpowiedzi mejlowej od dewelopera usłyszałam że takie jest ukształtowanie terenu. Z góry dziękuję za pomoc.
Redakcja
Wadą fizyczną nieruchomości (w myśl art. 556[1] k.c.) jest niezgodność rzeczy sprzedanej z umową, w tym m.in. sytuacja, gdy nieruchomość nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, a także, gdy nieruchomość została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Należy zatem rozważyć kilka sytuacji:
W przypadkach 1-3 podstawą odpowiedzialności dewelopera byłaby odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości.
Weronika Pabian
Witam , przed przeniesieniem własności lokalu doszło do wykrycia waty ( nieszczelność instalacji wodnej na tzw chudziaku) wszystko dokładnie opisane w akcie notarialnym , na wskutek czego posadzka mieszkania oraz wszystkie ściany wewnętrzne zostały wyraźnie zawilgocone (podciąganie kapilarne) . Deweloper usunął wade , zaczął się procesu osuszania podsadzkowego budynku . Niestety postanowił usunąć maszyny przedwcześnie wilgotność ścian była wyższa niż norma. Zostały usunięte szkody kosmetyczne z powodu usterki . Po tygodniu na ścianach pojawiła się woda i wyraźne zawilgocenie poprzez niedostuszenie , cały proces trzeba powtórzyć . Deweloper nie chce podjąć napraw , straszy mnie już wszystkim . Czy mogę zarządzać w tym wypadku o zwrot kosztów napraw oraz odszkodowania ? W mieszkaniu podczas osuszania nie da się mieszkać . Temperatura powyżej 35*C jestem w 9 miesiącu ciazy oraz mam już prawie dwuletnie dziecko .
Redakcja
Jak wynika z treści przepisów art. 566 par. 1 i 2 kodeksu cywilnego, także w przypadku usunięcia wady fizycznej, deweloper ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za szkody wyrządzone na skutek istnienia wady. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że istnienie wady – pomimo jej usunięcia – doprowadziło do powstania dodatkowych szkód w postaci zawilgocenia. Naprawienia szkody można natomiast żądać na dwa sposoby. Po pierwsze, jako tzw. restytucja naturalna, czyli np. naprawa, po drugie zaś w formie pieniężnej, jako koszt usunięcia szkody (art. 363 par. 1 k.c.). Tym samym, od dewelopera można domagać się odszkodowania odpowiadającego wysokości kosztów naprawy. Jeżeli zaś technologia naprawy uniemożliwia przebywanie w mieszkaniu, także odszkodowania pokrywającego związane z tym koszty. Przypomnieć bowiem należy w tym miejscu, że temperatura w pomieszczeniach mieszkalnych nie powinna przekraczać 20 st.C. (par. 134 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
Piotr
Witam, kupiliśmy mieszkanie w szeregowcu od dewelopera. Na parterze okazało się że okno kuchenne jest za nisko i po wstawieniu mebli nie można go otworzyć. Zgłosiliśmy deweloperowi wadę z tyt rękojmi. Dostaliśmy odpowiedź że jest to zmiana nieistotna w stosunku do projektu z punktu widzenia budowlanego i że mogliśmy zgłosić to przy odbiorze. Deweloper powołuje się również że prawo budowlane nie ustala wysokości okna w przyziemiu. Co powinniśmy zrobić w takiej sytuacji kiedy deweloper definitywnie odmawia poprawy okna? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Michał Koralewski
Wadą fizyczną nieruchomości jest nie tylko wykonanie jej niezgodnie z przepisami prawa i normami prawa budowlanego, ale także niezgodnie z umową. Jeżeli zatem w umowie, załącznikach do niej, określono wysokość na jakiej okno powinno się znajdować, a jest na innej, to w budynku i tak występuje wada fizyczna, do której usunięcia zobowiązany jest deweloper.
Wobec stanowiska prezentowanego przez dewelopera, warto skorzystać z pomocy powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów. Jeżeli jednakże nie uda mu się uzyskać korzystnego rozstrzygnięcia dla nabywcy, pozostanie mu jedynie droga sądowa.
Mariola Stecura
Witam! Za niedługo odbieramy mieszkanie, ale posiada ono jednak istotną wadę, na tarasie brak ścianki odgradzającej od sąsiada, w zamian za to jest metal jest to niezgodne z projektem i umową deweloperską. Deweloper mówi, że jest to zmiana nieistotna nie wpływającą na jakość mieszkania i jego użytkowanie… Co zrobić wtajej sytuacji?
Michał Koralewski
Przede wszystkim w protokole odbioru lokalu należy wpisać wskazaną zmianę, jako wadę fizyczną nieruchomości. Wadą fizyczną jest bowiem niezgodność przedmiotu sprzedaży z umową (art. 556[1] §1 kodeksu cywilnego). Należy również wskazać rodzaj roszczenia z rękojmi (np. usunięcie niezgodności, obniżenie ceny) W takim przypadku deweloper będzie zobowiązany do formalnego rozpatrzenia Państwa stanowiska i udzielenia odpowiedzi. W przypadku jej nieudzielenia przez okres 14 dni, przyjmuje się, że deweloper uznał istnienie wady oraz zasadność zgłoszonego roszczenia (art. 561[5] kodeksu cywilnego). W innym wypadku formalne odrzucenie reklamacji umożliwia powzięcie dalszych kroków prawnych, np. skorzystanie z pomocy rzecznika praw konsumentów.
Maciej
Mam pytanie. Czy prawo reguluje dopuszczalną temperaturę w mieszkaniu? Zakupiłem kawalerkę w rewitalizowanym i ocieplonym bloku z wielkiej płyty i aktualnie w mieszkaniu jest temperatura identyczna z tą na zewnątrz, czyli sięga 30-32 stopni, bez względu na przedsięwzięte kroki (wentylator, zasłony, rolety blackout, zamknięte okna, folia nrc na oknach. Mieszkanie wychodzi na wschód, więc jest to tym bardziej dla mnie dziwne, bo spodziewałem się, że z tej strony nie uświadczę takich temperatur?
Michał Koralewski
Wykaz optymalnych temperatur w pomieszczeniach uregulowany został w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. W paragrafie 134 tego rozporządzenia zamieszczono tabelę wskazującą na pożądane temperatury w poszczególnych typach pomieszczeń. Przykładowo, w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi bez okryć wierzchnich temperatura powinna wynosić 20 st. Celsjusza, zaś w pomieszczeniach przeznaczonych do rozbierania, szatniach, łazienkach, basenach, itp. temperatura powinna wynosić 24 st. Celsjusza.
Co prawda ww. rozporządzenie nie określa górnej granicy temperatury dopuszczalnej, niemniej skoro w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt bez odzieży (łazienka, basen) temperatura powinna wynosić 24 stopnie, to temperatura w pokojach mieszkalnych przekraczająca 30 stopni Celsjusza powinna zostać uznana za zbyt wysokość.
Przedmiotowe rozporządzenie określa warunki techniczne, jakie muszą spełniać m.in. budynki i lokale mieszkalne. Naruszenie tych warunków może być zatem traktowane, jak wada fizyczna i z tego tytułu właściciel lokalu może zgłaszać roszczenia do sprzedawcy. A także właściciela budynku (np. wspólnoty mieszkaniowej). Właściciel budynku jest bowiem zobligowany do zapewnienia, aby budynek spełniał wymogi zawarte w cytowanym rozporządzeniu.
Joanna
Dzień dobry w 2010 r. zamówiłam meble kuchenne na wymiar wraz z usługą montażu. Szafki górne po 12 latach oderwały się od ściany, a konkretnie wyrwały ze ściany szynę, na której były zawieszone. Poniosłam z tego tytułu liczne straty, z uszkodzeniem szafek włącznie. Zwróciłam się do wykonawcy o pomoc w naprawie szafek, ale zostałam wyśmiana. Czy mam prawo ubiegać się o naprawę/inne zadośćuczynienie od wykonawcy, a jeśli tak to na jakiej podstawie? Będę wdzięczna za pomoc, dziękuję
Michał Koralewski
W przedstawionej sprawie faktycznie dochodzenie roszczeń może być utrudnione. Przy typowej transakcji bowiem nabywca posiada roszczenia z:
1) gwarancji – tylko jeżeli została udzielona, gwarancja przysługuje zatem tylko na warunkach i w terminach określonych przez gwaranta (sprzedawcę, wykonawcę),
2) odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy, roszczenia z tego tytułu wymagają jednak wykazania winy sprawcy (sprzedawcy, wykonawcy), a nadto przedawniają się z upływem 6 lat,
3) rękojmi za wady – w przypadku ruchomości okres rękojmi wynosi obecnie 2 lata od dnia wydania rzeczy. Jedynie przy wadach ukrytych, czyli zatajonych przez sprzedawcę, bieg ww. okresu 2-letniego zaczyna się od wykrycia wady.
Jedyną szansą zatem, aby dochodzić naprawy albo odszkodowania jest wykazanie, że istniała wada mebli kuchennych, o której sprzedawca (wykonawca) wiedział w chwili montażu, ale wiedzę tą zataił. Obecnie wykazanie tego faktu może być zaś bardzo trudne.
Łukasz Kamiński
Dzień dobry ponownie, Kontaktowałem się wcześniej ponieważ w nowo zakupionym mieszkaniu zaczęła pojawiać się wilgoc. Od tamtego czasu jest jej coraz więcej w większości pomieszczeń. Uważam to za wadę uniemożliwiająca mieszkanie w takich warunkach. W związku z tym chciałbym skorzystać z prawa rekojmi. Chciałbym się dowiedzieć w jaki sposób mogę dochodzić swoich praw? Udać się do sądu? Adwokata? Jak rozpocząć działanie umożliwiające skorzystanie z rekojmi? Dodam że na mieszkanie to otrzymałem krefyt hipoteczny i chciałbym dopytać jak to wygląda w tej sytuacji? Bardzo proszę o pomoc
Michał Koralewski
Roszczenie z rękojmi należy w pierwszej kolejności zgłosić do sprzedawcy mieszkania (dewelopera). Roszczenie przedawnia się z upływem 5 lat od wydania nieruchomości. Niemniej, jeżeli wada ujawni się w ciągu pierwszego roku od wydania, przyjmuje się że istniała w nieruchomości w chwili wydania. Oznacza to, że obowiązek wykazania braku wady spoczywać będzie na deweloperze. Warto wykonać stosowną dokumentację fotograficzną, można także zlecić sporządzenie ekspertyzy budowlanej. Dokumenty takie mogą przekonać dewelopera do uznania swojej odpowiedzialności.
W zgłoszeniu wady należy ją opisać, a także wskazać na roszczenie, czyli to czego domagają się Państwo (np. usunięcie wady, obniżenie ceny mieszkania). Jeżeli deweloper nie ustosunkuje się do zgłoszenia w terminie 14 dni, z mocy prawa przyjmuje się, że roszczenie uznał i ma obowiązek je spełnić (zob. art. 561[5] kodeksu cywilnego). Jeżeli tego nie zrobi albo odmówi uznania wady, możliwe jest zwrócenie się o interwencję do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów. W dalszej zaś kolejności pozostaje droga postępowania sądowego.
Anna
Dzień dobry, na reklamację w ramach rękojmi (uciążliwy hałas z szybu windowego w mieszkaniu) deweloper odpowiedział, że producent windy dokonał regulacji i pomiarów poziomu głośności, które są na granicy dopuszalnego poziomu – 64dB ( powyżej 65 dB przekracza normy) i reklamację uważa za niezasadną a cały proces reklamacyjny za zakończony. Badania były dokonywane bez mojej obecności i nie w moim mieszkaniu a tego dotyczyła moja reklamacja…Normy hałasu w lokalu mieszkalnym to 40 dB w dzień i 30 dB w nocy. Czy teraz powinnam wynająć własnego eksperta i dokonać takich pomiarów, czy zawiadomić sanepid czy też powiatowy insektorat budowlany?? Dziękuję z góry za podpowiedź.
Michał Koralewski
W pierwszej kolejności należałoby zwrócić się z pismem do dewelopera podważając prawidłowość jego ustaleń, w szczególności zaś brak pomiarów w Państwa mieszkaniu. Jeżeli deweloper nie podejmie się zbadania natężenia hałasu w Państwa mieszkaniu, odpowiednią ku temu jednostką jest Państwowa Inspekcja Sanitarna, do której to można zwrócić się o przeprowadzenie stosownych pomiarów. W przypadku wykazania, że normy zostały przekroczone, przysługiwać będzie Państwu roszczenie z rękojmi za wady fizyczne budynku, będzie to bowiem wada ukryta.
Arek.
dzień dobry , a dotyczy to także domków letniskowych ?! .. pytam ponieważ firma sprzedała i wybudowała mi domek z uszkodzonymi drzwiami , które zobaczyłem po miesiącu. i to zgłosiłem .. a właściciel tej firmy napisał mi po 13 dniach ,że nie uznaje reklamacji !! . (w tym czasie nikogo nie było w tym domku , tylko ta firma !!). która budowała .
Michał Koralewski
Przepisy o rękojmi za wady fizyczne i prawne obowiązują przy sprzedaży wszelkich towarów. Są zatem wiążące także w przypadku sprzedaży domku letniskowego. Jeżeli przedmiotem sprzedaży był sam domek, bez jego posadowienia na gruncie oraz gruntu, należy stosować 2-letni okres rękojmi dla rzeczy ruchomych. Jeśli zaś sprzedano grunt wraz z posadowionym na nim domkiem, okres 5-letni dla nieruchomości. Niezależnie od tego, czy zgłoszenie wady dotyczy ruchomości, czy też nieruchomości, terminy na rozpatrzenie reklamacji oraz roszczenia nabywcy są w każdym przypadku takie same.
Michał Z
Mam jeszcze jedno pytanie i z góry dziękuję za pomoc: Deweloper chce naprawić wady lokalu w ramach rękojmi. Czy jest jakaś przeszkoda ku temu, aby strony zawarły sobie porozumienie do naprawy lokalu w ramach rękojmi, w którym określą terminy ich wykonania, obowiązki dewelopera za ew. szkody, obowiązek przywrócenia lokalu do stanu sprzed naprawy? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Michał Koralewski
Podstawowe prawa i obowiązki dewelopera (sprzedawcy) i nabywcy określają przepisy art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego. Niemniej, przepis części ogólnej tegoż kodeksu – art. 353(1) – wprowadza tzw. zasadę swobody umów. Oznacza to, że za zgodą obu stron mogą one ukształtować dowolnie swoje prawa i obowiązki. Nie ma zatem przeszkód, aby zawrzeć w akceptowalnej przez obie strony umowie, postanowienia, o których mowa jest w pytaniu.
Michał Z
Dzień dobry, zwracam się z następującym pytaniem: Wspólnota dokonała wyceny naprawy dachu na kwotę x. Przed samym złożeniem pozwu część dachu została zerwana, deweloper tego nie naprawił, tą część dachu naprawił zewnętrzny wykonawca. W pozwie przeciwko deweloperowi wspólnota żąda usunięcia wymienionych wad w ramach rękojmi, ewentualnie, w przypadku uznania, że nie ma ku temu podstaw – odszkodowania. I tutaj pojawia się pytanie, jeżeli Sąd uwzględni żądanie usunięcia wad to deweloper naprawi tylko te wady na dachu, które wciąż istnieją. Jeżeli uwzględni roszczenie usunięcia wad, nie uwzględni roszczenia alternatywnego – odszkodowawczego. Co z kosztami, które wspólnota już poniosła za naprawę dachu i poniesie, bo nie wykluczone, że pojawią się dalsze zerwania …
Michał Koralewski
Skoro część dachu została już naprawiona, nie będzie istniała potrzeba jej ponownej naprawy przez dewelopera. Wspólnota w tym zakresie miałaby roszczenie o odszkodowanie równe kosztom naprawy w zakresie w jakim wiązało się to z usunięciem wad fizycznych nieruchomości. Jeżeli wykazane zostałoby, że do zerwania dachu doszło z uwagi na jego niewłaściwe wykonanie, to wspólnota mogłaby dochodzić odszkodowania pokrywającego całość poniesionych kosztów. Jeżeli natomiast do zerwania dachu nie doszło z winy dewelopera (wad w jego wykonaniu), to deweloper nie będzie ponosił odpowiedzialności za całość kosztów, a jedynie za koszty, jakie należałoby ponieść w celu naprawy wad fizycznych dachu. Roszczenie w pozwie należałoby zatem zmodyfikować.
Tomasz Kowalski
Dzień dobry, Mam dwa pytania w ramach rękojmi: 1) deweloper chce naprawić lokal w ramach rekojmi. Czy strony mogą zawrzeć sobie porozumienie do naprawy lokalu w ramach rękojmi, w którym określa terminy wykonania, obowiązki dewelopera, odp. za ewentualne szkody, obowiązek przywrócenia lokalu do stanu sprzed naprawy? 2) wspólnota dokonała wyceny naprawy dachu na kwotę x. Przed samym złożeniem pozwu część dachu została zerwana i trzeba było ten fragment naprawić. W pozwie przeciwko deweloperowi wspólnota żąda usunięcia wad, ewentualnie w przypadku uznania, że nie ma podstaw – odszkodowania. I tutaj pytanie, jeżeli Sąd uwzględni żądanie usunięcia wad, to deweloper naprawi tylko to, co jeszcze nie zostało naprawione (bez zerwanego fragmentu). A co z kosztami, które wspólnota już poniosła?
Michał Koralewski
Odpowiadając na pierwsze z pytań – tak strony mogą zawrzeć porozumienie (ugodę) oraz określić w niej sposób wykonania obowiązków z tytułu rękojmi, jak również inne elementy wskazane w treści pytania. Ugoda jest bowiem umową prawa cywilnego, w której obie strony czynią sobie ustępstwa, tj. deweloper deklaruje usunięcie wad bez konieczności przymuszania go na drodze sądowej, właściciel nieruchomości zgadza się zaś na określenie terminów, w jakich to nastąpi.
Renata Wójcik
Dzień dobry, jestem właścicielką mieszkania spółdzielczego od 2000 r., do którego przynależy odkryty balkon. Połowa balkonu stanowi „sufit” mieszkania znajdującego się piętro niżej. Na skutek warunków atmosferycznych płytki położone przez wykonawcę budynku popękały i dolne mieszkanie jest zalewane. Spółdzielnia chce mnie obciążyć kosztami remontu. Czy ma rację?
Michał Koralewski
Status prawny balkonów od lat budzi kontrowersje. Od co najmniej kilkunastu lat przeważa wszakże pogląd, iż balkony stanowią część wspólną nieruchomości, co najmniej w zakresie płyty balkonowej wraz z izolacją, balustrady balkonu oraz łączeń fragmentów elewacji. W zakresie tym zatem, obowiązek należytego utrzymania spoczywa na właścicielu budynku, czyli spółdzielni.
Istnieje jednak możliwość nałożenia na właściciela mieszkania obowiązku w zakresie dbałości o balkon także we ww. zakresie. Gdyby istniała taka umowa, to odpowiedzialność za szczelność balkonu ponosiłby właściciel mieszkania.
Dorota K.
Witam,w zeszłym roku zakupiłam mieszkanie po remoncie w którym zamontowany był młynek do wc.Sprzedawczyni twierdziła że kosztował 3tys.zł.Czy powinnam dostać na niego gwarancję? Młynek tak naprawdę kosztował ponad tysiąc złotych,miał służyć długo a po pół roku się popsuł.Nie mogę doprosić się o gwarancję.Czy mam prawo rządać gwarancji,lub naprawy sprzętu lub zakupienia nowego?Dziękuję za informację
Michał Koralewski
O ile gwarancja została udzielona na przedmiotowy młynek, to obowiązek jej wydania nabywcy lokalu musiałby wynikać z treści umowy sprzedaży z nim zawartej. W innym wypadku sprzedawca nie ma takiego obowiązku.
Okres rękojmi za wady fizyczne ruchomości wynosi dwa lata, w przypadku rzeczy używanych strony mogą w umowie skrócić go do roku czasu. Jeżeli nie upłynął jeszcze taki okres od wydania mieszkania nabywcy, możliwe jest zwrócenie się do sprzedawcy o naprawę urządzenia albo alternatywnie dobrowolne przekazanie gwarancji.
Mateusz Cwenar
Dzień dobry, chciałbym założyć sprawe przeciwko deweloperowi w związku z wadą ukrytą mieszkania. Deweloper odpowiedział na moje zgłoszenie z tyt. rękojmi – odpowiedz negatywna, nie poczuwa się do winy. Sprawa dotyczy systemu wentylacji mechanicznej, która jest niezgodna z projektem – wentylacja sąsiada jest wpięta do mojej, co powoduje przenikanie zapachów, hałasów, w sytuacji epidemicznej możliwe było również transferowanie covida, gdyż była awaria wentylatora na dachu. Wentylacja jak już pisałem jest niezgodna z projektem, deweloper ukrył podstępnie zmianę i nie ma na nią żadnego papierka w postaci zmiany nieisotnie odbiegającej od projektu budowlanego. Moje pytania: 1. Chciałbym skarżyć dewelopera z KC o obniżenie ceny – czy mogę sam w pozwie zaproponować kwotę i sąd sam oszacuje jaka jest wartość? 2. Czy moge już teraz złożyć pozew i sąd wyznaczy biegłych, którzy oficjalnie potwierdzą niezgodność? Konsultowałem to już i system wentylacji jest niezgodny z Polską Normą. 3. W przypadku awarii wentylatora na dachu budynku wszelkie zapachy od sąsiada lecą do mnie – co raz spowodowało uwolnienie lotnych związków organicznych, gdy sąsiad malował podłogę jakimś syfem. Dodatkowo brak jest jakiejkolwiek ochrony przeciwpożarowej – czy jest to przesłanka, aby zgłosić dewelopera do prokuratury?
Michał Koralewski
W przypadku obniżenia ceny na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Przed skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego należy złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny oraz wskazać w jego treści o jaką kwotę dokonujemy obniżenia. Kwota ta stanowić będzie podstawę do określenia wartości przedmiotu sporu w sprawie o zapłatę. W pozwie należy zawnioskować o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego celem potwierdzenia różnicy w cenie. Obniżenie ceny następuje bowiem o różnicę pomiędzy wartością nieruchomości bez wad oraz wartością nieruchomości ze stwierdzoną wadą.
Odnośnie natomiast braków w wyposażeniu nieruchomości, w pierwszej kolejności należałoby zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ ten władny jest do przeprowadzenia kontroli zgodności budynku z wymogami prawa budowlanego. Ustalenia takiej kontroli mogą być podstawą zarówno do wystąpienia względem dewelopera z roszczeniami z rękojmi za wady, jak również do ewentualnego zawiadomienia organów ścigania, jeśli naruszenia zagrażają życiu lub zdrowiu mieszkańców.
Łukasz Kamiński
Mam jeszcze jedno pytanie. Mianowicie dziś dowiedziałem się że zakupione przeze mnie mieszkanie jest zabytkiem. To oznacza że nawet ocieplic tego budynku nie można. Oczywiście NIE zostaliśmy o tym poinformowani. Co w takiej sytuacji zrobić? Czy mogę się starać o oddanie mieszkania poprzednim właścicielom?
Michał Koralewski
Uchylenie się od skutków umowy sprzedaży, czy to z powołaniem się na przepisy o rękojmi za wady prawne rzeczy, czy też z powołaniem się na wprowadzenie w błąd przez sprzedawcę wymagałoby wykazania, że sprzedawca celowo wprowadził nabywcę w błąd, np. składając oświadczenie, że dana nieruchomość nie jest zabytkiem, bądź że nie było możliwe wcześniejsze sprawdzenie statutu danej nieruchomości, jako zabytku. Przy czym druga z przesłanek może być trudna do wykazania, bowiem rejestry zabytków prowadzone przez wojewódzkich konserwatorów zabytków, jak również gminne/miejskie ewidencje zabytków są jawne i dostępne nieodpłatnie. Sprzedawca może zatem podnosić, że nabywca nie dochował należytej staranności, nie sprawdzając stanu prawnego nieruchomości przed jej nabyciem. Tym samym, odstąpienie od umowy może być trudne.
Łukasz Kamiński
Dzień dobry, zakupiłem mieszkanie na początku bieżącego miesiąca. W jednym z pomieszczeń pokazał się grzyb po kilkunastu dniach od zakupu. Widać ewidentnie że ściana była pomalowana przed sprzedażą bo jest inny odcień. Mieszkanie kupiłem przez biuro nieruchomości, czy w takiej sytuacji zgłaszać się do biura nieruchomości czy do osoby sprzedającej? Dodam że byłem świadomy że elewacja budynku wymaga remontu ale nie dostałem informacji o wilgoci w ścianach. Czy w tej sytuacji mogę się ubiegać o rozwiązanie umowy?
Michał Koralewski
Adresatem roszczeń z umowy sprzedaży jest sprzedawca nieruchomości, nie zaś biuro które jedynie pośredniczyło w jej zawarciu. W przypadku wady ukrytej, a z taka może występować w opisanym przypadku, należy ją przede wszystkim zgłosić sprzedawcy. Zakres roszczeń zależny jest zaś od tego, czy jest to wada istotna, czy nie. Wada istotna to taka, która uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości. Nabywca, w pierwszej kolejności, powinien zwrócić się o usunięcie wady, a gdy to nie będzie możliwe w ogóle albo w rozsądnym terminie, nabywca może żądać:
–  gdy wada nie jest istotna – obniżenia ceny, przy czym obniżenie powinno nastąpić o kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy wartością nieruchomości bez wady oraz nieruchomością ze stwierdzoną wadą,
–  gdy wada jest istotna – obniżenia ceny, na ww. zasadach albo może odstąpić od umowy sprzedaży.
Magdalena Zanocka
Dzień dobry, rok temu wprowadziliśmy się do nowego domu kupionego u dewelopera. Bardzo dobrze się nam mieszkało, jednak pare dni temu przestał działać nam piec grzewczy. Piec kupiliśmy od dewelopera łącznie z nieruchomością, jednak podłączenie i jego uruchomienie załatwialiśmy samodzielnie ze względu na oczekiwanie na decyzje o podłączenie gazu z urzędu. Zgłosiliśmy problem do dewelopera ze względu na rękojmie, ale zastanawiamy się, czy nie to jest to nasza wina, ze piec nie działa. Czy deweloper w takiej sytuacji musi i tak naprawić nam piec, ponieważ od niego go kupiliśmy, czy nie możemy się domagać roszczeń? Z góry dziękuje za pomoc.
Michał Koralewski
Deweloper, jako sprzedawca pieca, ponosi odpowiedzialność za jego prawidłowe funkcjonowanie. Jeżeli zatem piec nie działa z uwagi na jego wadę istniejącą w chwili sprzedaży ale ujawnioną dopiero obecnie, to odpowiedzialność ponosi deweloper. Jeżeli awaria jest następstwem niewłaściwego podłączenia albo eksploatacji pieca, to deweloper nie ponosi z tego tytułu odpowiedzialności. Wyjątek stanowi sytuacja, gdyby piec podłączono ściśle według instrukcji dostarczonej przez dewelopera. W tym ostatnim przypadku za wadę pieca również odpowiadałby deweloper.
Karolina
Witam, zakupiłam mieszkanie, oraz garaz w 2020 roku Okazało się iż w praktycznie całym bloku, stropy nie są wystarczająco silne i pojawiają się duże pęknięcia. W związku z koniecznością naprawy nakazano części mieszkańców opróżnienie miejsc parkingowych w garażu. Czy w związku z tym iż musimy opuścić (na okres ok.3 miesięcy, bądź dłużej) miejsce w garażu należy nam się zmniejszenie czynszu o wartość kwoty którą płacimy za miejsce garażowe? Serdecznie pozdrawiam i z góry dziękuję
Michał Koralewski
Czynsz za miejsce postojowe pobierany jest przez wspólnotę mieszkaniową, więc decyzja w tym zakresie zależy od uchwały właścicieli mieszkań. Niemniej, pamiętać należy że opłaty ponoszone z tytułu posiadania miejsca parkingowego mają zapewnić jego utrzymanie (sprzątanie) oraz pokryć wydatki związane z halą garażową (np. oświetlenie, renowacja bramy wjazdowej, itp.). W przypadku czasowego zaprzestania korzystania z hali garażowej zasadne może być zmniejszenie zaliczek opłacanych przez właścicieli. Należy wszakże pamiętać, że zaliczki rozliczane są po zakończeniu danego roku kalendarzowego, a zatem w przypadku ich nie zmniejszenia, może powstać nadpłata.
Niezależnie od powyższego, wskazać należy że jeżeli pewne wydatki związane z halą garażową nie mogą zostać zredukowane, a mimo to właściciele nie mogą z niej korzystać, powinien je pokryć deweloper. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi obejmuje bowiem nie tylko obowiązek usunięcia wady nieruchomości ale także szkód wywołanych jej istnieniem. Wynika to z przepisów art. 566 Kodeksu cywilnego. Opłaty takie ponoszone przez właścicieli, mimo braku możliwości korzystania z hali garażowej, będą ich szkoda.
Anna
Dzień dobry Kupiłam dom jednorodzinny z widoczną wadą – odpadający tynk pod balkonem spowodowany prawdopodobnie źle położonymi płytkami i przeciekającym balkonem. Sprzedający zapewnił mnie jednak że deweloper od którego kupił dom naprawi tą usterkę a rękojmia przechodzi na mnie co mam zapisane w akcie notarialnym. Dodam jeszcze że dom kupiłam tydzień temu a poprzedni właściciel kupił go 16 miesięcy temu. Zadzwoniłam do dewelopera i poinformowałam go że jestem nowym właścicielem domu i proszę o naprawę balkonu i elewacji. Otrzymałam odpowiedź że poprzedni właściciel nie poinformował go wcześniej o tej usterce a ja kupując dom wiedziałam przed zakupem o w/w wadzie co jest prawdą. Dodam też że wada ta musiała być już od dłuższego czasu widoczna bo przeciek wody poczynił już duże zniszczenia w elewacji. Deweloper twierdzi że poprzedni właściciel powinien przed sprzedażą mi domu zgłosić usterkę a teraz są duże ubytki w elewacji. Czy deweloper ma rację odmawiając mi naprawy? Wiedziałam o tej wadzie ale sprzedający zapewnił mnie że deweloper naprawi bo rękojmia jeszcze obowiązuje.
Michał Koralewski
Rękojmia za wady nieruchomości obowiązuje przez okres 5 lat od dnia jej wydania nabywcy. Roszczenie z rękojmi zatem jeszcze nie wygasło i można domagać się od dewelopera usunięcia wady. Niemniej, o ile wada zostałaby zgłoszona w terminie roku od wydania nieruchomości, nabywca korzystałby z dumnienia istnienia wady, a zatem deweloper musiałby wykazać, że usterka nie jest wadą nieruchomości, a wyniknęła z przyczyn, które pojawiły się później i za której deweloper nie odpowiada. Obecnie, to nabywca musi wykazać, że dana usterka jest wadą fizyczną nieruchomości, czyli powstała z przyczyn tkwiących w rzeczy sprzedanej (np. niewłaściwego wykonania elewacji). Co więcej, deweloper może próbować wskazywać, że do zwiększenia rozmiaru wady przyczynił się nabywca – skoro wada istniała przez czas dłuższy i nie została usunięta, bądź właściwie zabezpieczona. Konkludując, rękojmia za wady fizyczne nieruchomości faktycznie nie wygasła.
Natalia Szymborska
Mój problem dotyczy mieszkania z rynku wtórnego. Chodzi konkretnie o odpływ w łazience, która jest po generalnym remoncie (remont wykonywał poprzedni właściciel). Woda w kabinie prysznicowej potrafi spływać przez ponad 8 godzin. W sytuacji włączenia pralki – woda z pralki cofa się do kabiny prysznicowej i zalewa całą łazienkę. Czy w takim przypadku mogę skorzystać z prawa do rękojmi?
Michał Koralewski
Roszczenia z rękojmi przysługują nie tylko w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Również sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym ponosi z tego tytułu odpowiedzialność względem nabywcy. Tym samym, w przypadku opisanym w pytaniu przysługują roszczenia z rękojmi. Co więcej, znajduje zastosowanie także art. 556[2] Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.
Krystian
Dzień dobry, 1,5 roku temu odebrałem mieszkanie, a dziś zauważyłem, że jedno pomieszczenie ma podany nieprawidłowy wymiar powierzchni użytkowej. Mianowicie powierzchnia ta w rzeczywistości jest mniejsza o 0.8m2 (pierwotnie wliczone zostały skosy, gdzie wysokość wynosi 1,36cm), czy w związku z tym, mogę ubiegać się o zwrot kosztów za podany wymiar z tytułu rękojmi? Pozdrawiam
Michał Koralewski
Tak, rękojmia za wady obejmuje również przypadek, w którym rzecz została wydana w stanie niezupełnym (art. 556[1] §1 pkt 4 oraz art. 556[3] Kodeksu cywilnego]. Powyższą sytuację można rozpatrywać również, jako wadę prawną nieruchomości, tj. błędne przyporządkowanie powierzchni pod skosami. Co więcej, taka sytuacja stanowi także nienależyte wykonanie umowy przeniesienia własności nieruchomości, bowiem sprzedano inną powierzchnię aniżeli zadeklarowana (art. 471 i nast. Kodeksu cywilnego).
Przed skierowaniem roszczenia do dewelopera należałoby uprzednio sprawdzić według jakiej normy zmierzono powierzchnię mieszkania po jego wykonaniu.
Dzień dobry, W 2019 roku odebrałam mieszkanie. Już od pierwszego roku użytkowania pojawił się problem z podjęciem pracy przez grzejniki. W 2019 roku, w zimie, zgłosiłam usterkę, która wydawać by się mogło została wtedy usunięta. W kolejnym sezonie grzewczym (2020r.) ponownie grzejniki nie podejmowały pracy. Dzięki licznym doraźnym interwencjom konserwatora technicznego z ramienia dewelopera ogrzewanie w miarę działało. Natomiast od tego sezonu grzewczego (jesień-zima 2021-2022) grzejniki początkowo w ogóle nie podjęły pracy. Po licznych interwencjach konserwatora budynku (już nie z ramienia dewelopera) udało się sprawić, żeby ogrzewanie działało na max kilka dni. Z tego powodu wysunięto podejrzenie wady konstrukcyjnej systemu grzewczego doprowadzającego ciepło do mojego mieszkania. (W poprzednich dwóch latach wszyscy utrzymywali, że w nowych mieszkaniach grzejniki się często zapowietrzają i dlatego to ogrzewanie u mnie nie działa). Powiadomiłam dewelopera (niestety poprzez emaila) o istnieniu wady (grudzień 2021) wraz z wezwaniem do jej usunięcia. Następnego dnia pojawili się u mnie panowie z firmy deweloperskiej, którzy przyjęli zgłoszenie wady i od tamtej pory nic się nie zadziało (minęły ponad 2 miesiące). Pomimo licznych rozmów telefonicznych z osobami odpowiedzialnymi za naprawę wady, wysłania ponownego emaila wzywającego do jej usunięcia nic w tym zakresie nie zostało zrobione. Temperatura w pokoju dziennym w mieszkaniu wynosi około 19 stopni, w okresie krytycznym było to 16,5 stopnia. Chciałabym zapytać czy na czas naprawy ogrzewania deweloper ma obowiązek zapewnić mi lokal zastępczy (z uwagi na temperaturę niespełniającą wymogów minimalnej T w pomieszczeniach mieszkalnych)? Czy w Pana opinii powinnam nadal czekać na jej usunięcie czy już raczej kierować się na drogę sądową (której wolałabym uniknąć, ze względu na koszty oraz czas ciągnięcia się takich procesów)? Oraz czy jest coś co jeszcze powinnam zrobić w celu doprowadzenia sprawy do końca?
Michał Koralewski
Na wstępie zwrócić należy uwagę na treść art. 5615 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Tym samym, skoro deweloper nie ustosunkował się do zgłoszenia we ww. terminie, to przyjąć należy że uznał jego zasadność.
Należałoby zatem wezwać dewelopera do dobrowolnego usunięcia wady, względnie złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny z wezwaniem do zwrotu różnicy pomiędzy wartością lokalu bez wady a lokalu z opisaną w pytaniu wadą. Można także skorzystać z pomocy powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów. Niestety, w przypadku braku reakcji ze strony dewelopera, pozostaje droga sądowa.
Wskazać także należy, że deweloper, w przypadku istnienia wady odpowiada również za szkody nabywcy tym spowodowane. Jeżeli zatem temperatura spadłaby poniżej dopuszczalnego minimum, to zasadne byłoby np. dogrzewanie mieszkania grzejnikiem elektrycznym. Na poszkodowanym ciąży bowiem obowiązek minimalizowania szkody (art. 354 §2, art. 361, art. 362 kodeksu cywilnego), czyli stosowania środków najmniej obciążających, o ile spełniają swoją rolę, tj. zapewniają właściwą temperaturę.
Anna W
Dzień dobry, w czerwcu 2021 roku odebrałam mieszkanie na ostatnim piętrze. Lokal sąsiaduje z szybem windowym (2 ściany). Mimo, zapewnień i reklam dewelopera winda pracuje bardzo głośno, są to dźwięki powietrzne i uderzeniowe, bardzo nieprzyjemne połączenie grzmotu ze zgrzytem, rozlegają się w całym mieszkaniu, dochodzą do tego również drgania podłogi i ścian…Hałasy uniemozliwiają normalne użytkowanie lokalu, odpoczynek czy pracę, jestem wybudzana w nocy i nad ranem bo winda jeździ dość często. Zgłosiłam problem telefonicznie deweloperowi, ten poinformował mnie, że tym może zająć się administrator. Administrator zgłosił sprawę przedstawicielowi firmy Kone, a ten, odpowiedział, że z tym nie da się nic zrobić, bo te windy są tak skonstruowane….Podczas odbioru nie mogłam tego zauważyć, gdyż winda była wyłączona. W większości budynków mieszkalnych pracują naprawdę cichobieżne windy, z taką sąsiaduje mój gabinet w pracy. Proszę o pomoc, co mogę w tej sytuacji zrobić??? Jestem wykończona fizycznie i psychicznie tym hałasem. Z góry dziękuję.
Michał Koralewski
Na wstępie należy wyjaśnić, że wadą fizyczną jest także m.in. niezgodność sprzedanej rzeczy, w tym nieruchomości, z zapewnieniami sprzedawcy (dewelopera). Nawet jeżeli przedmiotowy hałas nie przekracza dopuszczalnych norm, to jeśli deweloper zapewnił, iż hałas windy nie będzie słyszalny, a jest inaczej, to jest to wada fizyczna (art. 5561 §1 pkt 2 kodeksu cywilnego).
Istotny jest również przepis art. 5562 k.c., który stanowi, że: jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W praktyce oznacza to, iż w takich wypadkach to na sprzedawcy (deweloperze) spoczywa obowiązek wykazania, że wada fizyczna nie istnieje. Warto również podkreślić, że adresatem roszczeń z tytułu rękojmi jest deweloper, nie zaś producent windy, czy też wspólnota mieszkaniowa.
Tym samym, należałoby zgłosić wadę fizyczną deweloperowi i to jeszcze przed upływem roku od wydania lokalu. Jako roszczenia z rękojmi w pierwszej kolejności przysługuje doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową, w tym przypadku zapewne dodatkowe wygłuszenie ścian. Jeżeli nie byłoby to możliwe, aktywuje się roszczenie o obniżenie ceny nieruchomości, a jeżeli wada jest istotna, nawet do odstąpienia od umowy. Za istotną uznawana jest wada, która uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości. Co więcej, w każdym z tych przypadków, nabywcy lokalu przysługuje prawo do odszkodowania za szkody poniesione w związku z istnieniem wady fizycznej.
Katarzyna
Dzień dobry. W 2020 roku nabyłam mieszkanie w segmencie szeregowym, po pierwszej zimie wyszła wilgoć od jednej strony budynku, natychmiast napisałam do dewelopera, przyszedł wiosną popsikał jakimś preparatem i poszedł. Jesienią już widziałam, że coś się dzieje ze ścianą więc zadzwoniłam do dewelopera przyszedł wywiercił dwie dziurki w elewacji przy ziemi coś wpuścił. Obecnie po zimie mam już grzyba, ewidentnie czuć jak podłoga jest zimna przy oknach i ścianie (ogrzewanie podłogowe). Napisałam kolejne pismo, deweloper teraz twierdzi, że nie uzna rękojmi ponieważ pas kostki brukowej który był ułożony, został zdjęty przez nas przy robieniu tarasu i wtedy została uszkodzona izolacja przez naszego wykonawcę. Jakie kroki powinnam podjąć.
Michał Koralewski
Ze względu na upływ okresu dłuższego niż rok od wydania nieruchomości, nie wiąże obecnie domniemanie prawne, w myśl którego zgłoszona wada wynika z przyczyn tkwiących w rzeczy sprzedanej (art. 5562 kodeksu cywilnego). Tym samym, to na nabywcy ciąży obowiązek wykazania, że dany stan jest następstwem wady fizycznej nieruchomości. W opisanym w pytaniu stanie faktycznym należałoby zatem wykazać, że:
–       nie doszło do uszkodzenia izolacji, o której napisał deweloper albo
–       ewentualne jej uszkodzenie nie miałoby wpływu na inne wady budynku, tj. że pojawienie się grzyba jest spowodowane inną przyczyną aniżeli ewentualne uszkodzenie izolacji.
W tym przypadku najlepiej posiłkować się opinią osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane.
Na marginesie należy dodać, że okres przedawnienia roszczeń z rękojmi za wady wynosi 5 lat od wydania nieruchomości. Daje to czas na wykonanie stosownej ekspertyzy i wystąpienie z roszczeniem do dewelopera. W przypadku skierowania sprawy na drogę sądową, pozwem objąć będzie można także zwrot kosztów wydatkowanych na opracowanie ww. ekspertyzy. Wynika to wprost z art. 566 kodeksu cywilnego, który nakłada na sprzedawcę również obowiązek naprawienia szkody wynikłej z istnienia wady. Taką zaś jest również koszt dodatkowej ekspertyzy, która przecież nie byłaby sporządzana, gdyby nieruchomość była wolna od wad.
Paulina
Dzień dobry. Na koniec 2020 R kupilismy dom. W salonie było wiecznie zimno. Grzaliśmy podłogówka plus kominkiem. No ale wiadomo dom nowy więc musi się wygrzać.. Kolejna zima i znów ten sam problem do tego rachunki za gaz mega duże. Wezwaliśmy kierownika budowy. Kamera termowizyjna. Okazało się, że pod ogromnym oknem, z zewnętrznej strony, nie mam ywogole ocieplenia. Okno się kończyło i były 4 listwy a dopiero potem parapet i styropian. Kierownik b. Stwierdził stratę ciepła ok 1 stopnia C. Developer w kilka dni zajął się dociepleniem tej strefy. Chciałabym jednak wystawić o zwrot części kosztów za ogrzewanie. Że wzgedlu na dwójkę małych dzieci siedziałam z nimi w domu przez cały ten czas i wiadomo jak to z dziećmi bawiliśmy się głównie na podłodze. Więc na prawdę musieliśmy mocno grzać. Do tego na tym właśnie oknie pojawiła się plesn. Czy mogę wystąpić do developera i taki zwrot? Na jakiej podstawie?
Michał Koralewski
W opisanych w pytaniu okolicznościach można domagać się od dewelopera odszkodowania. Podstawę prawną stanowią przepisy art. 566 §1 i 2 w zw. z art. 471 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi, w przypadkach gdy deweloper usunął zgłoszoną wadę, nabywca może domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych prawa cywilnego. Oznacza to, że należy w żądaniu wykazać:
–       wysokość poniesionej szkody, np. na podstawie rachunków za gaz, konieczne będzie jednakże określenie o ile owe rachunki były wyższe, niż gdyby budynek był prawidłowo ocieplony,
–       przyczynę, w tym przypadku brak właściwego ocieplenia,
–       powołać się na winę dewelopera w nienależytym wykonaniu budynku (pominięcie części ocieplenia),
–       związek przyczynowy pomiędzy brakiem ocieplenia a powstaniem szkody o określonej wartości.
Rzecz jasna nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć z deweloperem ugodę na niższą kwotę aniżeli pierwotna kwota żądania.
Łukasz
W marcu 2019 roku nabyłem od osoby prywatnej dom jednorodzinny. Po 3 latach, po bardzo obfitych opadach na ścianach w domu zaczęła wychodzić wilgoć. Wykonanie domu różni się nieco od projektu – poziom gruntu wychodzi wysoko, tak że izolacja pozioma w budynku wychodzi poniżej poziomu gruntu. Mam opinie 3 różnych osób, wszystkie twierdzą, że w takiej sytuacji powinna być zastosowana opaska drenażowa oraz dobra izolacja pionowa. Chcemy zgłosić ten temat do byłego właściciela w oparciu o rękojmię z prośbą o usunięcie problemu. Pytanie co zrobić jeżeli sprzedawca się nie zgodzi? Zależy nam na tym, żeby tak czy inaczej jak najszybciej wadę usunąć, więc pytanie czy w przypadku odmowy sprzedawcy możemy usunąć wadę sami, a potem na drodze sądowej jakoś ten temat ugryźć?
Michał Koralewski
Prawo wykonania zastępczego reguluje art. 480 kodeksu cywilnego. Zasadą jest, że aby wykonać czynność, której odmawia dłużnik, należy uzyskać zgodę sądu. Jedynie w przypadku, gdy czynność wymaga natychmiastowego wykonania z uwagi na grożącą szkodę, można wykonać ją bez zgody sądu zawiadamiając o tym osobę zobowiązana do jej wykonania.
Ludmiła
Dzień dobry, Zakupiliśmy domy w zabudowie szeregowej po 1,5h mamy usterkę rolet. Deweloper twierdz, ze rolety nie podlegają rekojmi a gwarancja skończyła się po 2 latach od monety montazu czyli kilka miesięcy temu. Czy mam prawo domagać się usunięcia wady z tytułu rekojmi ?
Michał Koralewski
Zgodnie z przepisami art. 556 kodeksu cywilnego i nast. odpowiedzialność z tytułu rękojmi powstaje z mocy prawa przy sprzedaży rzeczy. Rękojmia obejmuje zatem także rolety wskazane w pytaniu. Jeżeli są one trwałe połączone z budynkiem okres rękojmi wynosi 5 lat, w innym przypadku 2 lata liczone od wydania nieruchomości. Jeżeli zatem okres rękojmi nie upłynął, można dochodzić roszczeń od sprzedaży. Co ważne, rękojmia działa także, gdy producent rolet udzielił na nie gwarancji. W takim wypadku nabywca może wybrać sposób dochodzenia roszczeń (rękojmia lub gwarancja).
Paweł
W sierpniu 2020 odebraliśmy połówkę bliźniaka. Tydzień temu zauważyliśmy ze dwóch miejscach mamy pierwsze oznaki grzyba na ścianach. Zostało to zgłoszone deweloperowi. Zgłoszenie z art 556 oraz 561. Odpowiedz dewelopera ,, Na dzień dzisiejszy nie możemy przyjąć zgłoszenia reklamacyjnego ze względu na brak wiedzy szczegółowej,,. Zgłoszenie było z tytułu rekojmi. Jak mam się ustosunkować do tego co napisał deweloper ?
Michał Koralewski
Zacytowana treść odpowiedzi dewelopera wynika najprawdopodobniej z faktu, iż wady fizyczne ujawniły się po upływie roku od wydania nieruchomości. W takim bowiem przypadku nie działa już domniemanie istnienia wad fizycznych. Obowiązek wykazania, że dana usterka jest wadą fizyczną, czyli powstała z przyczyn tkwiących w nieruchomości w chwili jej wydania (np. niewłaściwa izolacja, brak zabezpieczenia antygrzybicznego, itp.) i nie jest następstwem później występujących czynników (np. niewłaściwego utrzymania nieruchomości). W odpowiedzi do dewelopera należy zatem wskazać na argumenty potwierdzające, że mamy do czynienia z wadą fizyczną. Można w tym zakresie posiłkować się opinią właściwego rzeczoznawcy.
Magdalena
Witam, 3 lata temu kupilismy dom w zabudowie szeregowej. Miesiac temu zauwazylismy odpadajacy tynk w obszarze tarasu balkonowego, z jego boku. Po kontakcie z deweloperem dowiedzielismy sie ze wina lezy po naszej stronie poniewaz nie zabezpieczylismy balkonow wczesniej. Jak ma sie sprawa jesli tynk jest wyzej niz balkon a deweloper wskazuje na naruszenie hydroizolacji ktora jest ponizej uszkodzonej elewacji.
Michał Koralewski
Najistotniejsze znaczenie w tej kwestii ma zasada wyrażona w przepisie art. 556[2] Kodeksu cywilnego. Wprowadza on domniemanie istnienia wady fizycznej, jeżeli ujawni się ona w ciągu roku od wydania rzeczy (np. nieruchomości). Ze względu zaś na fakt, że przedmiotowa wada – opisana w pytaniu – ujawniła się dopiero po kilku latach, wskazany przepis nie znajdzie zastosowania. Ciężar wykazania istnienia wady fizycznej spoczywa zatem na nabywcy nieruchomości. W kontekście sporu z deweloperem należy zatem podeprzeć się opinią osoby posiadającej uprawnienia budowlane. Jeżeli deweloper nie zmieni zdania, mimo przedłożenia mu takiej opinii o istnieniu wady, pozostaje konieczność wystąpienia na drogę sądową. Uprzednio można zaś skorzystać z pomocy powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów.
Krzysztof
Dzień dobry. Deweloper twierdził, że usunął(w maju 2021r) wadę części wspólnych polegającą na zalewaniu hali garażowej , ale aż do teraz (grudzień 2021r.) wada się nie ujawniła bo było sucho. Wada była zgłaszana z tytułu rękojmi, ale ta skończyła się we wrześniu 2021r. Na podstawie jakiego przepisu można żądąć faktycznego usunięcia wady w tym momencie (skoro widać, że w praktyce usterka nie została usunięta mimo zapewnień dewelopera)?
Michał Koralewski
Niestety rękojmia po upływie ustawowego okresu wygasa. Naprawa nie przerywa jej biegu. Niemniej, jeżeli budynek wybudowano niezgodnie ze sztuką budowlaną, to można powołać się na ogólną odpowiedzialność kontraktową dewelopera, która wynika z nienależytego wykonania umowy. Podstawą odpowiedzialności dewelopera w takim przypadku jest przepis art. 471 Kodeksu cywilnego. Okres przedawnienia roszczeń osób fizycznych z tego tytułu wynosi obecnie 6 lat. Przepis ten statuuje obowiązek dewelopera do usunięcia szkody. Ta zaś może – wedle wyboru poszkodowanego – zostać usunięta, bądź w naturze, czyli poprzez naprawę albo wymianę, bądź też w pieniądzu (art. 363 Kodeksu cywilnego).
Dorota Kopera
Dzień dobry.W zeszłym roku w połowie sierpnia kupiłam mieszkanie w starej kamienicy.Mieszkanie po remoncie,do wykończenia była tylko łazienka.Mieszkanie miało być ocieplone a okazało się że jest tylko sufit.Wprowadziłam się pod koniec listopada i zaczęły się niespodzianki.W pierwszym dniu okazało się że rura jest zapchana i nie mogłam korzystać z wody.Sprzedająca usterkę usunęła.Zaraz po święach 27grudnia 2021r.zamarzła mi rura ,znowu nie miałam wody.Co sie okazało zamarzła w miejscu w którym nie powinna,w kuchni,gdzie ściana łączy się z korytarzem.Niestety ściany nieocieplone,otwierając lufcik od zaworu głównego gwiżdże z każdej strony i wieje.Otwierając szafki kuchenne wylatuje zimno,a wszystko przez to ,że ściana nie jest ocieplona i jest bardzo cienka.Sprzedająca upiera się ,że były one ocieplone.Przenosiłam z drugiej ściany grzejnik i tam jest to samo,zero ocieplenia i gwiżdże z każdej strony.Mam ogrzewanie gazowe i praktycznie cały czas jest na chodzie.Wystarczy pół godz. i robi się zimno.Mieszkanie jest malutkie ma 33m.miało być ciepłe a jest inaczej.Drzwi wejściowe również są źle wsawione,z każdej strony gwiżdże.Dodatkowo po kupnie się okazało,że strych ,który mialbyć wspólny,nie jest,ponieważ poprzednia sprzedająca swoją część zabrała i zrobiła część pokoju o czym informowała osobę ,która sprzedała je mnie.Ta jednak cały czas twierdzi,że strych jest też mój,nie umiejąc mi tego udowodnić.Jestem załamana całą sytuacją,czy jest szansa,zeby chociaż ociepliła mi tą jedną ścianę,która jest najgorsza? Nie wiem czy jest sens walczyć z kimś takim i czy mam jakiekolwiek szanse ?Proszę o pomoc…
Michał Koralewski
Z przedstawionego opisu sytuacji wynika, że mieszkanie może mieć ukryte wady fizyczne. Warto to jednak potwierdzić ekspertyzą niezależnego specjalisty. O terminie oględzin należy zawiadomić także sprzedawczynię, aby mogła w nich uczestniczyć. Dzięki temu nie będzie mogła podważać sporządzonej ekspertyzy. Jeżeli opinia potwierdzi wskazane w pytaniu wady, to można wystąpić z roszczeniem do sprzedawcy. Okres rękojmi wynosi 5 lat. W pierwszej kolejności można domagać się usunięcia wady, czyli np. wykonania ocieplenia. Jeżeli sprzedawca odmówi, możliwe jest domaganie się obniżenia ceny o różnicę w wartości pomiędzy mieszkaniem bez opisanych wad a mieszkaniem z takimi wadami. Wskazane wady mają także charakter wad istotnych, uprawnia to do odstąpienia od umowy, jeżeli sprzedawca wady nie usunie.
Jeżeli natomiast strych nie należy już do zakupionego mieszkania, to stanowi to wadę prawną nieruchomości. W tym przypadku, gdyby z umowy sprzedaży wynikało, że jej przedmiotem jest także dostęp do strychu, można domagać się obniżenia ceny albo od umowy odstąpić.
Adam
Dzień dobry. Na początku 2020 roku kupiłem dom od developera (chyba to jednoosobowa dzialalność ale budują osiedla domów). Mimo zgłoszenia mailowego oraz na piśmie usterek w ramach rękojmi, developer nawet na nią nie odpowiada. Mineło już ponad 30 dni i brak jest z nim kontaktu. Telefonów nie odbiera bo zablokował sobie mój numer. Z innych numerów da się dodzwonić ale ucina rozmowę. Usterek jest sporo, pęknięcia ścian, sypiące się kominy, zapadnięta kostka. Do tego kominiarz stwierdził, że wentylacja jest zrobiona niezgodnie ze sztuką bo kratki na kominie od wentylacji nie są na przestrzał (co ciekawe to ten sam kominiarz co robił odbiór „na piapierze” instalacji od developera….). Tak zgrubnie koszt napraw usterek oceniam na jakieś 5-6 tys zł. Jak mogę pociągnąć developera do odpowiedzialności? Mogę dokonać naprawy samemu na własny koszt i jakoś odzyskać te pieniądze od niego? Pozdrawiam i z góry dziękuję za pomoc.
Michał Koralewski
Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 5615 kodeksu cywilnego, jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Tym samym w opisanym w pytaniu stanie faktycznym istnieje domniemanie, że zgłoszona przez Pana wada istnieje i zgłoszone roszczenie jest zasadne.
Przepis art. 560 kodeksu cywilnego stanowi z kolei, że jeżeli sprzedawca (deweloper) nie uczynił zadość swojemu obowiązkowi, to kupujący może bądź złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo od umowy odstąpić. Dodatkowo, kupującemu który korzysta z tych roszczeń przysługuje prawo do odszkodowania za straty poniesione w związku z istnieniem wady fizycznej nieruchomości (art. 566 kodeksu cywilnego).
W przypadku, gdy deweloper unika realizacji roszczeń konsumenta, można w pierwszej kolejności skorzystać z pomocy powiatowego (miejskiego) rzecznika konsumentów. Gdy jego interwencja nie przyniesie rezultatu, pozostaje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Tu wskazać należy, że roszczenia względem dewelopera przedawniają się z upływem roku od ich zgłoszenia, nie wcześniej jednak niż przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Faktycznie zatem termin przedawnienia – w przypadku roszczeń konsumentów – ulega przedłużeniu do upływu 5 lat od wydania przedmiotu umowy.
Ewa
Witam Kupilam mieszkanie (umowa przedwstepna 18.11.2019, umowa przyrzeczona/koncowa z deweloperem 9.03.2020) dzis fachowiec ocenił zly montaz okien/najtansze okna ktore przeciekaja-powoduje to uszkodzenie scian (plesn), podlogi (mamy drewniana)….czy mam szanse na reklamacje? (W umowie końcowej jedt zapis „deweloper oswiadcza ze w umowie przyrzeczonej udzieli stronie napływającej rekojmi na okres 5 lat…..na okres 2 lat na wyroby gotowe, na urządzenia i sprzęt będący wyposażeniem obiektów będzie obowiazywala gwarancja udzielana przez producentow…ponadto wyjasnia ze bieg ternibu powyzszej gwarabcji i rekojmi rozpocznie się z dniem bezusterkowego odbioru przedmiotowego lokalu” Prosze i dziękuję o poradę
Michał Koralewski
Jeżeli występuje wada okien, to może Pani zgłosić reklamację do ich producenta, w ramach gwarancji i jednocześnie do dewelopera z tytułu rękojmi za wady. Udzielenie gwarancji przez producenta okien nie powoduje bowiem wygaśnięcia odpowiedzialności sprzedawcy (dewelopera) z tytułu rękojmi. Jeśli zaś same okna nie mają wad, a stwierdzono jedynie ich niewłaściwy montaż, roszczenia można kierować do dewelopera z tytułu rękojmi. Jeżeli zatem nie upłynął okres 2 lat od wydania nieruchomości, można skorzystać zarówno z roszczeń z tytułu rękojmi za wady, jak i z gwarancji producenta.
Grzegorz Margas
Witam, Rok temu zakupiłem nieruchomość od dewelopera i w trakcie tej zimy pojawiły się plamy na suficie i najprawdopodobniej pleśń. Podejrzewam, że może to być przedziurawione membrana pod dachówka i skrapla się na strych w miejscu gdzie mam dostępu, bo zostało to zasłoniete, ponieważ jest to już pod takim katem, że nie da się tam normalnie podejść. Według umowy z deweloperem posiadam 24 miesiące gwarancji na roboty wykończeniowe oraz 36 miesięcy na na konstrukcje domu. Czasowo się łapię, natomiast zastanawiam się czy zgłaszać te wadę z tytułu rekojmi ? Czy będzie to zasadne ? Dziękuje za odpowiedź.
Michał Koralewski
Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi i gwarancji jest od siebie niezależna (art. 579 k.c.). Oznacza to, że w pierwszej kolejności można skorzystać z rękojmi za wady, bowiem jeżeli wady ujawniłby się w ciągu roku od wydania nieruchomości obowiązuje domniemanie ich istnienia. W praktyce oznacza to, że deweloper musi wykazać, iż dana usterka nie jest wadą fizyczną. Ciężar dowodu jest zatem przeniesiony na dewelopera. Co więcej, w przypadku odmowy uwzględnienia roszczenia z rękojmi za wady, nadal można korzystać z gwarancji. Na zakończenie zwrócić należy uwagę także na odmienny katalog roszczeń z obu tytułów. W przypadku rękojmi, prócz możliwości żądania usunięcia wady, nabywca może domagać się także obniżenia ceny, a gdy wada jest istotna nawet odstąpić od umowy z prawem do dalszego odszkodowania. Roszczenia z gwarancji ograniczone są zaś do wskazanych w oświadczeniu o udzieleniu gwarancji i najczęściej ograniczają się do naprawy uszkodzonej rzeczy.
Ania
W rozporządzeniu czytamy: „Do obliczania szczytowej mocy cieplnej należy przyjmowaç temperatury obliczeniowe zewnętrzne zgodnie z Polskà Normà dotyczàcà obliczeniowych temperatur zewnętrznych, a temperatury obliczeniowe ogrzewanych pomieszczeń — zgodnie z poniższą tabelą. Jak wynika z tej tabeli mieszkania muszą mieć zachowaną temp. minimum 20 stopni. Proszę o wyjaśnienie zapisu mieszczącego się na końcu tabeli cyt. „Dopuszcza sie przyjmowanie innych temperatur obliczebiowych dla ogrzewanych pomieszczeń niz jest to określone w tabeli, jeżeli wynika to z wymagań technologicznych.” Czy w związku z tym zapisem mogę ubiegać sie o odszkodowanie z tytułu zanizenia nieruchomosci – mając w lokalu grzejniki, których włączenie spowoduje, że będę miała temperaturę wymaganą, tj. ok 20 stopni. Czy powyższa tabela dotyczy lokali z grzejnikami włączonymi czy bez grzejników?
Redakcja
Szanowna Pani Anno, niestety Pani sprawa wykracza poza podstawowy zakres udzielanych przez nas porad. Prosimy we własnym zakresie skonsultować się z prawnikiem.
Mieszkanie zakupilam od dewopera w 2019r. Zauważyłam że mieszkanie jest bardzo zimne temp. zimą kiedy wracam z pracy wynosi ok. 17 stopni przy wyłączonych grzejnikach. Podłoga zimna pod lokalem nieogrzewane garaże i część lokalu znajduje się nad podcieniem chroniącym wejście do budynku głównego. Ponadto zwróciłem uwagę że ścianach hula wiatr, gdyż z gniazdek oraz listew przypodlogowych czuć gołą ręka jak wchodzi zimne powietrze do do wewnatrz lokalu. Czy mogę zadać usunięcia wady w tym ocieplenia ścian i podłogi z tytułu rękojmi.
Michał Koralewski
Wymogi w zakresie minimalnych temperatur w pomieszczeniach reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z jego §134, temperatura w pokojach mieszkalnych, przedpokojach, kuchniach indywidualne wyposażone w paleniska gazowe lub elektryczne powinna wynosić 20 st. C. Jeżeli konstrukcja mieszkania nie pozwala na utrzymanie takiej temperatury, stanowi to wadę fizyczną nieruchomości. Podobnie, jak nieszczelność gniazd elektrycznych i spojeń ścian z podłogą. Okres rękojmi na wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat. Stąd też możliwe jest nadal zgłoszenie wady deweloperowi. W ramach rękojmi w pierwszej kolejności można domagać się usunięcia wady. Dopiero, gdy to nie będzie możliwe, można skorzystać z dalszych roszczeń, tj. o obniżenie ceny, bądź odstąpienia od umowy. To ostatnie możliwe jest tylko, gdy wada jest istotna. W przypadku nieruchomości za wady istotne uważa się takie, które uniemożliwiają normalne korzystanie z danego lokalu.
Ania
Proszę o informacje dot. Rękojmi dot. Windy i bramy garażowej na pilota. Deweloper uważa że nie będzie już naprawiał windy i bramy garażowej, gdyż okres gwarancyjny dwuletni minął. Mieszkanie zakupione dwa lata temu, jest to wspólnota mieszkaniowa.
Michał Koralewski
Na wstępie rozróżnić należy pojęcia gwarancji oraz rękojmi za wady. Gwarancja obowiązuje wyłącznie w zakresie, w jakim została udzielona. Dotyczy to również okresu jej obowiązywania. Dopiero jeżeli okres gwarancji nie został wskazany w treści dokumentu gwarancyjnego, stosuje się zasady kodeksowe. W myśl art. 577 §4 k.c. okres gwarancji wynosi 2 lata, chyba że gwarant udzielił gwarancji na inny okres.
Rękojmia za wady obowiązuje natomiast z mocy prawa, tj. nie jest wymagane żadne dodatkowe oświadczenie sprzedawcy (dewelopera). Okres rękojmi na nieruchomości lat 5. Liczony jest on, dla części wspólnych nieruchomości od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wygaśnięcie roszczenia z gwarancji nie wyłącza zatem korzystania z uprawnień z rękojmi za wady nieruchomości.
Artur
Proszę o pomoc w następującej sprawie: W lutym 2021 odebrałem klucze od mieszkania w stanie deweloperskim oraz podpisałem protokół odbioru. Następnie dwa miesiące trwało wykończenie, przeróbki elektryczne, itp. Od samego początku wykończania problemem były wyskakujące korki. Po zakończeniu remontu w maju wprowadziłem się. Problem korków nie zniknął. Co kilka dni odcinało prąd. Podejrzewałem błąd ekipy remontowej. Ekipa na własny koszt kolejne 7 miesięcy szukała rozwiązania. Bezskutecznie. W końcu zleciłem odnalezienie przyczyny dużej firmie instalacyjnej. Wykazała ona wadliwe położoną instalację elektryczną na etapie prac deweloperskich. Kable na jednej ze ścian schowane pod tynkiem są uszkodzone. Ewidentny błąd dewelopera. Odbierając mieszkanie od dewelopera nie było tego widać, ponieważ tynk przykrywał problem z kablami. Ciągle wyrzucanie prądu uszkodziło mi telewizor. Deweloper poinformowany został o zdarzeniu kilka dni temu. Powiedział, że nie obchodzi go ten problem, ponieważ były robione przeróbki w mieszkaniu i w tej sytuacji to mój problem. Czy jednak jeśli ekspertyza dowiodła, że na odcinku w którym jest problem, nie było ingerencji ekipy, to mam szansę wygrać tą sprawą z deweloperem? Do pokrycia są duże koszty ekspertyzy, naprawy elektryki w niedługiej przyszłości i koszt telewizora. Dziękuję za wszelką pomoc.
Michał Koralewski
Na wstępie należy wyjaśnić, że wadą fizyczną jest niezgodność towaru (w tym przypadku nieruchomości) z umową i przepisami prawa, która istniała w chwili wydania nabywcy (art. 5561 §1 kodeksu cywilnego). Z opisanego w pytaniu stanu faktycznego wynika, że w chwili przekazania lokalu mogła istnieć w nim wada polegająca na niewłaściwym – niezgodnym ze sztuką budowlaną – ułożeniu kabli w jednym z pomieszczeń.
Jeżeli ekspertyza potwierdziłaby istnienie takiej wady, a także brak wpływu na usterkę (zwarcia powodujące odcięcie dopływu prądu) późniejszych przeróbek, to deweloper ponosić będzie odpowiedzialność za tego typu wadę. Podkreślenia wymaga, że jeżeli nabywcą jest konsument, a wada ujawniła się w ciągu roku od wydania rzeczy, domniemywa się istnienia wady (art. 5562 k.c.). Oznacza to, że ciężar wykazania, iż lokal wydano bez wady spoczywa na deweloperze. Na marginesie warto dodać, że jeżeli ekspertyza wykazałaby, że do występowania zwarć przyczyniły się zarówno działania dewelopera, jak i późniejsze przeróbki elektryczne, to i tak nie zwalnia to dewelopera w całości od odpowiedzialności za wadę, którą to powinien usunąć.
Odnośnie natomiast poniesionych kosztów i strat, to w przypadku powstania ich na skutek istnienia wady fizycznej nieruchomości, można domagać się od dewelopera stosownego odszkodowania (art. 566 k.c.).
Iza
Dzień dobry. Chciałabym spytać o pewna kwestię. W 6.2017 r. kupiłam od dewelopera mieszkanie na parterze. W 12.2017 podpisany był akt. Zauważyłam w tamtym tygodniu że w rogu na dole, w jednym z pokoi wyszla pleśń i grzyb. Oczywiscie natychmiast zadzwoniłam do dewelopera. Oficjalne pismo też wysłałam. Przyjechał, popatrzył i powiedział że spryska to środkiem grzybobójczym. Wiem że to sprawy nie załatwi. Podejrzewam że ta wilgoć powstała na skutek źle zamontowanej rynny i odpływu- rynna jest włożona w ziemię i tyle. Jej usterkę zgłaszałam w lutym br. ale oczywiście nic w tej sprawie nie zostało zrobione. Czy ewentualną ekspertyzę mam zrobić ja czy mogę żądać tego od dewelopera? Czy okres rękojmi zatrzymuje się w momencie dostarczenia pisma? Będę bardzo wdzięczna za pomoc.
Michał Koralewski
Ze względu na fakt, że wada została zgłoszona po upływie ponad roku od dnia odbioru nieruchomości, ewentualne ekspertyzy sporządzane w sporze z developerem będą na Pani koszt. W przypadku, gdyby zgłoszenie wady okazało się zasadne, można domagać się zwrotu kosztów poniesionych na ekspertyzę, jako elementu szkody powstałej w związku z istnieniem wady nieruchomości.
Niestety zgłoszenie wady nie przerywa biegu 5-letniego okresu rękojmi. Zwrócę jednak uwagę, że jeżeli wada zostałaby wykryta w ostatnim roku ww. okresu, to termin przedawnienia roszczenia o jej naprawienie będzie nieco dłuższy – wynosi on bowiem 1 pełny rok od dnia wykrycia wady.
Agata
Witam, Moja sytuacja jest nieco złożona. Ponad 5 lat temu kupiłam mieszkanie na rynku wtornym. Poprzedni właściciel wymienił instalacje nie prosząc zgody że spoldzielni. W między czasie spoldzielnia przeprowadziła kontrole instalacji co wynika z przepisów, nie wykazując nieprawidłowości. Następna kontrola odbyła się niedawno i tym razem spoldzielnia stwierdziła że moje instalacja była przerabiana beż ich zgody i muszę teraz doprowadzić ta instalacje do ich wymogów. Ja osobiście nic nie zmieniałem po kupnie instalacji elektrycznej w mieszkanie. Moje pytanie jest takie czy mogę byłego właściciela posadzić o rejkojmnie mimo że minol już ten 5 letni okres jako wada zatajona, czy jednak muszę sam sie zmierzyć w tym momencie z kosztami bo po pierwszym przeglądzie spoldzielnia nie stwierdziła nieprawidłowości?
Michał Koralewski
Na wstępie należy wskazać, że w przypadku wad ukrytych okres 5-letni rękojmi biegnie dopiero od wykrycia wady. Moment wykrycia wady jest w tym pytaniu kluczowy. Jeżeli bowiem wiedziała Pani o tym, że sprzedawca wykonał instalację bez zgody spółdzielni, już w dacie zakupu lokalu, to nie sposób takiej wady uznać za wadę ukrytą. W tym wypadku zastosowanie znajdował 5-letni termin rękojmi liczony od daty wydania lokalu. Jeśli zaś o wykonaniu instalacji bez zgody spółdzielni dowiedziała się Pani później, to wskazany okres zaczął swój bieg od tego momentu. Jeżeli jeszcze nie upłynął, możliwe jest zgłoszenie roszczenia do sprzedawcy.
Mateusz
Dzień dobry, chciałbym się poradzić co z robić w pewnej sytuacji. Kupiliśmy w czerwcu 2021 mieszkanie od dewelopera (blok już rok czasu stał a mieszkanie nie było sprzedane), przed zakupem oglądaliśmy mieszkanie i na suficie w salonie była zaszpachlowana bruzda, jak twierdził deweloper że to pozostałość po przeniesieniu kabli od lampy.. Po 5 miesiącach zauważyłem że w tym samym miejscu zrobiła się wilgotna plama, (plama wielkości dużego talerza) co by oznaczało że dach w tym miejscu przecieka. Dach jest płaski pokryty papą i na dachu zrobiony jest taras z desek. Co możemy zrobić w tej sytuacji? Pozdrawiam
Roman Witt
Witam, W Sierpniu br. kupilem mieszkanie, ktore bylo okreslone jako gotowe do zamieszkania.Brakowalo tylko listew podlogowych I drzwi wewnetrznych. Wlasciciel oraz agencja posredniczaca zapewnialy ze wszystko bedzie dostarczone I zamontowane na dniach. W umowie kupna-sprzedazy odnotowano ze wszystko bedzie gotowe do 10listopada najdalej. Czekam 4 miesiace I nie moge sie wprowadzic. Idzie Zima, w mieszkaniu gdzie dotychczas mieszkam, ogrzewanie nie dziala prawidlowo.Mialem nadzieje ze szybko sie wprowadze z koncem Lata. Jakie sa more opcje, czy agencja posrednictwa, ktora wziela 2% od sprzedazy mieszkania powinna zwrocic mi te 2%, skoro ta czesc umowy nie zostala dotrzymana ?
Michał Koralewski
Jedną z postaci wady fizycznej, zgodnie z art. 556 kodeksu cywilnego, jest wydanie rzeczy (w tym nieruchomości) w stanie niezupełnym. W przypadku wady fizycznej, należy wezwać sprzedawcę do jej usunięcia poprzez dostarczenie brakujących elementów. Sprzedawca ma 14 dni na odniesienie się do zgłoszenia. Po tym terminie uznaje się, że uznał zasadność zgłoszenia. Jeżeli wada nie zostanie usunięta, możliwe jest domaganie się obniżenia ceny o różnicę w wartości rzeczy wolnej od wad i rzeczy z określoną wadą. W każdym przypadku, tj. usunięcia wady oraz obniżenia ceny, sprzedawca zobowiązany jest do naprawienia szkody u nabywcy spowodowanej istnieniem wady.
Odnośnie natomiast agencji pośrednictwa, to jej ewentualna odpowiedzialność musiałaby wynikać z treści zawartej z nią umowy. Jej rolą jest bowiem jedynie znalezienie lokalu i nie bierze ona odpowiedzialności za jego stan. Niemniej, w umowie można rozszerzyć zakres odpowiedzialności pośrednika.
Ksawery
Witam. Rok temu kupiłem dom w zabudowie szeregowej od dewelopera po roku mieszkania okazało się że tynki wewnętrzne są źle położone nie ma nigdzie kątów prostych a po przyłożeniu poziomicy do ściany są wgłębienia i krzywizny. Czy w takiej sytuacji deweloper powinien zapłacić odszkodowanie czy poprawić tynki jeżeli Dom jest już wykończony ?
Michał Koralewski
Kodeks cywilny ustanawia hierarchię sposobów usuwania wad fizycznych sprzedanych rzeczy, w tym nieruchomości. W pierwszej kolejności sprzedawca (deweloper) powinien usunąć wadę. Dopiero, gdy:
–      nie jest to możliwe,
–      jest możliwe ale wiązałoby się z nadmiernymi trudnościami albo dolegliwościami (utrudnieniami) dla nabywcy,
–      deweloper nie usunie wady,
nabywca może domagać się obniżenia ceny. Obniżenie ceny powinno odpowiadać różnicy w wartości rzeczy wolnej od wad i rzeczy z określoną wadą.
Od obniżenia ceny należy odróżnić odszkodowanie. Jeżeli bowiem sprzedawca (deweloper) usuwa wadę i w związku z tym powstają dodatkowe szkody po stronie nabywcy (np. uszkodzenia mienia), to sprzedawca ma obowiązek doprowadzenia nieruchomości do stanu nieuszkodzonego albo zapłacić odszkodowanie jej właścicielowi.
Anna
Witam serdecznie, W ramach rękojmi w naszym mieszkaniu stwierdzono pęknięcia w czterech pomieszczeniach. W protokole z oględzin stwierdzono konieczność usunięcia usterek w 4 pomieszczeniach: salonie, łazience oraz dwóch pokojach dzieci. Rozmowy i oględziny prowadzone były z przedstawicielem podwykonawcy developera. Po konsultacjach, uzgodnieniach, analizach, naocznych oględzinach kilkukrotnych wizytach podjęto decyzje o realizacji usunięcia usterek. Zapewniono nas że rzeczone ściany będą wyglądały tak jak w stanie sprzed rozpoczęcia prac. W dwóch pomieszczeniach mamy tynk strukturalny. Od samego początku obawialiśmy się czy Panowie rzeczywiście odwzorują strukturalny tynk w takiej formie w jakiej jest. Zapewnił nas że nie ma z tym żadnego problemu. Ustalono, że prace rozpoczną się 25.11 (poniedziałek) i potrwają do końca tygodnia. Wykonawca w poniedziałek rozpoczął od salonu z tynkiem strukturalnym. Zdarł część tynku w 3 miejscach pęknięć , zrobił wielkie dziury w tynku i zostawił. 26.11. kierownik podwykonawcy pojawił się z majstrem u nas osobiście obejrzał naruszona ścianę w salonie i z wielkim oburzeniem i krzykiem przez telefon poinformował nas że „mamy sobie znaleźć budowlańca, który zerwie nam tynk bo nasz majster źle go położył i dopóki tego nie zrobimy on tej ściany nie zrobi”. Ostatecznie zrobiono nam dwa pokoje z 4 z protokołu rękojmi, zostawiono rozwalona ścianę w salonie z uzasadnieniem mailowym cyt.” Jak Państwa informowałem telefonicznie nie będziemy zdejmować tynku elewacyjnego położonego przez państwa firmę wykańczającą mieszkanie. Tynk został położony bez odpowiedniego gruntowania i nie jest w zakresie naszej spółki. Spękanie ściany zewnętrznej zostanie naprawione w uzgodnionym terminie. Przywrócenie ściany do stanu pierwotnego może się odbyć po udostępnieniu frontu robót (po zdjęciu tynku elewacyjnego z całej przedmiotowej ściany)” a telefonicznie „szukajcie sobie budowlańca zapłaćcie mu przygotujcie mi ścianę to ją zrobię” Nie było mowy o jakichkolwiek kosztach dodatkowych prac realizowanych w ramach rękojmi. Skoro podwykonawca nie wiedział co jest pod spodem (a my z mężem też nie mamy wiedzy jak robi się ściany) dlaczego nie zrobił małej odkrywki i nie poinformował nas że musimy ponieść jakiś koszt. W międzyczasie po kolejnych oględzinach łazienki, wykonawca/majster stwierdził że obawia się realizacji łazienki z uwagi na świetlne litery, które mogłyby ulec zniszczeniu, a które zostały przymocowane do ściany. Ustaliliśmy, żeby wyliczył nam koszt tej robocizny, wypłacił nam rekompensatę a my zrzekniemy się prawa do rękojmi jeżeli chodzi o łazienkę i sami w przyszłości naprawimy usterkę. Odmówiono nam również realizacji łazienki lub wyceny rekompensaty za nią z komentarzem mailowym cyt. „może poczekać do następnego roku”. Unieruchomiono mi całe mieszkanie na tydzień, zostawiono rozwaloną ścianę w salonie. Mąż z jednym dzieckiem musiał wynieść się na noclegi do znajomych. Drugi maluch przeziębiony, a oni mi mówią że mi tego nie zrobią bo mój majster źle coś położył. Na pytanie dlaczego mnie Pan nie poinformował że taka sytuacja może mieć miejsce albo dlaczego nie sprawdził co jest pod tynkiem uzyskałam odpowiedź że „nie mam rentgena w oczach”. Napisałam o sprawie do Developera. Jak jeszcze mogę dochodzić swoich praw czy mogę żądać odszkodowania? Pozdrawiam
Michał Koralewski
Na wstępie należy wskazać, że podmiotem odpowiedzialnym za wady fizyczne jest deweloper, nie zaś jego podwykonawca. Jeżeli zatem podwykonawca nie usunie wady, bo np. nie potrafi tego uczynić, nie zwalnia to dewelopera z odpowiedzialności. Wszelkie uwagi co do sposobu usunięcia wady należy zatem kierować do dewelopera.
Odnośnie zaś odpowiedzialności odszkodowawczej, to deweloper ponosi ją względem Państwa. Odpowiedzialność ta wynika z przepisów art. 566 kodeksu cywilnego. Jeżeli wszakże szkody wyrządzone zostałyby przez podwykonawcę, który nie dochował należytej staranności – z opisu sprawy wynika, że taka sytuacja mogła mieć miejsce, gdyż pracownik podwykonawcy rozkuł ścianę nie upewniwszy się odnośnie struktury tynku i jego podkładu – będzie on również odpowiedzialny za szkodę spowodowaną ze swojej winy (art. 415 k.c.). Tym samym, deweloper odpowiada za usunięcie wady i doprowadzenie nieruchomości do stanu sprzed rozpoczęcia robót naprawczych. Podwykonawca zaś odpowiada za dodatkowe szkody wynikłe wyłącznie z jego niedbalstwa lub niewłaściwego wykonywania robót.
W sytuacji przedstawionej w pytaniu należy przede wszystkim przedstawić sytuację deweloperowi. Dobrym rozwiązaniem może okazać się także zwrócenie do powiatowego rzecznika praw konsumentów
Sylwia Kacz
Witam, dwa lata temu sprzedaliśmy mieszkanie z rynku wtórnego. Dzisiaj dzwoni Pani która kupiła mieszkanie z informacją iż byli ze spółdzielni sprawdzać instalacje i niektóre gniazdka są źle podłączone i musi je wymienić (podłączyć) prawidłowo, bo odłącza zasilanie. Czy taka 'wada’ podlega rękojmi ? Czy ona ma prawo po takim czasie żądać od nas tej naprawy ?
Michał Koralewski
Co do zasady rękojmia obowiązuje zarówno przy sprzedaży na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Sprzedając mieszkanie kolejnemu nabywcy nie możemy zatem wyłączyć rękojmi. Niemniej, rękojmia obowiązuje względem wad wykrytych w czasie przekazywania mieszkania, bądź tzw. wad ukrytych, czyli takich których nie można było wykryć wcześniej zachowując należytą staranność, np. podczas odbioru lokalu. Jeżeli zatem przedmiotowa wada nie była możliwa do wykrycia i ujawniła się dopiero w czasie przeglądu instalacji, to może stanowić ona wadę fizyczną nieruchomości. Okres rękojmi za wady nieruchomości wynosi 5 lat, dlatego też wada zgłoszona po dwóch latach podlega nadal pod przepisy o rękojmi.
Anna B
Witam, W ramach rękojmi w nowym mieszkaniu zakupionym od developera zgłosiliśmy 4 ściany, które pękają na styku dwóch bruzd, dolnej i górnej. Przyszedł wykonawca został spisany protokół i została podjęta decyzja o naprawie tych ścian mając na uwadze fakt iż po oględzinach wykonawcy pęknięcia są związane z praca nowego budynku. Ściany posiadają specjalna fakturę. W pierwszej kolejności wykonawca poprosił nas o kosztorys naprawy naszego majstra. Po dostarczeniu stwierdził że jest za wysoki i zrobi to własnymi ludźmi i wrzuci sobie w koszty. Przyszli Panowie w umówionym terminie. Zdarli część tynku z uszkodzonej ściany i kierownik powiedział nam że nie spodziewali się że pod tym tynkiem nasz majster wykonał to tak, dodali że wykonał to źle i teraz my musimy sami ten cały tynk zerwać i dopiero oni jak my przygotujemy położą nam nowy. My z mężem specjalistami od ścian nie jesteśmy ale jak ktoś podejmuje się naprawy w ramach rękojmi to chyba nagle nie może zostawić nas z rozwaloną ścianą i kazać nam szukać człowieka do zrywania tynku. Pomijam ze mam unieruchomione mieszkanie dwójkę małych dzieci. Jak powinien się zachować wykonawca jak mam dochodzić swoich praw?
Karolina Pastryk
Witam, po 2 latach od lkupna mieszkania (dopiero teraz jest zamieszkale) okazuje sie, ze nie ma gorącej w ody pod 1 prysznicem, tylko letnio/ciepła. U sąsiadów podobnie. Mieszkanie nabylam w 2019 roku. Rozumiem, ze deweloper ma obowiazaek naprawic usterke, co moze sie nawet wiazac z wymiana rur w pionie?
Redakcja
Dzień dobry, w pierwszej kolejności warto niniejszy problem zgłosić do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej oraz skonsultować z osobą biegłą z zakresu budownictwa, aby wykazać że problem leży w nieprawidłowo założonej instalacji wodnej.  Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w § 120 pkt 2. Instalacja wodociągowa ciepłej wody powinna umożliwiać uzyskanie w punktach czerpalnych wody o temperaturze nie niższej niż 55 °C i nie wyższej niż 60 °C.
Kasia
Witam, kupiłam mieszkanie w zabudowie szeregowej jednorodzinnej na parterze. Właściciel górnego mieszkania zrobił z góry i poddasza nieużytkowego 6 maleńkich mieszkań. Czy jest to zgodne z prawem? Czy taka zmiana nie wymaga zmiany pozwolenia? Czy nie powinnam być poinformowana o takim fakcie przed zakupem mieszkania, że na piętrze nie będzie jeden lokal tylko 6 małych „lokali”?
Michał Koralewski
Na wstępie należy wskazać, że w myśl par. 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, minimalna powierzchnia mieszkania – aby uzyskało ono status samodzielnego lokalu – nie może być mniejsza niż 25 m2. Rozporządzenie to określa także szereg innych wymagań stawianych lokalom mieszkalnym. Z treści pytania wynika, że być może doszło do samowolnej przebudowy jednego lokalu mieszkalnego na tzw. mikrokawalerki, które nie spełniają wymogów ustawowych. Mogło dojść również do zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnej na np. usługową. Jeżeli właściciel mieszkania występowałby z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę lub zmianę przeznaczenia lokalu, jako właściciel nieruchomości sąsiedniej, byłaby Pani stroną takiego postępowania. Sprawę warto zatem wyjaśnić w Powiatowej Inspekcji Nadzoru Budowlanego.
Natalia
Dzień dobry, 4 lata temu zakupiliśmy od dewelopera część domu. Zupełnie przypadkowo dowiedzieliśmy się, że nasze drzwi wejściowe nie są zewnętrzne, tylko wewnątrzklatkowe. Czy na to też jest rękojmia? Możemy ubiegać się o wymianę drzwi na właściwe?
Redakcja
Dzień dobry,jeśli posiadacie Państwo potwierdzenie w formie dokumentu lub ekspertyzy, że Państwa drzwi nie są zewnętrzne tylko wewnątrzklatkowe, to możecie Państwo skontaktować się z deweloperem, aby porozumieć się w kwestii ich wymiany. Z pozdrowieniami,
Karolina Poremba
Witam, Moim problemem jest zauważenie wad w mieszkaniu (100-letnia kamienica zakupiona przez inwestora, odrestaurowana, mieszkania doprowadzone do stanu deweloperskiego) już po podpisaniu aktu notarialnego(26.08 br.). Po zauważeniu wad (nierówne narożniki, nierówne podłogi uniemożliwiające ułożenie paneli/płytek/czegokolwiek, brak szczeliny pomiędzy drzwiami wejściowymi i podłogą również uniemożliwiające położenie tam jakiejkolwiek podłogi oraz braki w standardzie wykonania przedstawionym przez dewelopera i dołączonym jako załącznik do aktu notarialnego(min. braki gniazd elektrycznych w p/pokoju, czy brak podpięcia pod pralkę) zamówiłam raport techniczny u inżyniera który dołączyłam do pisma wystosowanego do dewelopera z wezwaniem do usunięcia ww. wad. Właśnie otrzymałam odpowiedź, w której deweloper twierdzi, że zgłoszone przeze mnie wady to jedynie „uwagi estetyczno- funkcjonalne”. Ponadto deweloper prosi o „przedstawienie ekspertyzy związanej z uznaniem danej poprawki, naprawy, jako koniecznej nie zaś jedynie estetycznej, przedstawienie wyceny rynkowej ceny danego wykonawcy usuwającego wadę, w końcu przedstawienie, że wykonanie nastąpiło w niezbędnym i koniecznym do usunięcia wady zakresie”. Czy takie działania nie leżą po stronie dewelopera?!? Proszę o odpowiedź czy istnieje w tej sytuacji realna szansa nakłonienia dewelopera do naprawy wymienionych przeze mnie wad? Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam.
Michał Koralewski
Dzień dobry, na wstępie należy wyjaśnić czym jest sama wada fizyczna. Zgodnie z kodeksową definicją (art. 5561 §1 kodeksu cywilnego), przez wadę fizyczną należy rozumieć niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. Chodzi zatem o to, by stan z chwili wydania rzeczy nie odpowiadał umowie, a także przepisom prawa. W szczególności zaś rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia.
W treści pytania wskazano na defekty podłóg i ścian uniemożliwiające położenie podłogi. Bez wątpienia zaś w normalnym przeznaczeniu lokalu mieszkalnego zawiera się położenie okładziny podłogowej oraz wykonanie progów.
Wadą fizyczną jest także wydanie rzeczy w stanie niezupełnym. Skoro zatem w lokalu nie zamontowano umówionej liczby gniazd i przyłączy, a także jego standard nie pokrywa się z ustaleniami, to zaistniał stan niezgodności rzeczy sprzedanej z umową – co oznacza wprost istnienie wad fizycznych.
Gdy kupującym jest konsument, może on skorzystać z przepisu art. 5562 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W praktyce oznacza to, że ciężar udowodnienia, że sprzedany lokal jest wolny od wad spoczywa na sprzedawcy (deweloperze).
W pytaniu słusznie podniesiono, więc iż to deweloper powinien wykazać, że zgłoszone mu defekty nie są wadami fizycznymi i nie może on przenosić tego obowiązku na nabywcę, w szczególności, gdy jest nim konsument.
Do dewelopera należałoby zatem wysłać pismo z powołaniem się na ww. przepisy Kodeksu cywilnego. Gdy i to nie przyniesie pożądanego skutku, zasadnym będzie zwrócenie się do powiatowego/miejskiego rzecznika konsumentów z wnioskiem o interwencję.
Adrian
Dzień dobry, w połowie sierpnia zgłosiłem usterkę na ścianie do dewelopera. Najpierw deweloper z miejsca odrzucił moje rządania, ale sądząc po odpowiedzi nawet nie zapoznał się on z moim zgłoszeniem. Po interwencji mailowej i groźbie podania ich do UOKiK deweloper wyznaczył termin oględzin na 08.09. Specjalista z ich firmy pojawił się tego dnia, sporządził protokuł, który podpisałem. Od tamtego momentu minęły już więcej niż 3 tygodnie, czy w związku z brakiem odpowiedzi przez 14 dni roboczych mogę uznać, że zgodnie z prawem moje zgłoszenie zostało uznane i rządać od dewelopera naprawy? Umowę podpisałem w 2018 roku, więc nadal objęte jest ono rękojmią.
Redakcja
Dzień dobry, w pierwszej kolejności rekomendujemy bezpośredni kontakt z deweloperem, w celu ustalenia statusu rozpatrywanej sprawy. Warto wykluczyć ew. sytuację, w której deweloper wysłał do Pana informację zwrotną na temat naprawy usterki a nie dotarła do Pana z przyczyn niezależnych od niego.
Anita
Witam, Mam pytanie odnośnie rękojmi. Trwa 5 lat od daty podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Jeśli usterka wydarzy się do 1 roku po odebraniu, to deweloper musi wykazać, że to nie z jego winy powstała usterka. A co w momencie, gdy deweloper wezwie fachowca i okaże się, że to nie jego wina? Czy deweloper może mnie obciążyć kosztami dojazdu, interwencji czy czasu swojego pracownika? Jak to jest regulowane?
Michał Koralewski
Kwestia ta nie jest precyzyjnie uregulowana, należy zatem stosować ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej. Jeżeli zatem szkoda po stronie dewelopera powstała z winy osoby zgłaszającej roszczenie, to osoba taka będzie zobligowana do jej naprawienia. O winie takiej osoby można wszakże mówić, gdy bądź działała ona świadomie (miała wiedzę o bezpodstawności roszczenia) albo nie dochowała należytej staranności w sprawdzeniu zasadności roszczenia. Chodzi tu o wykonanie podstawowych aktów staranności, tj. zweryfikowanie daty powstania usterki, a także jej prawdopodobnych przyczyn, sprawdzeniu czy rzecz była właściwie eksploatowana oraz konserwowana (zgodnie z instrukcjami przekazanymi przez dewelopera), Istotna jest także postawa samego dewelopera, czyli czy po zgłoszeniu usterki odniósł się do zgłoszenia, przekazał swoje wyjaśnienia i je uzasadnił, czy też poprzestał na odmowie usunięcia usterki.
Jeżeli nawet deweloperowi przysługiwałoby odszkodowanie, to musiałby wykazać jego faktyczną wysokość. Zwrot kosztów może bowiem obejmować jedynie faktyczne świadczenia pokryte przez dewelopera.
M.
Dzień dobry, czy wada automatycznej bramy garażowej zamontowanej przez dewelopera objęta jest rękojmią? Jeśli tak to przez jak długi okres 2 lata, 5 lat? Okres gwarancji producenta bramy obejmujący 24 miesiące już upłynął, jednak nie minęło jeszcze 2 lata odkąd odebraliśmy klucze do mieszkania. Kto zatem powinien pokryć koszt usunięcia usterki?
Michał Koralewski
Wada bramy garażowej jest objęta rękojmią sprzedawcy, w tym przypadku dewelopera. Do bramy garażowej należałoby stosować 5-letni termin przedawnienia. Jest ona bowiem trwale związana z nieruchomością i stanowi jej część składową. Nie da się zdemontować całej bramy (nie tylko jej skrzydła) bez uszkodzenia bramy lub budynku. Skoro gwarancja producenta już wygasła, należy wystąpić z roszczeniem do dewelopera (sprzedawcy).
Beata
Mam pytanie czy mamy jakieś szanse naprawy dachu kosztem dewelopera .Po 5latach kupienia domu od dewelopera sypał sypki śnieg wiał wiatr nawiało nam śniegu pod dachowke pozaciekalo nam na ściany co mamy zrobić .
Redakcja
Szanowni Państwo, okres rękojmi jest jasno określony zapisami w Ustawie Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z Art. 568. §1. „Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli licytującym jest konsument a przedmiotem sprawy jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.” Z wyrazami szacunku.
Adam
Dzień dobry, chciałbym doprecyzować zakres działań jakie nabywca może podjąć w walce z deweloperem, który nie ustosunkował się w terminie do złożonej reklamacji dot. wady lokalu. W tym przypadku wykrzywionych drzwi. Czy MRPK jest tu podstawą działania, a może są jakieś artykuły , które mogłyby skutecznie zmotywować sprzedawcę do usuniecia zgłaszanej wady. Ponadto ważne pytanie, który artykuł mówi o uznaniu zgłoszenia z tytułu rękojmi za zasadne w przypadku braku zajęcia stanowiska w tej sprawie przez dewelopera w czasie 14 dni?
Michał Koralewski
Dzień dobry, zwrócenie się do miejskiego rzecznika praw konsumentów jest rozwiązaniem dobrym, które z pewnością nie zaszkodzi sprawie. Odnośnie zaś dewelopera, to motywacją może być widmo dochodzenia roszczeń na drodze postępowania sądowego. Należałoby zatem wysłać wezwanie do usunięcia wady, pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową (wniesienia pozwu).
O milczącym uznaniu odpowiedzialności przez sprzedawcę (tu dewelopera) mówi art. 5615 kodeksy cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.
Agnieszka D.
Dzień dobry, będę wdzięczna za opinie w poniższej sytuacji. W marcu 2021 odebrałam klucze do mieszkanie od dewelopera i od czerwca w nim mieszkam. Po 2-3 tygodniach okazało się, że na ścianie, która dziele z sąsiadem pojawiły się ślady zalania, więc zgłosiliśmy do dewelopera reklamacje. Fachowiec zbadał miernikiem wilgotnosc ściany i okazało się, że jest bardzo mokra. Sprawdzono wszelkie instalację w moim i sąsiada mieszkaniu i nie znaleziono przyczyny. Uznano, że to jednorazowe zalanie, a ściana sama wyschła dzięki upalom w lipcu. W sierpniu znowu zaobserwowalam mocniejsze zalanie ściany i ponownie zgłosiłam do dewelopera. Tym razem przeszedł do rzeczy i teoretycznie znalazł przyczyne zalania, która jak stwierdzono była nieszczelność w łączniku doprowadzającym wodę do zmywarki. Reprezentant dewelopera jasno powiedział, że to ich firma pokrywa koszty. Uszkodzony element niezwlocznie został wymieniony i obecnie trwa osuszanie podłogi pod posadzką i ściany. Do zalania doszło w części kuchennej/salonowej, gdzie obecnie stoją 3 osuszacze które, są strasznie głośnie i przyprawiają o ból głowy. Urządzenia mają pracować przez 24 h przez 21 dni. Dodam, że pracuje zdalnie z domu i jest to bardzo uciążliwe i wykańczajace. Czy w obecnej sytuacji mogę zgłosić się o odszkodowanie od dewelopera za utrudnione warunki mieszkaniowe itp. ? Jeśli tak to na jaki art. KC należy się powołać? Czy można wystąpić o takie odszkodowanie bez wkraczania na drogę sadową?
Michał Koralewski
Odpowiadając na Pani pytanie, podstawę prawną domagania się od dewelopera odszkodowania stanowią przepisy art. 566 §1 zd. 2 w zw. z art. 471 kodeksu cywilnego. Pierwszy z nich odsyła bowiem do stosowania „zasad ogólnych” odpowiedzialności odszkodowawczej, te natomiast reguluje art. 471 kodeksu cywilnego. Deweloper na tej podstawie odpowiada za szkody spowodowane nienależytym (wadliwym) wykonaniem umowy zawartej z nabywcą lokalu, a której to przedmiotem było wydanie lokalu wolnego od wad i zgodnego ze sztuką budowlaną. Odpowiedzialność ta obejmuje zarówno straty (np. uszkodzone mienie), utracone korzyści, jak i krzywdę, w tym negatywne przeżycia związane z istnieniem szkody. W sytuacji opisanej w pytaniu, sposób usunięcia wady utrudnia korzystanie przez Pani z przedmiotu Pani własności, a wręcz świadczenie pracy. Deweloper powinien wyrównać związane z tym szkody, np. utratę wynagrodzenia przez niemożność wykonania pracy, czy też koszty poniesione na wynajem innego pomieszczenia do świadczenia pracy; a także zadośćuczynienie za powstałą krzywdę, w postaci konieczności znoszenia hałasu.
Do dewelopera można zwrócić się z propozycją zawarcia porozumienia w tym zakresie, tj. wypłaty odpowiedniej kwoty odszkodowania. Jeżeli wszakże deweloper odmówi i strony nie dojdą do porozumienia, jedyną drogą pozostanie skierowanie pozwu o zapłatę do sądu.
Kasia
Dzień dobry, Kupiliśmy od dewelopera dom w zabudowie szeregowej. W protokole odbioru zgłosiliśmy poprawki dachu (który jest źle wykonany w każdym z 7 budynków). Po długich walkach z deweloperem przysłał dekarza do naprawy, która okazała się nieskuteczna. Obecnie dach nam przecieka. Deweloper nie odpowiada na wezwania do usunięcia usterek (nie odbiera korespondencji z poczty od nas). Chcemy wykonać profesjonalna ekspertyzę dachu, która jest kosztowna. Czy możemy się domagać od dewelopera zwrotu kosztów? Czy po wykonaniu ekspertyzy możemy naprawić dach przez wybrana przez nas firmę dekarska i domagać się sądownie zwrotu kosztów?
Michał Koralewski
Koszty profesjonalnej ekspertyzy, w przypadku gdy jest ona konieczna do stwierdzenia istnienia wady, jej zakresu oraz kosztów naprawy, stanowić będą składnik odszkodowania, jakiego można domagać się od dewelopera. Podmiot odpowiedzialny z rękojmi za wady nieruchomości ma bowiem nie tylko obowiązek usunięcia wady ale także skutków jej wystąpienia (art. 566 kodeksu cywilnego).
Odnośnie natomiast możliwości tzw. wykonania zastępczego, to zasadą jest iż może na nie zezwolić wyłącznie sąd. Wyjątkiem jest przypadek, gdy pilność sytuacji wymaga natychmiastowego remontu i nie można oczekiwać na decyzję sądu. Kwestię tą reguluje art. 480 kodeksu cywilnego.
Kasia
Dzień dobry, kupiłam bliźniak półtora roku temu od dewelopera. Po ostatnich ulewnych deszczach w wielu miejscach na całym osiedlu zapadła się punktowo kostka na podjazdach, ścieżkach itd. Napisałam pismo, że żądam naprawy z tytułu gwarancji ale że znając jego zdanie na ten temat (że nie chce naprawić) napisałam, że może wykonać to z tytułu rękojmi (pisałam paragrafy) – odpisał po 3 tygodniach że tego nie zrobi. Podniosłam 14 dniowy termin odpowiedzi i skutki jego braku na co deweloper odpisał, że nie naprawi ani z tytułu gwarancji ani z tytułu rękojmi, podnosząc, że termin nie minął bo żądaliśmy nowej gwarancji po dokonaniu naprawy. Czy deweloper ma rację? Czy zwrócić się do rzecznika praw klienta?
Michał Koralewski
Zgodnie z art. 7a ust. 1 ustawy o prawach konsumenta, przedsiębiorca – o ile inne przepisy nie stanowią inaczej – ma 30 dni na odpowiedź na reklamację konsumenta. Takim innym przepisem jest art. 561(1) kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim bowiem, jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Przepis ten dotyczy roszczeń z rękojmi. Jeżeli zatem deweloper odpowiedział po 3 tygodniach, to przyjąć należy, że roszczenia z rękojmi uznał za zasadne.
Odnośnie zaś gwarancji, to w tym zakresie decydujące znaczenie mają postanowienia karty gwarancyjnej lub innego dokumentu, w którym gwarancja została udzielona. Wyjaśnić jednak należy, że dokonanie naprawy powoduje, że termin gwarancji biegnie na nowo (art. 581 §1 kodeksu cywilnego). Powyższe nie ma wszakże nic wspólnego z upływem terminu do odpowiedzi na reklamację. Zasadnym wydaje się zatem przedstawienie sprawy powiatowemu rzecznikowi konsumentów.
Karina
Witam, Mam pytanie. Kupiliśmy mieszkanie od dewelopera. Po roku woda z balkonu zaczęła przeciekać do mieszkania przez nieszczelne fugi i miejsca zasylikonowane. Czy dana usterka wlicza się w reklamację na zasadach rękojmi? Czy jest to podciągane pod konserwację? Proszę o odpowiedź w mojej sprawie.
Michał Koralewski
Balkony zaliczane są do części wspólnych budynku, stąd też wskazana nieszczelność znajduje się pomiędzy Państwa mieszkaniem a nieruchomością wspólną. Można ją zatem uznać za wadę nieruchomości, o ile spełnione zostaną dalsze warunki.
Mianowicie, wadą fizyczną jest usterka tkwiącą w rzeczy w chwili jej odbioru przez nabywcę, nawet jeśli ujawni się dopiero później. Kluczowe jest zatem dokonanie oceny, czy obecna sytuacja jest wynikiem niewłaściwego zabezpieczenia balkonu przez dewelopera, bądź użycia niewłaściwej fugi, czy też wynika z zaniedbań w jej konserwacji. W dwóch pierwszych przypadkach będzie to wada fizyczna objęta rękojmią.
Należy również wskazać, że jeżeli wada ujawniła się w ciągu roku od wydania nieruchomości, to przyjmuje się że jest wadą fizyczną. I to na deweloperze spoczywa ciężar udowodnienia, że wada powstała później na skutek niewłaściwej konserwacji balkonu.
Reasumując, należy sprawdzić czy w dokumentach przekazanych przy odbiorze była informacja na temat zasad konserwacji fugi i czy postępowano zgodnie z nią. Jeśli tak, to zwiększa to szansę na uznanie, że wystąpiła wada fizyczną nieruchomości.
Michał
Mój blok ma wady, który oddziałuje na mój lokal – trzeszczący dach. Jest więc to jak rozumiem – również wada samego lokalu (oprócz wady części wspólnej). Wspólnota jednak też interesuje się tematem. Czy jak sam zwrócę się do dewelopera, a on usunie wadę nad moją głową (dach bardzo trzeszczy), to czy ewentualnie gdyby wspólnota chciała iść o usunięcie wad części wspólnych, to mogę taka cesję również przekazać? Czy to nie spowoduje (moje samodzielne działanie), ze wspólnota nie będzie już uprawniona do dochodzenia roszczeń od dewelopera?
Michał Koralewski
Na wstępie należy wyjaśnić, że wszelkie roszczenia z tytułu rękojmi za wady przysługują właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada samodzielnych roszczeń względem dewelopera. Tym samym, aby mogła ona dochodzić naprawy części wspólnych nieruchomości, właściciele lokali muszą przenieść na nią swoje uprawnienia z rękojmi (dokonać ich cesji). Dopóki nie przeniesie Pan własnych roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, może Pan domagać się od dewelopera zarówno usunięcia wad własnego lokalu, jak i nieruchomości wspólnej. Jeżeli deweloper usunie wadę dachu, to rzecz jasna w tym zakresie roszczenie będzie już wyczerpane. Niemniej, w odniesieniu do pozostałych wad, nadal będzie mógł Pan przenieść swoje roszczenia na wspólnotę mieszkaniową. To samo wystąpi w sytuacji, gdy co prawda zgłosi Pan deweloperowi żądanie usunięcia wady dachu, jednakże deweloper nie usunie jej, bądź też pomimo naprawy, wada będzie nadal występowała.
Kinga
Nabyliśmy mieszkanie od osoby fizycznej. Okazało się, że przecieka nam dach na balkonie. Deweloper odmówił nam naprawy z tytułu rękojmi argumentując, że jest ona przypisana do osoby a nie lokalu. Czy to prawda?
Michał Koralewski
Poruszone w pytaniu zagadnienie nie zostało wprost uregulowane w przepisach Kodeksu Cywilnego. Orzecznictwo sądów jest zaś niejednolite. Początkowo przyjmowano, że wraz z umową sprzedaży przechodzą na nabywcę roszczenia z rękojmi. W ostatnich latach sądy częściej przyjmują, że aby roszczenia te przeszły na kupującego konieczne jest wprost wskazanie tego w umowie sprzedaży albo odrębnej umowie przelewu wierzytelności. W sytuacji opisanej w pytaniu najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie ze sprzedawcą dodatkowej umowy przelewu roszczeń z rękojmi. Nie wymaga ona formy szczególnej, wystarczająca jest forma pisemna. Umowę taką można zawrzeć aż do wygaśnięcia roszczeń z rękojmi.
Ula
Dzień dobry, co zrobić, gdy deweloper ani razu nie odpowiedział na żadne z pism? Ani na zgłoszenie wad z tytułu rękojmi, ani na wezwanie do usunięcia wad z tytułu rękojmi, ani na ponowne wezwanie do usunięcia wad, ani kolejne – z informacją, że w związku z brakiem odpowiedzi w ustawowym terminie, wszystkie wady według nas są zasadne, żądamy ich naprawienia, ustalenia terminu naprawy oraz odszkodowania finansowego? Czy teraz zostaje sprawa w sądzie? Czy mogę zlecić naprawy innej firmie, a kwotą na FV obciążyć dewelopera i wezwać go do zapłaty również żądanego odszkodowania?
Michał Koralewski
Sprawę można uprzednio zgłosić do powiatowego/miejskiego rzecznika praw konsumentów. Może on zwracać się do przedsiębiorców w obronie konsumentów, występować do organów ścigania o nałożenie grzywny za brak odpowiedzi na pisma kierowane do przedsiębiorców, a także wystąpić z pozwem do sądu w imieniu poszkodowanego konsumenta. Jeżeli zaś interwencja rzecznika okazałaby się nieskuteczna, pozostaje samodzielne złożenie pozwu do sądu.
Oliwia
Witam, Chcialmbym się dowiedzieć czy za części wspólne w spółdzielni mieszkaniowej odpowiada spółdzielnia czy właściciel mieszkania. W piwnicy zauważyłam wilgoci w mojej czesci
Michał Koralewski
Za części wspólne odpowiada właściciel nieruchomości. W przypadku, gdy właścicielem budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa, to ona będzie ponosić przedmiotową odpowiedzialność. Jeżeli zaś spółdzielnia mieszkaniowa jedynie zarządza budynkiem, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa, to odpowiadać będzie ta wspólnota.
Ala
Witam, Kupiłam z mężem mieszkanie na rynku wtornym po roku czasu okazało się, że w mieszkaniu zauważyliśmy karaluchy. Czy mogę powołać się na rejkojmie w tym przypadku i w jakiej wysokości lub odstąpić od umowy?
Michał Koralewski
Wada fizyczna odnosi się do stanu nieruchomości w chwili sprzedaży. Rękojmia jest bowiem odpowiedzialnością sprzedawcy za niezgodność przedmiotu umowy z jej treścią. Jeżeli zatem w momencie sprzedaży dany stan nie występował, a pojawił się dopiero później, nie jest to wada fizyczna nieruchomości. Co więcej, jeżeli dany stan ujawni się później niż w pierwszym roku od sprzedaży, nabywca nie może korzystać z domniemania istnienia wady. Musi zatem wykazać, że istniała ona jeszcze w chwili sprzedaży. Fakt wcześniejszego, występowania karaluchów nie jest tu niestety przesądzający. Aby zasadne było domaganie się roszczeń z rękojmi, konieczne jest bowiem wykazanie, że robactwo występowało także w chwili sprzedaży i fakt ten został zatajony. Z opisu sprawy nie wynika zaś, by sytuacja ta była ciągła, a jedynie, iż podobna miała miejsce kilka lat temu. Nie przesądza to zatem o tym, że karaluchy występowały w momencie sprzedaży.
Jeżeli udałoby się taki fakt wykazać, to można domagać się usunięcia wady, bądź obniżenia ceny. Obniżenie ceny następuje o różnicę pomiędzy lokalem wolnym od danej wady, a lokalem z wada. Odstąpienie od umowy możliwe jest zaś tylko wtedy, gdy wada jest na tyle istotna, że uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości. Gdyby zatem występowała duża ilość robactwa i pojawiały się one często, możnaby rozważyć, czy jest to wada istotna.
Sebastian
Witam, kupiłem dom w zabudowie szeregowej w lipcu 2015 roku,. W tym roku zaczęły się problemy bardzo widoczne na temat pęknięć i opadających sufitów na 1 pietrze. Jako ze jest to zabudowa szeregowa to nie dzieje się tak tylko u mnie. Sasiad ściągnąl podłogę na poddaszy, i z tego co wypatrzył, dach jest złe wykonany, wg projektu na 1 pietrze powinien występować filarek z cegły pełnej na której powinna opierać się miedzy innymi belka dachu. Wg wstępnych ekspertyz dekarzy oraz rzecozawcy, jest to powód do opadnięcia dachu oraz opadających sufitów. Gdyż dach jest podparty na pustej cegle. Czy w obecnej sytuacji gdy deweloper postawił dom w zabudowie szeregowej niezgodnie z projektem, to ciąży na nim dalej jakaś odpowiedzialność?? Dodam ze kupiłem dom w stanie surowym zamkniętym.
Michał Koralewski
Okres odpowiedzialności sprzedawcy/dewelopera z tytułu rękojmi za wady wynosi 5 lat. Liczy się go od dnia wydania nieruchomości. Po 5 latach rękojmia wygasa. Niemniej, sprzedawca ponosi nadal odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy. Odpowiedzialność ta wywodzi się z art. 471 i nast. Kodeksu cywilnego. Roszczenia z tego tytułu przedawniają się po 6 latach, jeżeli uprawnionym jest konsument. Okres ten liczy się od zawarcia umowy sprzedaży. Dochodząc roszczeń na tej podstawie należy wykazać fakt istnienia szkody, bezprawne działanie dewelopera (budowa niezgodnie ze sztuką budowlaną) oraz związek pomiędzy działaniem dewelopera a powstaniem szkody – szkoda musi być jego następstwem. Nienależytym wykonaniem umowy jest także wydanie nieruchomości w stanie niezgodnym z normami, sztuką budowlaną lub przepisami prawa.
Krzysztof
Dzień dobry, W 2017r. odebrałem mieszkanie od dewelopera. Po 4 latach płytki które są położone na balkonie zaczęły odchodzić. Deweloper twierdzi że prace zostały wykonane poprawnie i zgodnie ze sztuką budowlaną i usterka nie stanowi wady budynku. Jako przyczynę podaje wpływ niekorzystnych warunków atmosferycznych. Deweloper nie chce uwzględnić reklamacji z tytuły rękojmi. Czy ma rację?
Michał Koralewski
Okres rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat od dnia wydania jej nabywcy. Niemniej, tylko przez pierwszy rok jej obowiązywania nabywca może powoływać się na domniemanie istnienia wady. Po tym okresie ciężar udowodnienia istnienia wady spoczywa na nabywcy nieruchomości. Deweloper może zatem twierdzić, że wada fizyczna nie występuje. Nie oznacza to wszakże, iż faktycznie jej nie ma. Powinien Pan zatem zlecić sporządzenie ekspertyzy, z której wynikać będzie, że przedmiotowa wada jest wadą fizyczną nieruchomości. W takim przypadku, będzie Pan mógł domagać się od dewelopera również zwrotu kosztów wydatkowanych na wykonanie ekspertyzy. Finalnie wszakże, gdy deweloper nie zmieni swojego zdania, pozostaje sądowe dochodzenia roszczeń. W toku sprawy ciężar wykazania istnienia wady ciążyć będzie na Panu. Spełnienie tego obowiązku odbywa się poprzez powołanie dowodu z opinii biegłego sądowego. Opinia taka stanowić będzie główną podstawę ustalenia przez sąd odpowiedzialności pozwanego dewelopera za wady fizyczne nieruchomości..
Anna
Dzień dobry. Mam problem z domem jednorodzinnym. Dom został odebrany w styczniu. Był odbiór techniczny, spisany protokół itd. około miesiąca temu wykryliśmy wadę na ramie okiennej (nie skrzydle tylko na części fix) około 1 cm od zgrzewu. Deweloper po naszej reklamacji skontaktował się z wykonawcą, ten z producentem – odpowiedź – nie jest to wada produkcyjna a wada mechaniczna z uwagi na użycie siły nacisku. Jesteśmy na etapie wykończenia, ale pracę lekkie -gładzie, panele, oświetlenie. Natomiast naprzeciw mojej nieruchomości deweloper buduje apartamentowiec z parkingiem podziemnym. Ciężki sprzęt cały czas w ruchu, dźwig, koparki, wiertło głębinowe. Czy można dochodzić praw z tytułu wykonywanych przez dewelopera prac na drugim etapie budowy? Jaka podstawa prawna, by pokrywała ten temat?
Michał Koralewski
Wojciech Frankowski
Super artykuł, dziękuję. Miałem sprawę z wykonawcą, który zrobił mi w domu fuszerkę i udało mi się uzyskać odszkodowanie. Budowlańcy nie są bezkarni, pamiętajcie. Jakby ktoś chciał porozmawiać to zapraszam na maila: wojciech.frankowski20@o2.pl, może uda mi się coś podpowiedzieć
Magda M
Czy wprowadzenie zmian aranżacyjnych w lokalu mieszkalnym we własnym zakresie, mam na myśli wykucie wylewki w łazience pod bridzik, kucie w ścianach nośnych budynku pod armaturę łazienkową, zmiana punktów świetlnych w suficie odbiera możliwość ubiegania się od dewelopera prawa rękojmi. Czy deweloper może mnie obciążyc za naprawdę np. ścian u sąsiada lub na klatce schodowej jeśli moje przeróbki dotyczyły współdzielonych prac?
Michał Koralewski
Rękojmia za wady nieruchomości pozwala na wysuwanie względem dewelopera (sprzedawcy) roszczeń w przypadku pierwotnej niezgodności lokalu z umową i normami prawa budowlanego. Obejmuje ona zatem wady, które istniały w nieruchomości w chwili jej przekazania nabywcy. Prowadzenie późniejszych prac wykończeniowych nie ma zatem bezpośredniego przełożenia na roszczenia z rękojmi za wady. Może utrudnić jednakże ich dochodzenie, bowiem na skutek wykonywanych prac, udowodnienie że dana wada istniała już w chwili przekazania nieruchomości będzie trudniejsze.
Odpowiadając na drugie pytanie. Jeżeli na skutek prowadzonych w lokalu prac ucierpią inne pomieszczenia, ich właściciele będą mieli roszczenie do Pana o naprawienie szkody. Wynika ono z art. 415 kodeksu cywilnego. Roszczenie to zatem będzie przysługiwało odpowiednio właścicielowi sąsiedniego mieszkania albo wspólnocie mieszkaniowej (w zakresie uszkodzeń części wspólnej nieruchomości).
Paweł O
Witam, w maju 2019 roku kupiłem dom jednorodzinny od osoby fizycznej, która tem dom budowała dla siebie. Przed domem w momencie zakupu był wykonany podjazd i chodnik z kostki brukowej oraz opaska wokół domu i taras. W trakcie ostatniej zimy 2020/2021 podczas mrozów i licznych opadów sniegu kostka brukowa na podjeździe, chodniku i opasce wokół domu podniosła się o jakieś 3-5 cm. Po zimie kilka kraweznikow pękło przy leczeniach, jeden pękł w polowie długości. Od razu po zauważenia problemu z kostką powiadomiłem o tym poprzedniego wlasciciela oraz wyslalem mu na maila zdjęcia kostki. Właściciel poinformował wykonawcę, który układał kostkę, wykonawca przyjechał zobaczył i powiedział że poprawi to na własny koszt. W maju 2021 wykonawca który układał kostkę wyparł się wszystkiego i powiedział że zrobił wszystko zgodnie ze sztuką budowlaną. Kostka brukowa została ułożona na podbudowie około 10-15 cm wykonanej z piasku i cementu, jednak pod podbudowa pozostawiona została warstwa gliny (nie została wybrana przed wykonaniem podbudowy) i to wlasnie ta glina przy każdej większej zimie będzie mi podnosiła kostkę. Ponadto słupki od furtki po obecnej zimie odchyliły się od pionu o jakieś 2-4 cm, tak że nie ma możliwości zamknięcia furtki w żaden sposób. O Tym fakcie również powiadomiłem poprzedniego właściciela. Proszę mi powiedzieć w jaki sposób mogę dochodzić od poprzedniego właściciela usunięcia ww usterek na podstawie prawa rękojmi?
Michał Koralewski
Na wstępie należy wyjaśnić, że rękojmię za wady rzeczy sprzedanej stosuje się niezależnie od tego, czy sprzedawcą jest deweloper, czy osoba fizyczna. W obu przypadkach znajdują zatem zastosowanie te same zasady. Rękojmia za wady to odpowiedzialność sprzedawcy względem nabywcy. To sprzedawca zatem powinien wadę usunąć. Dla kupującego bez znaczenia jest to, czy sprzedawca usunie wadę samodzielnie, czy zleci do wykonawcy albo osobie trzeciej. Sprzedawca zatem powinien doprowadzić rzecz do zgodności z umową i wymogami sztuki budowlanej, nawet gdy danej roboty samodzielnie nie wykonywał. Stąd też nabywca wszelkie roszczenia powinien kierować tylko do sprzedawcy.    Podstawowym roszczeniem jest naprawienie rzeczy (usunięcie wady). Jeżeli wszakże sprzedawca nie uczyni tego niezwłocznie, nabywca może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, do wartości rzeczy zawierającej wadę. Oświadczenie składa się na piśmie i należy je dostarczyć sprzedawcy, np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Jeżeli sprzedawca, po otrzymaniu takiego oświadczenia, nie zwróci dobrowolnie różnicy między wartością rzeczy bez wad, a wartością rzeczy sprzedanej z wadą, to nabywca może domagać się zwrotu na drodze sądowej.    W opisanej w pytaniu sytuacji należałoby zatem wezwać sprzedawcę do usunięcia wady i wyznaczyć mu do tego termin, a także zastrzec że po jego upływie zostanie złożone oświadczenie o obniżeniu ceny. Alternatywnie, możliwe jest pozwanie sprzedawcy i zażądanie w pozwie, by ten wadę usunął. Można to uczynić również dopiero po uprzednim wezwaniu do dobrowolnego usunięcia wady.
Iwona
Dzień dobry. Trzy lata emu zakupiłam mieszkanie od dewelopera. Niestety spod płytek wycieka klej i robią się biale zacieki oraz część już odchodzi. Chodzi o taras 60 m2. Na co możemy liczyć jeśli chodzi o dewelopera?czy w grę wchodzi wymiana wszystkich płytek czy tylko części? Pismo do dewelopera złożone w styczniu i ustalenia były takie że jak zrobi się ciepło to ustalimy co dalej. Niestety obserwuje że deweloper unika naprawy bo już 2 razy nie zjawił się na umówione spotkanie. Poza tym dostałam informowacje że mamy rozmawiać w tej sprawie z wykonawcą. Jak to powinno wyglądać i zrobić dalej. Pozdrawiam
Michał Koralewski
Na wstępie pozwolę sobie zwrócić uwagę na treść art. 560 par. 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim bowiem, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Jak widać, sprzedawca (deweloper) ma obowiązek niezwłocznego usunięcia wady. Jeżeli tego nie zrobi, nabywca ma prawo wystąpić z dalszymi roszczeniami, w szczególności o obniżenie ceny. Powyższe należałoby wskazać deweloperowi wzywając go do natychmiastowej naprawy pod rygorem wystąpienia z żądaniem obniżenia ceny. Obniżyć cenę można o różnicę pomiędzy ceną rzeczy wolnej od wad i rzeczy wadliwej. Rzecz jasna finalnie nie trzeba składać takiego oświadczenia o obniżeniu ceny, jednak może ono stanowić mocny argument w rozmowach z deweloperem. Co się zaś tyczy rozmów z wykonawcą, to stroną umowy jest deweloper, nie zaś wykonawca i to deweloper ma obowiązek obowiązek wadę usunąć. Deweloper może zlecić naprawę wykonawcy, jednak stroną odpowiedzialną względem nabywcy pozostaje deweloper.
Luiza Kwiatkowska
Dzień dobry, zwracam się z pytaniem: otóż zakupiłam mieszkanie z runku pierwotnego. Po odbiorze, wyszła wada na loggi, (którą dzielę z sąsiadką) – otóż izolacja zaczęła wystawać. Deweloper zgodził się wadę usunąć, ale nie poinformował o tym sąsiadki. Ekipa remontowa sąsiadki myślała, że to klej, który znacząco przeszedł na jej część i zlikwidowała – a przy tym uszkodziła na nowo izolację. Po czyjej stronie stoi ponowne usunięcie wady? Po stronie dewelopera, ponieważ nie poinformował sąsiadki o ingerencji, która wg niej jest niezgodna z prawem? Czy sąsiadki, której ekipa uszkodziła? Pozdrawiam
Michał Koralewski
W sytuacji opisanej w pytaniu kluczowe jest ustalenie, czy deweloper wykonał naprawę zgodnie ze sztuką budowlaną, jeżeli nie to ponosi odpowiedzialność za zaistniałą sytuację. Proszę pamiętać, że jeżeli wada ujawniła się w pierwszym roku od wydania nieruchomości Kodeks cywilny przewiduje domniemanie istnienia wady. Tym samym, to deweloper winien wykazać, że wadę usunął prawidłowo. Należałoby się zatem zwrócić do dewelopera o wskazanie prawidłowości usunięcia wady. W przypadku wątpliwości, konieczne może okazać się zlecenie wykonania opinii rzeczoznawcy.
Na marginesie należy dodać, że usuniecie wady nie powinno ingerować w nieruchomości sąsiednie bez zgody ich właścicieli. Nawet zatem, gdyby usunięcie wady było prawidłowe, to i tak sąsiadka miałaby roszczenie odszkodowawcze względem dewelopera za naruszenie jej prawa własności.
Paweł Bełtowski
Panie Michale, czy rękojmia na zakupiony od dewelopera lokal użytkowy jest taka sama jak na mieszkanie? Chodzi m. in. o czas trwania?
Michał Koralewski
W przepisie art. 568 ust. 1 Kodeksu cywilnego ustawodawca posłużył się pojęciem „wad nieruchomości”. Zgodnie zaś z art. 46 ust. 1 k.c., nieruchomościami są grunty, budynki i ich części, jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tym samym, nieruchomością jest zarówno lokal mieszkalny, jak i lokal użytkowy (usługowy). Ustawa nie rozróżnia zaś terminów rękojmi względem rodzaju nieruchomości. Niemniej, inaczej przedstawiają się terminy dla konsumentów i przedsiębiorców jednoosobowych (osób fizycznych wpisanych do CEiDG nie prowadzących działalności związanej z budową i sprzedażą nieruchomości) – wynosi 5 lat od chwili wydania. Natomiast dla innych przedsiębiorców, termin ten jest znacznie krótszy. W takim bowiem przypadku rękojmia za wady fizyczne wygasa, gdy przedsiębiorca nie zbada nieruchomości niezwlocznie po wydaniu i również niezwłocznie wady nie zgłosi sprzedawcy (deweloperowi). Nadto w umowach między takimi przedsiębiorcami, rękojmia może zostać wyłączona lub ograniczona.
Anna Kowalska
Witam ponownie, Mam pytanie odnośnie okien. Po 4 latach od oddania budynku cały czas odczuwam, że są nieszczelne. Przy powiewach wiatru czuć, że dmucha powietrze. Zimą dochodzi do oblodzeń po wewnętrznej stronie okna. Jak sobie z tym poradzić? Czy okres rękojmi obejmuje również okna? Co zrobić żeby deweloper się tym zajął?
Michał Koralewski
W pierwszej kolejności należałoby stwierdzić, czy mamy do czynienia z wadą okien, czy ich niewłaściwym zamontowaniem lub niewłaściwym przygotowaniem wnęki okiennej. W tym drugim i trzecim przypadku okres rękojmi wynosiłby 5 lat. Do dewelopera należy wystąpić z roszczeniem usunięcia wady albo wymiany okien, względnie ich ponownego osadzenia – w zależności od tego jaka wada faktycznie występuje. Niezależnie od powyższego należy sprawdzić, czy deweloper nie przekazał odrębnej karty gwarancyjnej stwierdzającej gwarancję udzieloną przez producenta okien. W takim wypadku można zgłosić roszczenie również do producenta okien – w zakresie w jakim udzielił gwarancji. Co ważne, na czas dochodzenia roszczeń z gwarancji ulegają zawieszeniu terminu do dochodzenia roszczeń z rękojmi. W konsekwencji, te ostatnie ulegną wydłużeniu o czas równy okresowi postępowania reklamacyjnego z gwarancji.
Mateusz Karmel
Dzień dobry, Mam takie pytanie. Kupiłem z żoną mieszkanie z rynku wtórnego miesiąc temu. Zdarzyła się taka sytuacja i dniu odbioru kluczy i spisywania protokołu zdawczo-odbiorczego. Otóż Pełnomocnik odkręcił wodę w zaworze głównym i nie zakręcił, a kiedy kilka dni później udaliśmy się do tego mieszkania, to było zalane z węźyka w kuchni kapała woda, nie zostały zabezpiecznone wężyki, a zlew nie był jeszcze podłączony) Pełnomocnik umywa ręce, mówi, że go to nie obchodzi, a zalało całą kuchnię i korytarz. Podłoga szwedzka się wypaczyła i szafki w kuchni spuchły od wody, dodatkowo ściana gipsowa nasiąkła wodą na pół metra do góry. Druga sprawa dotycząca tego mieszkania, to jak zabraliśmy się za podłączanie sprzetów kupionych, to okazało się, że podłączenie gazowe jest źle zrobione (słowa gazownika, który nie chciał podpisać odbioru). Musieliśmy przerabiać instalację elektryczną, bo powiedział, że gdyby to podłączył, to blok byłby niższy gdzieś o dwa piętra (doszłoby do wybuchu). Proszę mi pomóc, bo naprawdę nie wiem już co robić. Koszty ciągle rosną, a pełnomocnik umywa ręce. Da się coś zrobić? Pozdrawiam serdecznie
Michał Koralewski
W przesłanym pytaniu możemy wyróżnić dwie sprawy:
Ad. 1.
Każda osoba odpowiada za szkody wyrządzone ze swojej winy, w tym rażącego niedbalstwa, niezależnie czy z poszkodowanym łączy ją jakaś umowa, czy też jej brak (art. 415 kodeksu cywilnego). Jeżeli bezpośrednią przyczyną zalania wody było nie zakręcenie zaworu przez pełnomocnika, to można mu przypisać odpowiedzialność ze ww. przepisu. Odkręcając zawór powinien bowiem sprawdzić, czy go zakręcił – doszło zatem do niedbalstwa. Uwzględniwszy zaś jego rolę w transakcji, a także znajomość lokalu (wiedział, że brak jest zlewu) byłoby to rażące niedbalstwo.
Niemniej, kluczowym problemem w tej sprawie jest kwestia tego, czy do zalania doszło przez odkręcony zawór, czy przez nieszczelne wężyki. W pierwszym wypadku odpowiada pełnomocnik, w drugim należy przejść do przepisów o rękojmi – zob. pkt 2.
Ad. 2.
Kupując rzecz nabywca ma obowiązek ją sprawdzić, obejrzeć, zweryfikować jej stan pod kątem widocznych wad. Jeżeli tego nie uczyni, sprzedawca będzie odpowiadał za wady tylko, gdy nabywca nie mógł wykryć wady postępując z należytą starannością. Chodzi zatem o tzw. wady ukryte. Jeżeli zatem ww. nieszczelności wężyka, czy też źle zamontowanego zaworu gazu nie dało się stwierdzić wcześniej, to zasadne byłyby roszczenia z rękojmi. W innym przypadku sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Problemem może być zwłaszcza ów zawór, który należało sprawdzić przed zakupem. Sytuację może uratować okoliczność, że sprzedawca zapewnił nabywcę, że wszystkie instalacje są prawidłowo wykonane. Jeżeli sprzedawca będzie odpowiadać z rękojmi – tzn. nabywca nie mógł wcześniej wykryć wad – to ponosi on także odpowiedzialność odszkodowawczą za szkody wywołane istnieniem wady. W tym przypadku koszty związane z zalaniem oraz przebudową instalacji gazowej.
Anna Kowalska
Michał Koralewski
Wskazany w pytaniu element objęty jest 5-letnią odpowiedzialnością z tytułu rękojmi za wady. Niemniej, z uwagi na fakt że upłynął już okres ponad roku od wydania nieruchomości, nie znajduje zastosowania domniemanie z art. 556[2] kodeksu cywilnego. Oznacza to, że istnienie wady fizycznej w chwili wydania nieruchomości (bo za taką odpowiada deweloper) musi wykazać kupujący. Należałoby zwrócić się w pierwszej kolejności do specjalisty, który byłby w stanie ocenić, czy przedmiotowa usterka wynika z zaniedbań dewelopera i jest ich następstwem, czy też nie ma takiego związku. Z przypadku bowiem ewentualnego sporu, to na Pani ciążyć będzie obowiązek wykazania wady fizycznej.
Aleksandra
Panie Michale, W mieszkaniu pęka ściana na łączeniu materiałów – deweloper odrzucił rękojmie argumentując to osadzaniem budynku. Czy mogę powołać się na art.556[2] – nie minął rok od odebrania mieszkania. Czy deweloper ma obowiązek przedstawić dowody na pękającą ścianę w wyniku osadzania a nie błędu wykonawców? Czy kierować sprawę do rzecznika praw konsumenta? Pozdrawiam Aleksandra
Michał Koralewski
Wskazany w pytaniu przepis art. 556[2] kodeksu cywilnego wprowadza ustawowe domniemanie istnienia wady fizycznej. Rolą domniemania w prawie cywilnym jest przeniesienie ciężaru dowodu na drugą stronę. Zasadą jest bowiem (art. 6 k.c.), że ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z danego twierdzenia wywodzi skutki prawne. W tym przypadku Pani z faktu istnienia wady fizycznej wywodzi roszczenia rękojmiane. Istnienie ww. domniemania oznacza zatem, iż to deweloper powinien owo domniemanie „obalić”, czyli wykazać brak wady fizycznej.
Na przedmiotowy artykuł można się zatem powołać, jeżeli nie minął rok od wydania nieruchomości. Deweloper, pragnąc obalić domniemanie, powinien udowodnić swoje twierdzenie. Niestety, na etapie przedprocesowym nie jest to możliwe do wyegzekwowania. Dopiero w toku postępowania sądowego deweloper będzie musiał przedstawić dowody swoich twierdzeń, pod rygorem przegrania procesu. Można wszakże wysłać do dewelopera wezwanie do usunięcia wady z zastrzeżeniem, że jeżeli deweloper w wyznaczonym terminie nie dostarczy dowodów potwierdzających jego twierdzenie o braku wad fizycznych, uznane zostanie przez Panią, iż fakt istnienia przyznaje – zgodnie z art. 556[2] k.c.
Rzecznik praw konsumentów nie ma kompetencji orzeczniczych, może jedynie wymagać od dewelopera przedstawienia swojego stanowiska w sprawie. Natomiast w jaki sposób zostanie ono przedstawione, bądź udokumentowane, to już zależeć będzie od dewelopera. Niemniej, interwencja rzecznika może stanowić dodatkową formę nacisku na sprzedawcę, aby podszedł do sprawy z należytą powagą.
Błażej Filipczak
Dzień dobry- rok temu kupiłem połowę bliźniaka. Po zamieszkaniu okazało się, że wiatr nawet o niewielkiej siłę wywołuje ruchy membrany dachowej, która bardzo hałasuje (dźwięk trzepotania). Nie jest to komfortowe i zastanawiam się nad zgłoszeniem tego do dewelopera. Czy taka wada (wynikająca pewnie z błędnego montażu membrany) kwalifikuje się jako wada w rozumieniu przepisów o rękojmi?
Michał Koralewski
Definicję wady fizycznej znajdziemy w przepisach art. 556[1] kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, z wadą fizyczną mamy do czynienia m.in. wtedy, gdy rzecz (w tym nieruchomość) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Co więcej, rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę (także dewelopera) lub osobę trzecią, za którą sprzedawca (deweloper) ponosi odpowiedzialność. W niniejszej sprawie zatem, skoro membrana dachowa była zamontowana przez dewelopera, to nieprawidłowości w tym zakresie spełniają definicję wady fizycznej. Dodatkowo, membrana która wywołuje „dźwięk trzepotania” nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Bez wątpienia bowiem owo trzepotanie nie jest standardową właściwością tego typu elementów. Na marginesie należy wskazać, że jeżeli wada zostanie stwierdzona w ciągu roku od wydania nieruchomości, to istnieje domniemanie jej istnienia. Oznacza to, iż ciężar wykazania że wada nie istnieje spoczywać będzie na sprzedawcy (deweloperze).
Łukasz
Dzień dobry. w roku 2013 kupiłem mieszkanie na rynku pierwotnym. W roku 2016, po 2,5 roku od zakupu zawiadomiłem dewelopera o wadzie sprzedanej rzeczy (głośno działająca wentylacja, pękające ściany, nieszczelność okien itp.). Część z tych wad w 2019.03 została skutecznie usunięta, część została nieskutecznie usunięta (zamalowane przebijające ślady po przewodach elektrycznych), a część powróciła (pęknięcia na ścianach). Chciałbym się dowiedzieć czy, a jeśli tak, to jakie są terminy na zgłoszenie nieskutecznie usuniętych usterek.
Michał Koralewski
Przedmiotową kwestię regulują w pierwszej kolejności przepisy art. 568 kodeksu cywilnego. Wynika z nich przede wszystkim, że sprzedawca (deweloper) ponosi odpowiedzialność za wady nieruchomości przez okres 5 lat od jej wydania oraz 2 lata jeśli chodzi o wady ruchomości. W przypadku stwierdzenia wady przez konsumenta, pojawia się roszczenie o jej usunięcie. Roszczenie to przedawnia się z upływem roku, jednakże nie może się skończyć przed upływem ww. okresów 5-letniego i 2-letniego. Przykładowo, jeżeli wadę stwierdzono po 3 latach, to roszczenie konsumenta przedawni się z upływem 5 lat od wydania rzeczy, a zatem w praktyce po 2 latach od jej stwierdzenia.
W przypadku wszakże, gdy wady powstały z winy dewelopera (także rażącego niedbalstwa), to istnieje jeszcze jedna podstawa prawna dochodzenia roszczeń. Jej podstawą jest odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera, czyli wydanie wadliwej nieruchomości. Tu stosuje się ogólne okresy przedawnienia, obecnie wynosi on 6 lat. Jednakże do 2018 roku wynosił lat 10.  W przypadku zaś, gdy okres przedawnienia rozpoczął bieg przed 2018 rokiem, stosuje się przepisy korzystniejsze, a zatem 10-letni termin przedawnienia. Dochodzenie roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy przez dewelopera jest jednak trudniejsze, wymaga bowiem wykazania szkody po stronie nabywcy, zawinionego działania dewelopera (np. wybudowania budynku niezgodnie z normami budowlanymi) oraz wykazania, że szkoda nabywcy wynika bezpośrednio z winy dewelopera – czyli, że nie było żadnych zdarzeń pośrednich, które miałyby na nią wpływ. Jeśli takie były, odpowiedzialność dewelopera może zostać ograniczona, a nawet wyłączona.
Aleksandra
Witam, We wrześniu 2020 roku kupiłam dom od dewelopera. W sierpniu przed finalizcją umowy zauważyłam iż krokwie w jednym pokoju zaczęły być mokre. Deweloper został poinformowany o zaistniałej sytuacji i stwierdził iż była ekipa na miejscu i uszczelniła wadliwe miejsce. Niestety problem powrócił, i w związku z powyższym na własny koszt wezwaliśmy ekipę dekarską która po przybyciu na miejsce stwierdziła mnóstwo innych nieprawidłowości. Komin nie jest wogole obrobiony, okno dachowe oraz wyłaz dachowy są źle obsadzone, membrana kończy się w miejscu gdzie zaczyna się murłata oraz nie jest w żaden sposób naciągnięta na krokowie, poprostu leży sobie na nich. Na zewnątrz dachu użyte zostały dwie różne blachodachowki (falista, trapezowa) reasumując dach jest wykonany niezgodnie z projektem. Czy w zaistniałej sytuacji mogę domagać się od dewelopera demontażu wadliwego dachu i zamontowanie go na nowo ?? Deweloper proponuje naprawę dachu, jednak przy tak licznych wadach obawiam się ze problem znowu wróci w momencie kiedy dom będzie wykończony i zamieszkały.
Michał Koralewski
Kwestię poruszoną w pytaniu regulują przepisy art. 561 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, co prawda sposób usunięcia wady (naprawa albo wymiana) wskazuje nabywca nieruchomości, jednakże sprzedawca (deweloper) może zamiast wymiany ograniczyć się do naprawy, jeżeli będzie to wystarczające do całkowitego usunięcia wady i jednocześnie tańsze od wymiany. Tym samym, sprzedawca będzie związany wyborem dokonanym przez nabywcę, tylko w tym przypadku, gdy inny sposób usunięcia wady – np. naprawa zamiast usunięcia – będzie wystarczający do zlikwidowania wady. Należałoby zatem zasięgnąć opinii firmy dekarskiej, czy naprawa dachu będzie wystarczająca do usunięcia wykrytych wad. Jeżeli nie, należy zwrócić się do dewelopera wskazując, że tylko wymiana doprowadzi do usunięcia wady. Istotą rękojmi jest zaś obowiązek sprzedawcy (dewelopera) do usunięcia wady.
Artur
Czy przy mieszkaniu objętym 5 letnim okresem rekojmi przez dewelopera, przy sprzedaniu tego mieszkania w trakcie trwania tego okresu przekazuje odpowiedzialnosc dewelopera z tytułu rekojmi nowemu nabywcy na pozostałą część okresu czy wygasa w momencie sprzedaży na rynku wtórnym?
Michał Koralewski
Co prawda Kodeks cywilny o tym milczy, jednak większość sądów stoi na stanowisku, że rękojmia za wady jest związana z nieruchomością i uprawnienia z nią związane przechodzą na nabywcę. Niemniej, wykształciła się również praktyka, w myśl której w umowie sprzedaży wprost wskazuje się, że uprawnienia te są przenoszone na nabywcę nieruchomości. Jeśli umowa sprzedaży tego nie zawiera, przelew praw z rękojmi może zostać dokonany również w czasie późniejszym, na podstawie umowy w formie pisemnej. Powyższe oświadczenia zawierane są z ostrożności, z uwagi na brak wyraźnego przepisu prawa.
EWA
Witam, Ja i wielu moich sąsiadów mamy problemy z nieszczelnością okien. Mieszkanie odbierałam od dewelopera w roku 2017 w maju ,było bardzo ciepło. Zimy były ciepłe , a deweloper oddelegował Pana , który nam okna regulował ,twierdząc, że okna są duże i trzeba je co roku regulować. Dopiero w tym roku, przy ostrej zimie ujawniła się wada nieszczelności moich okien, od spodu bardzo wieje ,(pojawił się śnieg w pokoju) Zgłosiłam najpierw telefonicznie ,co spowodowało wymianę uszczelek na koszt dewelopera. W protokole zostało odnotowane, że mimo nowych uszczelek od dołu jest szczelina – tak jakby podłoga została za nisko wylana. i bardzo wieje. Zgłosiłam nieszczelność na piśmie listem poleconym. Deweloper zaproponował spotkanie ,do którego jeszcze nie doszło (odwleka umówienie się , gra na czas) Odebrałam mieszkanie w 05.2017, przeniesienie własności aktem notarialnym nastąpiło w marcu 2018r. , czy obowiązuje rękojmia i od kiedy? W piśmie poprosiłam o dokumenty techniczne okien ,w tym „aprobaty zamontowanych okien” ,aby powołać biegłego. Deweloper w ogóle się do tego nie odniósł, czy powinny być one podłączone pod akt notarialny? i wszelkie inne gwarancje, biegli pytają co dostałam z aktem notarialnym, bez dok. technicznych nikt nie zrobi ekspertyzy. Z aktem dostałam tylko prospekt informacyjny, co do okien jest tylko ,że są z PCV. Pozdrawiam Artykuł bardzo ciekawy.
Michał Koralewski
Na wstępie wskazuję, że rękojmia za wady nieruchomości, a taka wchodzi w grę w stanie faktycznym opisanym w pytaniu, wygasa po 5 latach od dnia wydania nieruchomości. Przedmiotowy okres zatem jeszcze nie upłynął. Co więcej, deweloper kilkakrotnie uznawał zasadność wady czyniąc pomniejsze naprawy. Odnośnie do załączników do aktu notarialnego, to deweloper nie ma obowiązku załączać projektu budowlanego. Niemniej, wgląd do tego dokumentu możliwy jest do uzyskania w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. To z tego dokumentu powinien wynikać sposób osadzenia okien względem podłogi. Co się zaś tyczy okien, to czym innym jest ich nieszczelność, a czym innym ich niewłaściwe osadzenie. Za nieszczelność skrzydeł względem profili (obramowania) odpowiada producent okien, zaś za szczeliny pomiędzy podłogą a ramą okna odpowiedzialność ponosi deweloper. Nadto fakt niezgodnego ze sztuką budowlaną osadzenia okien możliwy jest do stwierdzenia przez biegłego bez żadnej dokumentacji. Na marginesie, o dokumentację dotyczącą samych okien i sposobu ich montażu można zwrócić się do ich producenta. Często, producenci na swoich stronach internetowych zamieszczają szczegółowe informacje w tym przedmiocie.
Przemek
Witam Czy jest jakaś możliwość na usunięcie wady w ramach rękojmi od dewelopera który sprzedał już wszystkie mieszkania które wybudował i postawił firmę w stan likwidacji ? Z góry dziękuję za jakąś podpowiedź Pozdrawiam
Michał Koralewski
Rękojmia za wady obowiązuje niezależnie od etapu sprzedaży towarów (w tym przypadku mieszkań), a także statusu sprzedawcy (dewelopera). Odpowiedzialność ta rozpoczyna się z chwilą wydania rzeczy, obejmuje wady istniejące w niej w tym momencie – nawet gdy ujawniły się później oraz trwa przez ustawowy okres. W przypadku wad fizycznych nieruchomości jest to okres 5 lat. Do czasu zakończenia likwidacji i wykreślenia spółki z rejestru przedsiębiorców KRS, nic nie zmienia się w zakresie jej odpowiedzialności za zobowiązania. Co więcej, sąd powinien odmówić wykreślenia spółki z rejestru, jeżeli pozostają niezaspokojone zobowiązania spółki, np. względem właścicieli sprzedanych mieszkań. Tym samym, roszczenia należy czym prędzej zgłosić do dewelopera. Można również powiadomić o nich sąd rejestrowy właściwy dla spółki, co może wpłynąć na przesunięcie w czasie wykreślenia spółki z rejestru.
Przemek
Witam W kwietniu 2019 roku nabyłem mieszkanie w budynku wielolokatorowym. Od jakiegoś miesiąca ciepła woda użytkowa dochodząca do mieszkania ma rdzawy żółto-brązowy kolor. Taki sam kolor stwierdziło prawie 3/4 mieszkańców bloku. W bloku znajduje się węzeł cieplny wraz z instalacją C.W.U. zbudowany przez dewelopera. Dostawcy medium twierdzą że woda dostarczana przez nich do węzła jest dobrej jakości i spełnia wszystkie normy a problem jest w instalacji wybudowanej przez dewelopera. Instalacja ma niecałe 2 lata. Czy w takim razie możemy jako Wspólnota w ramach rękojmi domagać się od dewelopera usunięcia istniejącego problemu z brudną wodą w instalacji C.W.U.? Czy instalacja w ogóle jest objęta rękojmią? Proszę o podpowiedź jak zając sie tym problemem. Pozdrawiam
Michał Koralewski
Na wstępie pragnę wskazać, że przedmiotowa instalacja objęta jest również rękojmią za wady. Jeśli deweloper udzielił odrębnej gwarancji, to możliwe byłoby domaganie się naprawy także i na tej podstawie. Niemniej, istotne jest iż roszczenia z tytułu rękojmi przysługują poszczególnym właścicielom lokali, nie zaś wspólnocie mieszkaniowej i to nawet, gdy potencjalne wady dotyczą części wspólnych nieruchomości. Aby zatem zarząd wspólnoty mógł podjąć rozmowy z deweloperem, konieczne będzie albo udzielenie mu pełnomocnictw przez co najmniej jednego/kilku członków wspólnoty mieszkaniowej, bądź też dokonanie cesji (przeniesienia praw) z rękojmi za wady przez właścicieli na wspólnotę mieszkaniową przez co najmniej jednego członka wspólnoty mieszkaniowej. Po dokonaniu jednej z tych czynności możliwe będzie wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową do dewelopera. Na marginesie wskaże, że jeżeli konieczne byłoby wystąpienie na drogę sądową, to wspólnota powinna uzyskać pełnomocnictwa albo cesje od większości właścicieli lokali.
Tomasz
Dzień Dobry, po niespełna 5 miesiącach piec zainstalowany przez dewelopera przestał pełnić jedną ze swoich nadrzędnych funkcji tj. grzanie wody. Wg. informacji u producenta urządzenia jest to spowodowane niepoprawnym doborem pieca do twardości wody przez co urządzenie się zakamienia. Deweloper zaparcie twierdzi, że urządzenie jest poprawne i zaleca mi zainstalowanie filtrów do wody i … mieć pretensje do ZGK. Mając na uwadze powyższe czy rękojmia obejmuje również usterki pieca? Z góry dziękuje za pomoc.
Michał Koralewski
Zgodnie z art. 556[1] par. 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego, wadą fizyczną jest m.in. sytuacja gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia. Oznacza to, że deweloper dobierając piec miał obowiązek uwzględnienia również okoliczności stanu faktycznego. Piec powinien być zatem dostosowany m.in. do kubatury domu oraz jakości wody. Jeżeli zatem piec niewłaściwie dobrano, możliwe jest powołanie się na przepisy o rękojmi za wady. Przypomnieć również należy, że w myśl art. 556[2] kodeksu cywilnego, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Istotne jest również, że to na deweloperze spoczywa obowiązek wykazania, że dana rzecz została wydana w stanie właściwym. Niemniej, w razie sporu, również nabywca powinien dysponować dowodami wadliwości pieca. Dowodem takim może być np. opinia wydana przez jego producenta, co do niewłaściwego doboru urządzenia.
Mariusz
Michał Koralewski
Deweloper, z mocy samego prawa, odpowiada względem Państwa z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Jest to odpowiedzialność sprzedawcy niezależna od tego, kto wadę spowodował. Rękojmia dotyczy wad istniejących w rzeczy w chwili sprzedaży – tak jak ma to miejsce obecnie. Deweloper zobowiązuje się zatem do usunięcia wady. Jeśli zaś okazałoby to się nieskuteczne, nadal są chronieni Państwo rękojmią.
Gwarancja jest dodatkową formą zabezpieczenia i może zostać udzielona zarówno przez dewelopera, jak i inny podmiot. Istotne jest wszakże, aby dodatkowej gwarancji udzielił deweloper. Niewielka firma wykończeniowa może bowiem za kilka lat zakończyć działalność, co pozbawiałoby skuteczności takiej gwarancji. Gwarancja obejmuje natomiast trwałość rzeczy w czasie, czyli – w tym przypadku – że wanna nie będzie przeciekać przez okres 5 lat. Jak widać zatem, gwarancja i rękojmia się uzupełniają.
Ze względu wszakże, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi i gwarancji są odrębnymi od siebie, należy w treści takiej umowy gwarancyjnej dopisać jeszcze jedno zdanie. Mianowicie: Udzielenie gwarancji nie wyłącza odpowiedzialności …[nazwa]  z tytułu rękojmi za wady. Uprawniony, wedle swojego wyboru, może korzystać z uprawnień z gwarancji lub z rękojmi za wady. Jeżeli bowiem usunięcie wady okaże się nieskuteczne, będą mogli Państwo domagać się usunięcia wady również na podstawie przepisów o rękojmi.
Witold Świtulski
Dzień Dobry. Deweloper rozpoczął przekazywania lokali przed umownym czasem, bo uzyskał wcześniej pozwolenie na użytkowanie. Jeżeli na protokole przekazania/odbioru mieszkania zostało zapisane , że lokalu nie odebrano/nie przekazano (z powodu wad/usterek) to deweloper ma 30 dni na ich usunięcie, czy jako lokal nieodebrany może być przez dewelopera przekazany w terminie wydania lokalu zgodnym z umową (wychodzi maksymalnie ok. 65 dni)?
Michał Koralewski
Na wstępie konieczne jest dokładne zapoznanie się z umową zawartą z deweloperem. Jeżeli zaś z jej treści nie wynika nic innego, to należy stosować poniższe zasady.
Deweloper przystąpił do wydawania lokali, jeżeli zatem przygotował Państwa mieszkanie i zaoferował je do wydania, to dzień przedstawienia go Państwu do odbioru wyznacza początek biegu terminów z rękojmi. Na mocy art. 559 kodeksu cywilnego, sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Momentem „przejścia niebezpieczeństwa” jest zaś moment wydania rzeczy (np. odbioru lokalu). Jeżeli zatem do odbioru nie dochodzi z przyczyn wadliwości lokalu, to sprzedawca (deweloper) usuwa wady w ramach jego odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Tym samym ma obowiązek stosować terminy zastrzeżone na tę okoliczność. Co więcej, zgodnie z art. 561 par. 2 kodeksu cywilnego, sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Skoro zaś zaoferowano nabywcy lokal i okazał się on wadliwy, to termin usunięcia usterek trwający 65 dni byłby zasadny tylko wtedy, gdyby usterek nie udało się usunąć szybciej w normalnym toku czynności, tj. bez zbędnej zwłoki. Na marginesie należy wskazać, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.
Mateusz
Dzień dobry, nie dawno wprowadziłem się do mieszkania z rynku pierwotnego, niestety nie pozbawionego wad. Ze w względu na źle obsadzone okna dachowe skrapla się woda, która następnie cieknie po ścianie. Pierwsze pismo z rękojmią dało efekt, ponieważ pojawił się przedstawiciel firmy z której zakupione były okna i spróbował cos uszczelnić jednak bez skutecznie. Stwierdził zgodnie z fachowcem, który remontował mi mieszkanie, że okna są źle obsadzone. Po napisaniu rękojmi do dewelopera dostałem odpowiedź, że sprawa jest zgłoszona do wykonawcy, on jednak nie chce uznać usterki. Pytanie czy naprawę mamy egzekwować od dewelopera, bo to on sprzedał nam mieszkania ( mieszkania dlatego że problem jest w trzech mieszkaniach, łącznie 11 okien ) czy czekać aż deweloper wyegzekwuje coś od wykonawcy, chociaż mam wrażenie, że to bardziej gra na czas ze strony dewelopera.
Michał Koralewski
Nabywca mieszkania od dewelopera może dochodzić roszczeń zarówno od dewelopera, jak i od producenta okien. Niemniej, inna jest podstawa odpowiedzialności każdego z nich, Deweloper odpowiada bowiem z tytułu rękojmi za wady sprzedanego mieszkania. Jego odpowiedzialność jest zatem bardzo szeroka. Co więcej, jeżeli wady ujawnią się w ciągu roku od wydania mieszkania, przyjmuje się że istniały w rzeczy w chwili jej wydania. To zatem deweloper musi wykazać, że dana rzecz nie ma wad.
Inaczej sytuacja przedstawia się w odniesieniu do producenta okien. Jego odpowiedzialność względem nabywcy mieszkania może bowiem wynikać wyłącznie z udzielonej przez niego gwarancji. Odpowiedzialność gwaranta jest węższa, bowiem ogranicza się do przypadków opisanych w treści gwarancji. Niemniej, gwarant zawsze odpowiada za to, że dana rzecz ma właściwości opisane w dokumencie gwarancyjnym.       Nabywca mieszkania może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Co więcej, wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi. Ponadto, w razie wykonywania przez kupującego uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie. Innymi słowy, rękojmia jest zawieszona na czas postępowania reklamacyjnego przed gwarantem.
Reasumując, przysługują Państwu niezależne roszczenia zarówno względem dewelopera, jak i producenta okien. Względem tego drugiego są one jednak ograniczone treścią gwarancji. Ważne jest również to, że stroną umowy z Państwem jest deweloper i nie może on zasłaniać się jego relacją z wykonawcą względem nabywcy mieszkania. To na deweloperze spoczywa bowiem obowiązek usunięcia wady zgłoszonej w trybie rękojmi.
Karolina
Dzień dobry, w 2019 odebraliśmy mieszkanie deweloperskie. Mieszkanie na ostatnim piętrze. W każdym z pomieszczeń tuz przy suficie powstały poziome pęknięcia, w kuchni praktycznie cala ściana nośna spękana wraz z wnęka okienna, w łazience pękła płytka-w korytarzu na tej samej wysokosci widac pekniecie. Czy możemy zglosic takie wady w ramach rękojmi?
Michał Koralewski
Okres rękojmi za wady nieruchomości wynosi 5 lat, liczony on jest od dnia odbioru nieruchomości od sprzedawcy/dewelopera. Dlatego też możliwe jest zgłoszenie wad fizycznych mieszkania odebranego w 2019 roku. Niemniej, domniemanie istnienia wady obejmuje jedynie te spośród nich, które ujawniły się w ciągu pierwszego roku od dnia odbioru nieruchomości. Przypomnieć również należy, że wadą fizyczną objętą rękojmią jest wada powstała na skutek pierwotnej wadliwości budynku – czyli takiej, która istniała już w chwili wydania mieszkania, jednak ujawniła się później. Wadą fizyczną nie jest natomiast usterka spowodowana np. osiadaniem budynku, o ile proces ten nie jest nadmierny. W Państwa przypadku decydująca będzie zatem opinia rzeczoznawcy. Nie jest przy tym wykluczone, że deweloper będzie starał się wykazywać, że zgłoszone mu wady nie są objęte rękojmią, a powstały później na skutek procesów osiadania. Warto zatem zadbać o sporządzenie niezależnej opinii, która mogłaby potwierdzić, że ujawnione usterki są następstwem wad budynku istniejących już w chwili wydania mieszkania.
M. K.
Dzień dobry, w maju 2016r. odebraliśmy połowę lokal w domu jednorodzinnym dwu-lokalowym (takie pół bliźniaka). W ten weekend w miejscu zakończenia muru i początku skosu (dach dachówka ceramiczna – wata – płyta) zaczęło przeciekać / zaczęła lecieć woda. Czy wada ta może być zgłoszona z tytułu rękojmi? czy jest to wada istotna? I czy przy okazji można zgłosić także rysy na suficie (parter) i na ścianach działowych? Pozdrawiam
Michał Koralewski
Okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi wynosi 5 lat liczonych od dnia wydania nieruchomości. Jeśli okres ten nie minął, wady można zgłosić. Najlepiej dokonać zgłoszenia wszystkich dostrzeżonych wad. Odnośnie rys to same w sobie nie są wadą nieruchomości, ta bowiem musi istnieć w chwili wydania jej nabywcy. Mogą wszakże dowodzić istnienia wady konstrukcyjnej budynku. Niemniej zazwyczaj budynek osiada przez kilka lat powodując niewielkie rysy. Kwestię tą należałoby ocenić pod tym kątem.
Wady związane z przeciekiem mogą zaś być istotne. Wskazuje się, że wada istotna powinna w określony sposób wpływać na korzystanie z nieruchomości:
–       „wady istotne uniemożliwiają normalne korzystanie z rzeczy” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 30 listopada 2015 r., sygn. akt I C 1953/12),
–       „Powstałe wady mają charakter wad istotnych, gdy brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku, np. elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane, w rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12),
–       „Wada istotna utrudnia, a wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość.” (tak: Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1394/11).
Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 k.c. decydujące znaczenie mają przy tym odpowiednie oczekiwania nabywcy, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. Nabywca może zatem oczekiwać nie tylko ogólnej jej funkcjonalności, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi. Zatem ocena, czy wada rzeczy sprzedanej jest istotna, powinna być dokonywana przede wszystkim z punktu widzenia kupującego, a nie – przydatności rzeczy do zwykłego użytku (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 maja 2016 r., sygn. I ACa 899/15).
Jeśli wada ta ma takie cechy, może być uznana za istotną.
ROBERT TOMASZEWSKI
Witam, Odebrałem dom od dewelopera w 2019 r. Dom parterowy z użytkowym poddaszem wykonany z silka. Teraz zauważyłem rysy w okolicach nadproży drzwi w ściankach działowych na piętrze. Przypomnę że te rysy już raz deweloper naprawiał. Ponadto zauważyłem, jako nową usterkę, na całej grubości pęknięcie poprzeczne belki nośnej (ok 1-2 mm szczelina) nad oknem tarasowym (4m długość okna). Pęknięcie to przedłużone jest wzdłuż sufitu (ryska 1 mm) na całą jego długość ok. 5 m . Kończy się na przeciwległej belce wspierajcej. Strop jest prefabrykowany z płyt. Nad linią pęknięcia, na wyższej kondygnacji, jest ściana działowa silikatowa na całej jego długości . Czy jest to wada istotna ?
Michał Koralewski
Pojęcie wady istotnej, chociaż niezwykle ważne z punktu widzenia odpowiedzialności sprzedawcy (dewelopera) za przedmiot umowy (np. budynek, lokal), nie jest ustawowo zdefiniowane. Niemniej, akurat w odniesieniu do wad obiektów budowlanych doczekało się bogatego orzecznictwa. I tak wskazuje się, że wada istotna powinna w określony sposób wpływać na korzystanie z nieruchomości:
–      „wady istotne uniemożliwiają normalne korzystanie z rzeczy” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 30 listopada 2015 r., sygn. akt I C 1953/12),
–       „Powstałe wady mają charakter wad istotnych, gdy brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku, np. elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane, w rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.” (tak: Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12),
–      „Wada istotna utrudnia, a wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość.” (tak: Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1394/11).
Przy ocenie cechy istotności wady w rozumieniu art. 560 k.c. decydujące znaczenie mają przy tym odpowiednie oczekiwania nabywcy, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. Nabywca może zatem oczekiwać nie tylko ogólnej jej funkcjonalności, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację zgodnie z jej przeznaczeniem i parametrami techniczno-eksploatacyjnymi. Zatem ocena, czy wada rzeczy sprzedanej jest istotna, powinna być dokonywana przede wszystkim z punktu widzenia kupującego, a nie – przydatności rzeczy do zwykłego użytku (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 maja 2016 r., sygn. I ACa 899/15).
Innymi słowy, wada istotna może być wadą usuwalną, a także nie musi uniemożliwiać korzystania z nieruchomości, Niemniej, będzie to wada, która w sposób zauważalny wpływa na sposób korzystania z budynku, jego funkcjonalność oraz wartość.
Istotną wskazówką powinno być również to, iż co do zasady ciężar wykazania nieistotności wady spoczywa na sprzedawcy, aczkolwiek jeżeli sprzedawca wystarczająco wykazał zasadność swojego twierdzenia, to wówczas na kupującym będzie spoczywał obowiązek obrony własnego stanowiska dotyczącego istotności wady.
Warto jest zatem ocenić opisane w pytaniu wady pod ww. kątami. Jeżeli w ocenie nabywcy mogą to być wady istotne, należy je zgłosić sprzedawcy (deweloperowi). To na nim bowiem spoczywać będzie obowiązek ewentualnego wykazania nieistotności wady.
HANNA
Dzień dobry, mam nietypową sytuację – kupiliśmy mieszkanie z rynku pierwotnego od dewelopera, wprowadziliśmy się w sierpniu (mieszkanie skończone, wyposażone), a w listopadzie przyszedł sąsiad z dołu, że coś mu kapie z sufitu. Po sprawdzeniu wszystkiego w naszym mieszaniu nic nie było widać gołym okiem. Przyszedł jeden „fachowiec”, który pooglądał i stwierdził, że to może być kałuża wody która zalali i teraz ścieka u sąsiada. Woda dalej kapała, przyszedł kolejny który stwierdził wahania zimnej wody na wodomierzu po sprawdzeniu szczelności instalacji – protokołu jednak nie chciał wystawić ( stąd wynikło domniemanie nieszczelności instalacji na zimnej wodzie). Jednak nasuwało się pytanie gdzie ? Nie poczuwali się do dalszej odpowiedzialności i sprawdzenia. Woda u sąsiada przestała kapać. Z jednej strony ulga, ale z drugiej niepewność skąd kapała ? Po Świętach przyszedł znowu że woda ponownie kapie. Znowu przyszedł ktoś od administratora/ zarządcy – ten znowu miał domniemanie, że woda kapie aż z pod prysznica – co był nieco dziwne, bo z łazienki do salonu dość daleko. Przyszedł kolejny „fachman” że to pewnie na instalacji wodnej w kuchni, bo sąsiadowi kapie w salonie i trzeba rozkuwać. I w ten sposób miałabym rozkute pół mieszkania – a wady dalej by nie było. Zatem zamówiliśmy ekipę na własny koszt która sprawdza gdzie dokładnie jest wyciek. Okazało się, że jest wada na instalacji zimnej wody położonej w podłodze, która była realizowana przez dewelopera. Musieliśmy skuwać kafle,, wiercić dziury w podłodze, aby dostać się do rur, przy okazji ekipa zniszczyła Nam drzwi wewnętrzne. Chcemy żądać od dewelopera rekompensaty za koszty, poniesione straty. Z tytułu rękojmi możemy się starać o usunięcie wad – ale to zrobiliśmy już na własny rachunek. Po takim tempie w jaki „fachowcy” Nam doradzali mamy obecnie mokre ściany na których wychodzi już wilgoć, mokrą podłogę, mieliśmy również usterkę na instalacji elektrycznej, na ścianie która jest mokra. Jak podejść do tematu – wnioskować pismo bezpośrednio do dewelopera, czy ubiegać się na drodze sądowej o zadośćuczynienie ? Jak takie sprawy są do wygrania ?
Michał Koralewski
Odpowiedzi na zadane pytanie udzielają przepisy art. 566 Kodeksu cywilnego. Wynika z nich bowiem, że osoba korzystająca z roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, może jednocześnie domagać się od sprzedawcy odszkodowania za szkody (straty, utracone korzyści) spowodowane wystąpieniem takiej wady. Co ważne, nabywca może domagać się odszkodowania niezależnie od kwestii związanych z usunięciem wady na podstawie rękojmi. Innymi słowy, może tego dochodzić jednocześnie z żądaniem usunięcia wady, jak i samodzielnie. Aby żądanie to było skuteczne, nabywca musi wykazać (zob. art. 471 k.c.):
–      wysokość szkody,
–      przyczynę jej powstania, którą można przypisać sprzedawcy,
–  adekwatny związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem albo nienależytym wykonaniem umowy przez sprzedawcę (dewelopera) a powstaniem szkody. Innymi słowy, szkoda musi wynikać z zaniedbania albo błędu dewelopera.
Co więcej, roszczenie odszkodowawcze przedawnia się na zasadach ogólnych, czyli po 6 latach od powstania szkody i ustalenia jej sprawcy. Roszczenie to nie wygasa zatem wraz z roszczeniami z rękojmi.
W toku sprawy sąd zapewne powoła dowód z opinii biegłego sądowego i na tej opinii oprze swój wyrok. Przesądzanie zatem, czy sprawa jest „do wygrania” nie jest możliwe. Niemniej, na pewno nabywca ma argumenty, które mogą świadczyć na jego korzyść. Są nimi z jednej strony, przeprowadzone ekspertyzy, z drugiej zaś ww. stan prawny. Wyjaśnić wszakże należy, że prywatne ekspertyzy zlecane przez strony traktowane są w toku procesu wyłącznie, jak prywatne dokumenty stron. Nie mogą zatem przesądzać o rozstrzygnięciu sprawy sądowej
Wojtek
Redakcja
Szanowny Panie Wojciechu, niestety Pańska sprawa wykracza poza podstawowy zakres udzielanych przez nas porad. Prosimy we własnym zakresie skonsultować sprawę z prawnikiem.
Daniel
Dzień dobry, zakupiłem mieszkanie od dewelopera. Przy zakupie nie mieliśmy możliwości wprowadzenia różnego rodzaju zmian np. z wanny na prysznic itd. ponieważ termin zgłaszania przeróbek już minął. Gdy już mieszkanie odebraliśmy chcielibyśmy nanieść małe zmiany w toalecie, wodno-kan. i zburzyć ściankę. Czy dokonanie przeróbek na własną rękę powoduje utratę rękojmi ? Jeżeli tak to czy na całe mieszkanie czy tylko na pojedyncze elementy, pomieszczenia ? Dziękuję za pomoc.
Michał Koralewski
Rękojmia za wady obowiązuje względem wszystkich wad istniejących w chwili wydania mieszkania nabywcy, nawet jeśli ujawni się później (w przypadku wad nieruchomości jest to okres 5 lat od wydania). Wynika to z art. 559 kodeksu cywilnego.
Dokonanie przebudowy wyłączać będzie zatem rękojmię tylko w odniesieniu do wad powstałych na jej skutek. Inaczej wszakże może być w zakresie gwarancji (jeśli została udzielona przez dewelopera). Aby to przesądzić, konieczne jest zapoznanie się z tekstem gwarancji. Gwarancja bowiem, inaczej niż rękojmia, nie obowiązuje z mocy prawa a jedynie, gdy złożone zostanie oświadczenie o jej udzieleniu.
Basia K.
Witam serdecznie, W lutym 2019r. kupiliśmy połowę bliźniaka w stanie deweloperskim od osoby prywatnej. Około 2 tygodnie temu w jednym z górnych pokoi zbiera się wilgoć na ścianie, woda spływa do podłogi, pojawił się również grzyb. W pokoju tym jest również o wiele zimniej jak w pozostałych. Podejrzewam, że dom nie został docieplony w prawidłowy sposób. Z jakiego artykułu kodeksu cywilnego mogę skorzystać, aby wezwać sprzedającego do usunięcia wad ? Czy okres rękojmi w tym wypadku wynosi 2 czy 5 lat? Czy muszę mięc jakiś protokó czy też raport np. z kamerki termowizyjnej? Z góry dzięuję za pomoc.
Michał Koralewski
Okres rękojmi wynosi w tym przypadku 5 lat.
Przepisy stanowiące podstawę prawną roszczenia to: art. 556 kodeksu cywilnego, art. 556(1) par. 1 pkt 1 k.c., art. 560-561 k.c., a jeśli wada ujawniła się w ciągu roku od wydania nieruchomości, także art. 556(2) k.c.
Ostatni ze wskazanych przepisów wprowadza domniemanie istnienia wady, jeśli ujawni się w pierwszym roku od nabycia. W takim wypadku fakt braku wady musi udowodnić sprzedawca.
Przepisy art. 560-561 k.c. określają zaś uprawnienia z tytułu rękojmi, tj. prawo do żądania naprawy rzeczy sprzedanej, jej wymiany (gdy jest to możliwe), prawo do obniżenia ceny o różnicę wartości pomiędzy rzeczą wadliwą a rzeczą wolną od wad oraz prawo odstąpienia od umowy, gdy wada jest istotna.
Przepisy art. 556 oraz art. 556(1) definiują zaś odpowiedzialność z tytułu rękojmi oraz wady fizyczne rzeczy.
Występując z roszczeniem do sprzedawcy warto poprzeć je dowodami. Mogą to być zdjęcia ale także i różnego typu pomiary i ekspertyzy. Im więcej argumentów zawierać będzie zgłoszenie wady, tym większa szansa na załatwienie sprawy pozytywne dla zgłaszającego wady.
Na zakończenie warto również przytoczyć art. 561(5) k.c.: Jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.
Agnieszka
Dzień dobry, Proszę o poradę w sprawie ktora co prawda nie dotyczy rynku pierwotnego ale cięzko jest mi znaleść informacje dotyczące mojej sprawy. . W październiku 2020 zakupiłam na rynku wtórnym mieszkanie .Zbycie nieruchomości nastąpiło przez sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej( zostało wyremontowane i sprzedane). Po 2,5 m-ach od daty sprzedaży okazało się, że toaleta nie jest w pełni sprawna(jeśli spuszcza się samą wode działa, w innym przypadku się zapycha). Nadmienię ze od października do grudnia mieszkanie nie było użytkowane. Wezwany przez nas hydraulik powiedział ,że najprawdopodobniej trzeba wymienić rurę przyłączeniową do pionu głównego. Sprzedawca twierdzi ze wszystko było sprawdzane i nie wykryto wcześniej żadnych usterek. Sprzedawca powołuje się tez na informację ze rura przyłączeniowa która jest schowana w stropie należy do wspólnoty i nie nie mógł jej wcześniej wymienić/ingerować . Czy w takim przypadku mogę powołać się na rękojmię i wezwać sprzedawcę do usunięcia wady ? Dziekuję
Michał Koralewski
Pierwszą kwestią, jaką należy rozstrzygnąć jest miejsce występowania awarii (wady). Czy jest nim odcinek stanowiący część wspólną budynku, czy też instalacja wewnątrz danej nieruchomości lokalowej. Roszczenia do sprzedawcy, z tytułu rękojmi za wady fizyczne, przysługiwać bowiem będą wyłącznie w tym drugim przypadku.
Niestety brak jest jednoznacznych przepisów prawa, które definiowałyby ową granicę na instalacji kanalizacyjnej. Powszechnie przyjmuje się zaś, iż wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości. Elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela. W przypadku instalacji kanalizacji część wspólną stanowi pion kanalizacyjny wraz z trójnikiem na pionie. Wszystkie podejścia pod przybory, urządzenia i wszystkie odcinki poziome w lokalu stanowią własność indywidualnego użytkownika lokalu. Granica odpowiedzialności za instalacje wodne pomiędzy wspólnotą a indywidualnym właścicielem przebiega na zaworach odcinających (wraz z tymi zaworami), montowanych na pionach wody zimnej i wody ciepłej. Wszystkie odcinki poziome tych instalacji w lokalu wraz z przyborami są własnością indywidualnego właściciela i on ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny.
W pierwszej kolejności należy zatem ustalić, co faktycznie jest problemem w danej instalacji kanalizacyjnej. Jeśli, z poczynionych ustaleń wynikać będzie, że odpowiedzialność ponosi sprzedawca (jako poprzedni właściciel lokalu), a nabywcą jest osoba nie nabywająca mieszkania w ramach swojej działalności gospodarczej, to nawet po kilku miesiącach od nabycia możliwe jest wystąpienie z roszczeniem z rękojmi za wady. Jeśli bowiem nabywcą jest inny przedsiębiorca, to miał on obowiązek niezwłocznego sprawdzenia przedmiotu umowy. Czyli powinien to zrobić w ciągu kilku-kilkunastu dni od wydania lokalu. Po tym okresie roszczenia te wygasają (zob. art. 563 k.c.).
W przypadku konsumentów natomiast, jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili wydania rzeczy kupującemu (art. 5562 k.c.). To sprzedawca zatem powinien wykazać, że wydał lokal bez wad.
Jeśli zaś ustalonoby, że opisana sytuacja wynika z odcinka instalacji, za który odpowiada wspólnota mieszkaniowa, należy poinformować ją o awarii. Odpowiada ona bowiem za sprawność wszystkich instalacji będących częściami wspólnymi nieruchomości i ma obowiązek utrzymywać je w stanie zgodnym z przepisami i warunkami technicznymi. Wspólnota powinna zatem usunąć przyczynę awarii.
Może się również okazać, że awaria wynika z niedozwolonej ingerencji byłego właściciela w części wspólne budynku (instalacji), bądź jej częściowe zapchanie. W takim wypadku wspólnota mogłaby domagać się usunięcia szkody od sprzedawcy na tzw. zasadach ogólnych (zob. art. 415 k.c.).
marcin dol.
Dzień dobry, ciekawy artykuł. Ja mam problem następujący – zleciłem budowę domu. Odebrałem nieruchomość, po paru miesiącach okazało się, że przecieka dach. Wykonawca nie chciał uznać wezwania do usunięcia wady bo uznał, że ktoś inny musiał coś kombinować. Ja jestem pewien, że wina leży po stronie wykonawcy. mam nawet opinię biegłego która to potwierdza. Co mogę dalej zrobić? zależy mi na zrobieniu prac za wykonawcę bo nie chcę go ponownie wpuszczać do budynku skoro nie jest solidny. Mogę go obciążyć tymi kosztami skoro odmawia wykonania? Jeżeli nie, to czy jest taka możliwość żeby w ramach rękojmi udać się do sądu i nakazać mu przeprowadzenie napraw? a co z tym obniżeniem ceny w przypadku całkowitej zapłaty? jak to wygląda w praktyce? z góry dziękuję
Michał Koralewski
Polskie prawo cywilne daje możliwość przeprowadzenia tzw. wykonania zastępczego (w miejsce innej osoby ale na jej koszt), tylko w pewnych przypadkach. Pierwszym z nich jest uzyskanie zgody sądu (art. 480 §1 kodeksu cywilnego), drugim istnienie sytuacji nagłej, nie cierpiącej zwłoki (art. 480 §3 k.c.). W pierwszym przypadku należy zatem wystąpić do sądu z pozwem o upoważnienie do wykonania naprawy na koszt dotychczasowego wykonawcy. Sąd wyda wyrok po przeprowadzeniu zgłoszonych przez strony dowodów. Wyrok taki każda ze stron będzie mogła zaskarżyć do sądu II instancji. Jest to zatem rozwiązanie wysoce czasochłonne.
Innym jest pozwanie wykonawcy o konkretną kwotę pieniężną, która odpowiadać będzie przewidywanym kosztom remontu. Zgodnie bowiem z art. 363 § 1 zd. 1 k.c., naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. W pozwie zatem można domagać się bądź usunięcia wady, bądź też kwoty pozwalającej na jej usunięcie przez osobę trzecią. Dodatkowym argumentem w tym zakresie może być dotychczasowa postawa wykonawcy. Niemniej, przebieg takiego postępowania zbliżony byłby do wcześniej opisywanego. Zasadnicze znaczenie miałaby przy tym opinia biegłego sądowego, która musiałaby potwierdzić istnienie wady, za którą odpowiada wykonawca.
Trzecim rozwiązaniem jest złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny. Należy je złożyć w tej samej formie, w jakiej zawarto umowę i co najmniej w formie pisemnej. Obniżenie ceny nie oznacza, że od pierwotnej ceny odejmuje się koszty remontu. Cenę można obniżyć tylko do kwoty odpowiadającej wartości nieruchomości z istniejącą wadą. To zaś wiązałoby się z koniecznością powołania kolejnego biegłego. Po złożeniu oświadczenia o obniżeniu ceny, najczęściej konieczne jest wystąpienie z pozwem o zapłatę, bowiem jego adresat nie zwraca powstałej w ten sposób różnicy dobrowolnie.
Rozważyć można również mediację, jako formę pozasądowego rozstrzygania sporów. W tym celu należy wybrać ośrodek mediacyjny albo osobę mediatora. Mediacja będzie prowadzona, jeżeli druga strona wyrazi na to zgodę.
konsument
Witam. Chciałbym się upewnić , dowiedzieć bo czytając wiele artykułów nie jest to nigdzie jednoznacznie opisane. Czy rękojmia na budynek którą mam czyli 5 letnia obejmuje dosłownie każdy jeden element budynku. Deweloper twierdzi że rękojmia na 5 lat jest na stałe wbudowane elementy budynku tj. np. ściany , dach ,okna, drzwi , elewacje, okablowanie w ścianach, rury i instalacje na stałe wbudowane w budynek a na elementy wymienne których wymiana nie wiąże się z większymi pracami budowlanymi rękojmia wynosi 2 lata tak jak daje producent osprzętu i tutaj np. chodzi o gniazdka , włączniki, bezpieczniki na tablicy rozdzielczej, słuchawki od domofonów , piec grzewczy, pompy obiegowe w ogrzewaniu podłogowym (ba na same rurki w podłodze twierdzi że jest okres 5 letni) – jak to jest faktycznie w praktyce. Z góry dziękuję za pomoc.
Michał Koralewski
Obecnie przepis art. 568 §1 kodeksu cywilnego (k.c.) stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że ustawodawca wydłużając terminy rękojmi z 1 i 3 lat do 2 i 5 lat zmienił również zakres stosowania ostatniego z nich. Do 25 grudnia 2014 roku dotyczył on bowiem wyłącznie wad budynku, obecnie rozciągnięty został na wady nieruchomości.
Zgodnie z ustawową definicją (art. 46 k.c.), Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Warto również wskazać na tzw. części składowe nieruchomości. Częścią składową jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 k.c.). Częścią składową nie są jednakże, rzeczy połączone z nieruchomością tylko tymczasowo (np. rusztowanie).
Tym, samym – odpowiadając na pytanie – termin 5-letni należy stosować nie tylko do budynków i budowli ale także wszelkich ich elementów połączonych, bądź wbudowanych na stałe, których nie da się oddzielić od nieruchomości bez uszkadzania jej albo połączonego z nią przedmiotu (np. poprzez wykuwanie, skuwanie, itp.). Elementy dające się łatwo wymienić, np. skrzydła okienne i drzwiowe, itp. nie spełniają ww. warunku, a zatem stosuje do nich termin krótszy. Podobnie urządzenia, które można zdemontować bez konieczności uszkadzania ich lub nieruchomości, podlegać będą krótszemu okresowi rękojmi. Innymi słowy, okres 5-letni należy stosować – prócz samej nieruchomości – do przedmiotów, które:
–      zostały z nią trwale połączone,
–      nie jest możliwy ich demontaż bez uszkodzenia tych przedmiotów albo nieruchomości.
Na marginesie należy wskazać, że utrata uprawnień z rękojmi na skutek upływu terminu, wynikającego z art. 568 § 1 k.c. nie powoduje utraty roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania. Konieczne jest jednak w takiej sytuacji wykazanie przez powoda ogólnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, tj. winy, w tym rażącego niedbalstwa w procesie budowy, wysokości szkody poniesionej przez nabywcę nieruchomości, która pozostaje w bezpośrednim związku z wadą budynku. Przykładowo, z uwagi na niezgodne z przepisami zabezpieczenie stropu budynku, właściciel mieszkania na ostatniej kondygnacji został zalany. W związku z tym uszkodzeniu uległy meble o wartości 5.000 zł, a także konieczne było osuszenie sufitu i jego ponowne malowanie, co kosztowało 1.000 zł.
Dzpan
Dzień dobry, Zwracam się z uprzejma prośbą o rozwiązanie kwestii izolacji, jak i ocieplenia budynku. W ostatnimi czasie zakupiłem połowę bliźniaka od prywatnej firmy (budują domy i odsprzedają), mieszkanie zostało wyremontowane (wykończone) po wyprowadzce i po około 1 miesiącu mieszkania zauważyłem zapleśniałe listwy przypodłogowe na całym piętrze we wszystkich pokojach, oczywiście fakt zgłosiłem, dostałem informację że jeszcze nie do końca wyschły ściany i niepotrzebnie tak szybko zamontowałem listwy,(ogrzewanie podłogowe) (na własny koszt wykonałem osuszanie całego mieszkania) z montażem listew przypodłogowych wstrzymałem się do przyszłego roku rada fachowca od wentylacji. Zaobserwowałem, iż w jednym z pokoi jest znacznie mniejsza temperatura i wilgotność sięgająca 72-78% a ściana jest bardzo zimna(ściana połaciowa zewnętrzna granicząca z dachówką) zastanawiam się czy przypadkiem panowie nie zapomnieli o wypełnieniu szczeliny watą izolacyjną. Kolejną kwestią jest projekt domu na projekcie domu widnieją dodatkowe dwa szyby wentylacyjne, natomiast w rzeczywistości w budynku ich nie ma ? firma tłumaczy się iż były bezzasadne dlatego ich nie wykonali, lecz w projekcie w jakimś celu są ujęte. teraz widzę że przydały by się do wykonania instalacji pod rekuperację. Chciałbym się dowiedzieć w jaki sposób mogę się starać o przeprowadzenie ekspertyzy, czy budynek jest odpowiednio docieplony według norm i nie posiada mostków termicznych, a jeśli posiada to czy firma jest zobowiązana do ich usunięcia? Oraz czy mogę się dochodzić o rekompensatę poniesienia kosztów związanych z wykonaniem dodatkowych szybów wentylacyjnych? Serdecznie dziękuję,
Michał Koralewski
Na wstępie mogę poradzić sprawdzenie nieruchomości przy pomocy kamery termowizyjnej oraz porównanie wyników z posiadanym przez Pana świadectwem charakterystyki energetycznej. Różnice pomiędzy nimi mogą być pierwszą oznaką nieprawidłowego wykonania izolacji termicznej budynku.
Na etapie przedsądowym prawo nie reguluje kwestii wykonywania ekspertyz. Może ją Pan zatem zlecić wybranej przez siebie firmie. Warto o jej terminie powiadomić również dewelopera. Uniemożliwi to mu w przyszłości kwestionowania sposobu wykonania takiej opinii. Na marginesie wspomnę, że jeżeli ekspertyza wykazała by nieprawidłowości w wykonaniu budynku, to w toku procesu mógłby Pan domagać się zwrotu kosztów jej sporządzenia.
Jeśli ww. opinia potwierdzi Pana obawy, co do zgodności budynku ze sztuką budowlaną, może Pan wystąpić do dewelopera z roszczeniami z rękojmi za wady. Może się Pan przy tym domagać usunięcia stwierdzonych wad na koszt wykonawcy oraz odszkodowania za szkody spowodowane ich istnieniem (w tym kosztów ekspertyzy, wydatków na ponowne malowanie, położenie nowych listew, itp.). Alternatywnie, może Pan złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny do wartości, jaką ma nieruchomość z istniejącymi wadami. I w tym przypadku można domagać się dodatkowego odszkodowania.
Niestety, jeżeli deweloper odmawia spełnienia roszczenia, pozostaje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Wskazać również należy, że roszczenia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przedawniają się po upływie 5 lat od jej wydania. Co ważne, jeśli wadę zgłoszono w ciągu pierwszego roku, to z mocy prawa zadziała domniemanie istnienia wady. To zatem deweloper będzie musiał wykazać, że wada nie istnieje.
Odnośnie natomiast dodatkowych szybów wentylacyjnych. Często budynek różni się nieznacznie od projektu budowlanego. Prawo budowlane pozwala bowiem na tzw. nieistotne odstępstwa od projektu budowlanego, czyli takie, które nie narusza przepisów techniczno-budowlanych oraz nie wpływa istotnie na zasadnicze parametry obiektu budowlanego. Tego typu odstępstwa zatwierdzone muszą zostać przez projektanta i opisane w projekcie budowlanym. W pierwszej kolejności należałoby zatem sprawdzić treść projekt budowlanego we właściwym dla Pana starostwie. Jeżeli projekt budowlany zawierać będzie ww. adnotację, to zmiana ta została uznana za nieistotną. W innym wypadku również należałoby zasięgnąć porady eksperta, czy owe odstępstwo jest wadą techniczną budynku. Jeżeli tak, to należy postąpić analogicznie, jak w przypadku wcześniej omawianych roszczeń.
Marcin
Dzień dobry, Kupiłem mieszkanie od dewelopera. Mieszkanie wg mnie jest bardzo słabe wyciszone, z każdej strony słychać odgłosy, uderzenia, stuknięcia, ponadto z garażu słychać pracę bramy garażowej, zamykanie drzwi wejściowych na halę garażową. Najbardziej uciążliwe jest słyszalne dudnienie podłogi gdy sąsiedzi chodzą po podłodze w swoich mieszkaniach na boso (zarówno piętro wyżej oraz w mieszkaniach na tym samym piętrze). Zgłosiłem do dewelopera reklamację, deweloper długo utrzymywał, że w jego subiektywnej ocenie (na ucho) reklamacja nie jest zasadna. Dopiero po rozpętaniu dyskusji na forach internetowych, deweloper zlecił na własny koszt wykonanie badań akustycznych w wyniku których stwierdzono, że wszystkie ściany oraz strop w moim mieszkaniu spełniają wymagane prawem budowlanym parametry ochrony akustycznej. Zarówno natężenie hałasu przez ściany, przez sufit i przez podłogę nie wykazało przekroczenia obowiązujących norm (raport z badania w siedzibie dewelopera). Po roku od nabycia mieszkania pragnę je odsprzedać i mam w związku z tym czterypytania: Pytanie 1: Czy w przypadku gdy nowy nabywca postawi mi zarzut, że w jego ocenie mieszkanie nie spełnia parametrów akustycznych, będę mógł się skutecznie przed nim obronić powołując się na wyniki badań akustycznych wykonanych przez dewelopera i stwierdzony brak przekroczenia norm? Przed zawarciem umowy wstępnej sprzedaży informowałem ustnie, że to mieszkanie w bloku i słychać że są sąsiedzi. Pytanie 2: Czy takie roszczenie nowego właściciela może zostać kwalifikowane przez sąd jako celowe zatajenie przeze mnie wady lub są może stwierdzić wystąpienie wady ukrytej? Pytanie 3: Czy jak odebrałem od dewelopera mieszkanie w 2019 roku i je sprzedam w 2020 roku, to rękojmia za mieszkanie wobec nowego nabywcy będzie obowiązywała tylko mnie jako zobowiązanego czy będzie także zobowiązaniem dewelopera do upływu 5 lat od przekazania mieszkania do użytkowania? Pytanie 4: Czy jeśli nowy nabywca wykona własne badania akustyczne, które pokażą jednak przekroczenie norm (wbrew wynikom badań dewelopera), i z tego powodu wyegzekwuje ode mnie obniżenie ceny za mieszkanie, to czy w takim przypadku ja także będę mógł dochodzić takiego samego obniżenia ceny od dewelopera z tytułu pierwotnej transakcji sprzedaży mieszkania ?
Redakcja
Szanowny Panie Marcinie, niestety Pańska sprawa wykracza poza podstawowy zakres udzielanych przez nas porad. Prosimy we własnym zakresie skonsultować sprawę z prawnikiem.
Agnieszka
Dzień dobry! proszę o przybliżenie różnic oraz możliwości zastosowania -kiedy można dochodzić roszczeń i żądać obniżenia ceny z tytułu rękojmi a kiedy z tytułu niewłaściwego wykonania umowy deweloperskiej? (chodzi o wadę ukrytą mieszkania, występuje nadal -deweloper podejmował nieskuteczni próby naprawy)
Michał Koralewski
Odpowiadając na pytanie, w pierwszej kolejności należy wskazać, że dochodzenie roszczeń z rękojmi (obniżenie ceny), bądź z tytułu nienależytego wykonania umowy (odszkodowanie) odbywa się na całkowicie odmiennych zasadach.
1. Obniżenie ceny w ramach rękojmi
W punktu widzenia konsumenta (nabywcy), reżim rękojmiany jest dla niego zdecydowanie korzystniejszy. Po pierwsze dlatego, że w przypadku ujawnienia się wady w ciągu roku od wydania przedmiotu umowy, domniemuje się jej istnienia w chwili wydania. Nadto, na konsumencie spoczywa jedynie ciężar wykazania istnienia wady. To sprzedawca (deweloper) musi wykazywać, że np. powstała ona w czasie późniejszym. Co więcej, jeżeli kupujący będący konsumentem złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.
Odnośnie natomiast żądania obniżenia ceny, to konsument nabywa je, gdy rzecz była już naprawiana przez zobowiązanego ale wada nadal w niej występuje. Zgodnie bowiem z przepisem art. 560 §1 kodeksu cywilnego: „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.”
Należy wszakże pamiętać, że obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady (art. 560 §3 k.c.). Nie wyklucza to wszakże dochodzenia wraz z obniżeniem ceny także dodatkowego odszkodowania w zakresie wskazanym w art. 566 §1 k.c.
2. Nienależyte wykonanie umowy
W tym reżimie odpowiedzialności konsument musi wykazać wszystkie podstawy swojego roszczenia, a zatem fakt niewłaściwego (nienależytego) wykonania umowy, wysokość swojej szkody oraz związek przyczynowy pomiędzy nienależytym wykonaniem umowy a szkodą.
Jak widać, zatem dochodzenie roszczeń na tej podstawie jest zdecydowanie trudniejsze. Dlatego też sięga się po tę możliwość dopiero, gdy nie jest możliwe dochodzenie roszczeń z rękojmi albo gwarancji.
Joanna Nigowska
Dzien dobry, w nowo zakupionym domu osiadają podłogi w ramach gwaracji developer ma obowiazek i che naprawić szkodę. My natomiast nie jestesmy zadowoleni z jego prac i chcielibyśmy naprawy zlecic innej firmie. Czy moge zadac od dewelopera pokrycia kosztów tych napraw?
Michał Koralewski
Dzień dobry,
„Na wstępie należy zaznaczyć, że deweloper może odpowiadać względem nabywców z dwóch tytułów:
W odniesieniu do gwarancji, to przysługuje ona wyłącznie, gdy deweloper jej udzieli swoim oświadczeniem, także np. w treści umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Gwarancja jest zatem formą dodatkowego zobowiązania umownego. Stąd też, obowiązki dewelopera z tego tytułu wynikają z treści gwarancji. Należy zatem zweryfikować brzmienie postanowień gwarancyjnych pod ww. kątem. Zazwyczaj wszakże, obowiązki gwaranta ograniczają się do naprawy, względnie wymiany rzeczy, a uprawniony z gwarancji może domagać się wykonania tylko tego, do czego deweloper zobowiązał się w gwarancji.
Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku rękojmi za wady. Ta bowiem obowiązuje z mocy prawa, tzn nie jest zależna od dodatkowych oświadczeń dewelopera. Rękojmię regulują przepisy art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego. Wynika z nich, że uprawniony może żądać naprawy albo wymiany rzeczy, a jeżeli pomimo to wada nadal będzie występować, może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Przy czym, obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. W takim przypadku pieniądze z obniżenia ceny możnaby przeznaczyć np. na zlecenie remontu innej firmie. Dodatkowo, jeżeli środki te nie wystarczyłyby, to nabywca może żądać różnicy, jako formy naprawienia szkody powstałej na skutek wady.”
Grażyna
Chyba się pogubiłam… Rekojmia na wady mieszkania 3 czy 5 lat ? Mieszkanie wydane w lutym 2019 r. czyli okres rekojmi trwa 5 lat ? Czy pęknięcia na ścianach nie polegają rekojmi ? Wiem, że budynek osiada… ale pytałam kilku sąsiadów i tylko jednemu (bezpośrednio z nami sąsiadującemu na parterze) oprócz nas pękają ściany…tak jakby budynek przełamywał się na ścianie pomiędzy naszymi mieszkaniami (czyli tylko w ostatniej klatce). W ciągu ostatnich tygodni pojawiło się dużo nowych pęknięć, a te co były bardzo się pogłębiły, do tego stopnia, że w jednym miejscu wygląda, jakby miał zacząć odpadać tynk, pojawiło się też jedno spore wybrzuszenie na ścianie oddzielającej tarasy tych dwóch mieszkań. Inną kwestią jest kostka brukowa. Na parkingu i drodze dojazdowej do bloku została położona najtańsza kostka brukowa jaka istnieje na rynku (proste prostokąty bez zaokrąglonych krawędzi) i po ok. 1,5 roku użytkowania jest w wielu miejscach uszczerbiona, popękana…. Na innych inwestycjach tego samego dewelopera położono normalną standardową kostkę i choć jest dłużej użytkowana, jest w dużo lepszym stanie niż u nas… Czy my możemy domagać się wymiany kostki na inną o większej odporności mechanicznej ? Zaznaczam, że mieszkania nie były tańsze niż na równoległych inwestycjach, a nawet trochę droższe.
Michał Koralewski
Dzień dobry,
rękojmia na wady budynku obecnie wynosi 5 lat. Okres ten został wydłużony z 3 lat w 2014 roku. Jeśli zatem Państwa budynek pochodzi  2019 roku, to stosuje się okres 5-letni.
Odnośnie spękań budynku. To w pierwszej kolejności należałoby wyjaśnić, że deweloper odpowiada za wady nieruchomości istniejące w chwili jej wydania oraz ich skutki, które ujawniły się później. Odpowiedź na pytanie zależna jest zatem od przyczyny pojawiania się pęknięć. Jeżeli jest to wada konstrukcyjna budynku, to odpowiada za nią deweloper. Roszczenie należy zatem zgłosić do dewelopera, a ten powinien sprawdzić przyczynę pęknięć. Jeśli odpowiedź dewelopera nie będzie satysfakcjonująca należałoby zlecić ocenę pęknięć niezależnemu ekspertowi.
W przedmiocie kostki brukowej należy zaś zacząć od sprawdzenia zapisów prospektu informacyjnego i innych materiałów dostarczonych przez dewelopera, czy ułożona kostka jest zgodna z umową. Jeśli nie, to deweloper powinien ją wymienić. W innym razie, w pierwszej kolejności ma on obowiązek ją naprawić i dopiero gdy nie będzie to możliwe, wymienić na nową.
Anna
Dzień dobry, Kupiłam mieszkanie, w trakcie odbioru zostały zgłoszone wady w postaci braku płaszczyzny ściany i braku kątów. Otrzymałam informacje że pomimo prób nie mozliwe jest wyrpostowanie 3 ścian. Z czego jednej ok 4m na której poza brakiem kątów są wklęsłości i wypukłości. Czego mogę oczekiwać w zamian za niemożliwą do usuniecia usterkę od dewelopera?
Michał Koralewski
W takim wypadku pozostają odstąpienie od umowy albo żądanie obniżenia ceny o różnicę w wartości lokalu bez wad do lokalu zawierającego wskazane wady.
Kacper
Kupilem 4 lata temu mieszkanie w stanie deweloperskim. Kilka dni temu zauważyłem w łazience wybrzuszenie w dolnej częsci futryny przy drzwiach od łazienki – zgłosiłem to do Administracji. Wykonali pomiar ciśnienia – okazało się, że jest spadek ciśnienia w instalacji CO. Potem przyszedł czas na wizje lokalną, po czym dostałem potem mailową decyzję o nieuznaniu reklamacji, ponieważ w momencie montażu glazury, odkręcony został na chwilę grzejnik (4 lata temu ;)) i PRAWDOPODOBNIE z niego jest wyciek (niemożna dostrzec ponieważ są płytki na ścianie). W mailu dostałem informację, że „Przeciek z instalacji, w której doszło do ingerencji nie podlega zgłoszeniom reklamacyjnym.” i że powininem wezwać jakiegoś hydraulika do usunięcia problemu. Czy odkręcenie grzejnika (zdjęcie go ze ściany) powoduje, że nie mam prawa wnioskować o reklamacje? Nie sądzee aby wyciek występował właśnie w tym miejscu, bardziej obstawiałbym jakieś faktycznie rozszczelnienie instalacji ale wiadomo – aby to zlokalizować trzeba kuć łazienke.. Co robić?
Michał Koralewski
Deweloper, podobnie jak i sprzedawca, odpowiadają gdy rzecz sprzedana ma wady fizyczne. Najczęstszym sposobem obrony jest zatem wykazywanie, że dana szkoda nie powstała przez wadę fizyczną ale jest następstwem innych okoliczności, np. działań nabywcy. W toku ewentualnego sporu sądowego sąd będzie weryfikował tę okoliczność, a zatem należy mieć mocne argumenty by sąd przekonać. Warto zatem zasięgnąć porady specjalisty od tego typu instalacji, Sam fakt odkręcania grzejnika nie pozbawia rękojmi, o ile nie było to przyczyną danej szkody.
Dawid
Dzień dobry. W maju 2017 zakupiłem mieszkanie od dewelopera z rynku pierwotnego. Mieszkanie to znajduje się na 2gim piętrze a nad częścią salon-kuchnia znajduje się taras właściciela mieszkania z piętra 3ciego (piętro ostatnie). Po 1 roku użytkowania mieszkania zaczęły pojawiać się zawilgocenia na suficie i ścianie w części salon-kuchnia co było zgłaszana do dewelopera przez zarządce wspólnoty (telefonicznie i e-mailowo) . Deweloper nie wykonał naprawy i ostatecznie w maju 2020 wspólnota zdecydowała się na zatrudnienie firmy zewnętrznej w celu wykazania wad wykończenia dachu, tarasu (części wspólnej) . Po sporządzeniu protokołów wysłano pismo do dewelopera w celu usunięcia wad z tytułu rękojmi (czerwiec 2020) wraz z dokumentacją sporządzoną przez rzeczoznawcę. Moje pytanie jest następujące : jaki czas obowiązuje dewelopera odnośnie wykonania naprawy części wspólnej (tarasu i dachu) od dnia otrzymania pisma ? czy w związku z sytuacją w której nie było oficjalnego sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego po zakupie mieszkania istnieje możliwość ubiegania się o naprawę wad mieszkania tj. zawilgocenia na ścianach po upływie 3 lat? czy data oddania nieruchomości do użytku (prawne oddanie nieruchomości do użytku z czym wiąże się uiszczanie podatku od nieruchomości ) ma wpływ na okres rękojmi na mieszkanie / nieruchomość?
Michał Koralewski
Renata
Dzień dobry. W lutym zakupiliśmy dom z ogrodem od dewelopera, gdy teraz chcieliśmy założyć trawnik okazało się, że na głębokości ok 30-40 cm jest bardzo dużo gruzu i czarnej brzydko pachnącej ziemi w szarym kolorze. Tak jest na znacznym obszarze działki, na górze jest to przysypane gliną nieprzepuszczającą wody. Czy deweloper ma obowiązek usunąć wykopany gruz z działki (cegły, cement, kamienie) i zniszczoną ziemię? Czy są jakieś przepisy regulujące obowiązki dewelopera w zakresie pozostawienia działka obok domu. Pozdrawiam.
Redakcja
Sprawa będzie dość trudna do wyegzekwowania jeśli informacje o sposobie zagospodarowania działki nie były ujęte w projekcie budowlanym jako załączniku do umowy deweloperskiej. Przed podjęciem dalszych działań warto sprawdzić, jak w ogóle na problem zapatruje się deweloper. Jeżeli ziemię i gruz przywieziono z innej budowy, to deweloper powinien był wcześniej uzyskać zgodę na takie działanie.
Łukasz
Witam. Mieszkamy w domu ponad 3 lata. Na elewacji zaczęły się pojawiać pęknięcia oraz wyszły inne usterki. Zamierzam wezwać dewelopera do usunięcia usterek na podstawie art. 568 KC. W jaki sposób określić termin usunięcia usterek? Czy jest on regulowany jakimś przepisem? W przypadku elewacji jest to czynność poważna do wykonania i czasochłonna.
Redakcja
Kodeks cywilny mówi, że wada powinna zostać usunięta „niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego”. Przed wyznaczeniem realnego terminu można dowiedzieć się, ile czasu podobne prace zajęłyby kilku wybranym firmom budowlanym.
Karolina
Witam. Zgłosiłam do dewelopera za duży hałas od szybu wentylacyjnego w mieszkaniu, Odebrane było 1.5 roku temu, ale hałas wydaje mi się za mocny. Mam rękojmię 5 lat. Czy prawidłowym jest, że deweloper mówi, iż może wezwać firmę jeśli chcę by to sprawdzić, ale jeśli okaże się, że wszystko jest w porządku, to ja poniosę koszt tego sprawdzenia? Dziękuję.
Redakcja
Dzień dobry,
Zgodnie z art. 556[2] k.c., jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W tym zatem okresie, to deweloper musiałby udowodnić że wady nie ma. Po upływie roku, także konsument musi chociażby uprawdopodobnić istnienie wady. Jeżeli tego nie uczyni i stwierdzone zostanie, że wady nie ma. Druga strona będzie mogła domagać się odszkodowania za poczynione wydatki albo poniesione szkody. Należy jednak sprawdzić, czy deweloper udzielił gwarancji – jej kodeksowy okres to 2 lata – być może zatem korzystniejsze byłoby zgłoszenie wady z gwarancji.
Czy rękojmia dotyczy przypadku gdy deweloper zapewniał iż kupione mieszkanie z ogródkiem jest miejscem spokojnym i cichym lecz okazało się że ulica jest bardzo ruchliwa i każde auta słychać w każdym pomieszczeniu nie wspomnę o tarasie i ogródku.
Redakcja
Dzień dobry,
Rękojmia to odpowiedzialność za niezgodność towaru z umową w tym z publicznymi zapewnieniami dewelopera. Jednakże problemem mogą okazać się kwestie dowodowe. Należałoby bowiem wykazać, że deweloper w sposób wiążący zapewniał o danych właściwościach nieruchomości. Warto również zlecić badania akustyczne pod kątem przedostawania się hałasu do pomieszczeń przy zamkniętych oknach. W tym zakresie również istnieją normy, które każdy budynek musi spełniać. Być może problemem jest to, że budynki nie mają właściwej izolacji akustycznej – to zaś bez wątpienia może być ich wadą fizyczną.
Aneta
Dzień dobry. Sprzedałam w ramach działalności gospodarczej mieszkanie po generalnym remoncie, wraz z nowymi meblami w kuchni. Okazuje się, że front od zmywarki nie ma uchwytu oraz wnęka przygotowana do pralki jest za wąska (przez listwy przypodłogowe). Czy są to 'usterki’, które obejmuje rękojmia?
Redakcja
Dzień dobry,
Rękojmia to odpowiedzialność za rzecz, gdy ta: nie ma właściwości; które powinna mieć rzecz danego rodzaju; jest niekompletna; nie nadaje się do celu, do którego została wykonana. Rękojmią nie są objęte wady i braki, o których kupujący wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. W przypadku opisanym w pytaniu, jeżeli nabywca mógł wady zauważyć przed zakupem nieruchomości, to rękojmia nie będzie go chronić.
Krzysztof Król
Dzień dobry, Kupiłem mieszkanie od dewelopera wpłacając terminowo ustalone w umowie kwoty (4 transze) . W styczniu br. mieszkanie zostało przekazane do użytkowania ze zgłoszeniem drobnych uwag (pęknięcia na ścianach, uszkodzenia stolarki okiennej, itp.). Jednak moje zainteresowanie wzbudziło wykonanie okien i drzwi oddzielających salon od loggi. Zostały one osadzone ok. 30 cm nad poziomem posadzki utrudniając swobodne przejście, już nie mówiąc o przejechaniu wózkiem dziecięcym lub inwalidzkim. Deweloper twierdził, ze wszystko jest zgodnie z przepisami. Dotarłem do projektu budowlanego i okazało się, że okna i drzwi powinny być osadzone na poziomie zero. (hp=0). Dotyczy to wszystkich nabywców w tej części budynku. Czy deweloper miał prawo zmienić sposób zabudowy bez poinformowania o tym nabywców? Czy nabywcy mają prawo żądać wykonania zabudowy okien i drzwi zgodnie z projektem, a jeżeli tak to jakie powinni podjąć kroki prawne. Moje próby wezwania dewelopera listem poleconym do złożenia wyjaśnień w tej sprawie pozostały bez odpowiedzi.
Redakcja
Dzień dobry,
Opisana przez Pana wada może być postrzegana jako istotna (tzn. znacząco zmniejszająca użyteczność mieszkania). Jeżeli wada jest istotna, to poza obniżką ceny lub naprawą usterki możliwe będzie odstąpienie od umowy sprzedaży lokalu (na podstawie rękojmi). Problemem może być natomiast fakt, że projekt budowlany (jak rozumiem) nie stanowił załącznika do umowy deweloperskiej. Jeżeli deweloper nie odpowiada, to jedynym rozwiązaniem wydaje się zawezwanie go do próby ugodowej i ewentualne późniejsze złożenie pozwu w sądzie cywilnym.
Tomasz
Dzień dobry, kupiłem dom od developera 3 lata temu. Zaraz po odbiorze przy pierwszej ulewie pojawił się przeciek na ścianie. Zgłosiłem to niezwłocznie telefonicznie. Deweloper poinformował, że zajął się tematem, potwierdził, że naprawił. Przy kolejnych opadach temat sie powtórzył, więc oprócz telefonu wysłałem pismo do dewelopera. W odpowiedzi na pismo przyznał, że za pierwszym razem użył tylko silikonu, ale już za drugim razem wymienił obróbki blacharskie i już jest ok. Po ok. roku użytkowania temat powrócił. Podobnie zadzwoniłem i wysłałem pismo. Deweloper oczywiście pojawił się ponownie coś robił na dacu potwierdził, ze jest ok. Niestety mojego pisma nie odebrał otrzymałem zwrot. Jeszcze dwukrotnie w drugim roku użytkowania zgłaszałem przeciekający dach. Zaraz po telefonie przyjeżdzał, oglądał przeciek wchodził na dach i twierdził, że poprawił. Dodam, ze przecieki pojawiaja się w różnych miejscach. Teraz po 3 latach w kolejnym miejscu pojawił się przeciek. Wysłąłem dodatkowo emaila na adres firmy. Przyjechał, wszedłem zobaczyć efekty „naprawy”. Zobaczyłem silikon w kilku miejscach i zapewnienie, ze jest ok. Oczywiście na emaila nie dostałę odpowiedzi. Jestem przekonany, że deweloper gra na czas i czeka na zakończenie rękojmi pozorując naprawę a defekt prawdopodobnie konstrukcyjny pozostaje. Co mogę zrobić w tej sytuacji?
Redakcja
Szanowny Panie,dobrym rozwiązaniem może być rozmowa z Zarządem wspólnoty budynku lub osiedla, aby dowiedzieć się czy problem dotyczy tylko Pana (jeśli jest to osiedle domów jednorodzinnych). Jeśli dotyczy on wielu mieszkańców wówczas łatwiej będzie Panu np. z pomocą wspólnoty dochodzić prawa do skutecznej naprawy dachu. Równolegle warto skonsultować zaistniałą sytuację z prawnikiem lub Rzecznikiem Praw Konsumenta, którzy doradzą co pozasądowo może Pan jeszcze zrobić w drodze dochodzenia swoich praw.
Anna Sia
Dzień dobry, proszę o rozjaśnienie kwestii dotyczącej napraw w ramach udzielonej rękojmi. Zgłoszona została usterka i uznana ona została przez dewelopera za zasadną. Po miesiącu serwisant skontaktował się i oznajmił, że naprawi usterkę, ale tylko w dni robocze w godz. 8:00 do 15:00. Czy takie postępowanie jest zgodne z prawem? Nie dość, że tak długo czekaliśmy na kontakt, to teraz właściwie zmuszani jesteśmy to wykorzystania dnia urlopu, aby serwisant dokonał naprawy. Czy nie jest przypadkiem tak, że deweloper powinien dostosować się i podesłać serwis w godzinach, w których jest dostęp do mieszkania, tj. popołudniowych (od 16:00)? Z góry dziękuje za odpowiedź. Pozdrawiam.
Redakcja
Szanowna Pani, na podstawie Art. 561 § 2. Kodeksu cywilnego „Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.”. Ponieważ termin jest dla Pani mało dogodny i wiąże się z pewnymi kosztami, może Pani zaproponować deweloperowi dodatkowy czas (np. 7 lub 14 dni) na to, aby ten ustalił inny, bardziej dogodny termin. Może Pani również zgodzić się na wyznaczony termin, pod warunkiem np. pokrycia kosztów przez dewelopera, związanych z przymusowym wykorzystaniem urlopu. W innym wypadku, w ostateczności, pozostaje zgłoszenie sprawy do Rzecznika Praw Konsumenta i ew. spór sądowy.
Angelika
Witam serdecznie, Kupiłam mieszkanie z runku pierwotnego na parterze w marcu 2019r.Niestety rury kanalizacyjne są bardzo słabo wygłuszone przez co siedząc w salonie słyszę spływającą wodę . Najgorsze w tym wszystkim jest to , że jest to tak głośny dźwięk , który strasznie mnie irytuje. By zwizualizowany sprawę , jest głośniejszy od TV. Czy mogę złożyć rękojmie? Tylko jaki będzie miało to sens kiedy Developer nie jest w stanie usunąć usterki , ja sama rowniez gdyż niedawno skończyłam remont mieszkania ,
Redakcja
Warto zasięgnąć informacji u specjalisty, który stwierdzi, czy rzeczywiście nie ma możliwości usunięcia wady. Warto pamiętać, że w ramach rękojmi może Pani się również domagać obniżenia ceny mieszkania.
adam
Czy jak kupie mieszkanie używane stare od firmy na fakturę to też rękojmia go dotyczy???? czy tylko nowe mieszkania od dewelopera ??????
Redakcja
Rękojmia dotyczy również takiej nietypowej transakcji. Jeżeli mieszkanie jest kupowane tylko na cele prywatne, to rękojmi nie można umownie ograniczyć.
Tomasz
Dzień dobry. Mieszkamy w bliźniaku od 5 miesięcy i po ostatnich ulewach przy kominie zaczęły wychodzić żółte plamy i pojawiły się małe bąble z farby. Prawdopodobnie istnieje jakaś nieszczelność komina. Zauważyliśmy również braki w konstrukcji komina jednak nie wiemy czy one mogły wpłynąć na szczelność komina. Naprawienie wady, o którym mowa w artykule, polegałoby na uszczelnieniu komina. Nie znalazłem jednak informacji o pokryciu kosztów konsekwencji wady, jaką jest w tym przypadku ponowne malowanie, położenie tynku strukturalnego itp. Takie żądanie wydaje mi się zasadne. Na co się powołać deklarując takie żądanie? I jeszcze jedno pytanie. Zapewne developer będzie próbował zwalić winę na wykonawcę wykończenia, a wykonawca wykończenia na developera. Czy znalezienie winnego leży po naszej stronie? Jak to najlepiej osiągnąć?
Redakcja
Podczas sporu z deweloperem proszę się powołać na rękojmię, która obecnie trwa 5 lat w przypadku nieruchomości (licząc od daty wydania domu). Roszczenie o pokrycie kosztów związanych z konsekwencjami wady wydaje się zasadne, bo to nieszczelność komina spowodowała konieczność ponownego malowania i położenia tynku strukturalnego. Proszę pamiętać, że ciężar dowodu w takiej sytuacji leży po stronie osoby wysuwającej roszczenia wobec dewelopera. Warto się zastanowić nad uzyskaniem pisemnej opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeżeli taką wadę domu związaną z nieszczelnością komina uznamy za istotną, a deweloper nie będzie chciał jej naprawić, to przysługuje Państwu możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży domu. W takim wypadku sprawa prawdopodobnie zakończy się jednak sporem sądowym. Warto na początku próbować polubownego załatwienia sprawy.
Konrad
Witam, Mieszkam w nowym mieszkaniu 3,5 roku. Na skutek prawdopodobnie „pracowania” budynku zaczęły pękać ściany oraz pękła duża szyba jest jednym, nie otwieranym elementem. Czy wymiana tej szyby leży po stronie dewelopera ? Pozdrawiam
Michał Koralewski
Dzień dobry, Osiadanie budynku jest procesem naturalnym, niemniej tak istotne pęknięcia – które doprowadziły do uszkodzenia szyby – mogą świadczyć o wadzie konstrukcyjnej budynku (źle przenoszonych obciążeniach), to zaś czyniłoby zasadnym zgłoszenie wady deweloperowi.
Nie od dziś wiadomo, że cena materiałów budowlanych jest  dla wielu osób czynnikiem decydującym o wyborze konkretnego produktu. Z tego względu często poszukujemy zamienników, które będą odpowiadać standardom oryginału przy jednoczesnym obniżeniu kosztów inwestycji. W związku z tym kluczowe jest pytanie: ile kosztuje pokrycie dachu blachodachówką? Cena robocizny kształtuje się na poziomie 70-130 zł za m2. Ostateczna wycena zależy od lokalizacji, w której przeprowadzane są prace remontowe. Sprawdź ceny obowiązujące w 2025 r. na rynekpierwotny.pl.
31 marca 2025
Dagmara Osińska
Poszukując oryginalnych pomysłów na ogrodzenie posesji, możemy znaleźć nietuzinkowe i ciekawe propozycje zwane gabionami. Obok takich konstrukcji trudno przejść obojętnie. Gabiony są wykonane z wyjątkowo trwałych materiałów i wypełnione między innymi kamieniami. Ile kosztuje ogrodzenie gabionowe? Cena za metr może się wahać od 400 do nawet 1000 zł. Ostatecznie zależy od rodzaju wypełnienia i wysokości konstrukcji. W tym artykule przedstawiamy aktualne koszty instalacji ogrodzenia gabionowego.
31 marca 2025
Dagmara Osińska
Taras to doskonałe miejsce na spędzanie ciepłych wieczorów – w pojedynkę lub ze znajomymi. Jednak aby móc cieszyć się nim w pełni warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii dotyczących jego budowy. Jedną z nich jest dobór odpowiednich desek. Jaka opcja sprawdzi się lepiej? Naturalne drewno, czy może kompozyt? Poznaj wady i zalety obu rozwiązań!
04 marca 2025
Artykuł sponsorowany
Wspólnoty mieszkaniowe – obok spółdzielni mieszkaniowych – pełnią w Polsce kluczową rolę w zarządzaniu nieruchomościami. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest z kolei podstawowym organem wykonawczym. Lokatorzy mogą zatem zastanawiać się, jakie czynności związane z zarządzaniem wykonuje zarząd, za co dokładnie odpowiada zarządca nieruchomości (i czy ma te same obowiązki co zarząd) oraz jaki wpływ na zarząd we wspólnocie mieszkaniowej mają sami członkowie wspólnoty.
17 lutego 2025
Edyta Wara-Wąsowska
Komentarze
Spis treści
Udostępnij
Nagrody i wyróżnienia
Nowe mieszkania
Nowe domy
Nowe lokale użytkowe
Apartamenty wakacyjne
Condohotel
Luksusowe mieszkania
Luksusowe domy
Promocje
Deweloperzy
Nieruchomości Warszawa
Nieruchomości Kraków
Nieruchomości Wrocław
Nieruchomości Poznań
Nieruchomości Gdańsk
Nieruchomości Łódź
Nieruchomości Kielce
Nieruchomości Lublin
Nieruchomości Bydgoszcz
Aktualne promocje
Dni otwarte
Przeceny
Oferty last minute
Przedsprzedaż
O nas
Kariera
Nasi Partnerzy
Polityka Prywatności
Regulamin
Mapa strony
Ustawienia cookies
Konkurs „Wygraj 100 000 zł na dobry start!”
Dla architekta
Gethome
Sprzedaj grunt
Zwrot kosztów ubezpieczenia pomostowego
Wypowiedzenia umowy najmu: wzór
Wakacje kredytowe w Pekao
Umowa najmu okazjonalnego: wzór
Wydawcą portalu rynekpierwotny.pl jest PropertyGroup Sp. z o.o.

Spółdzielnia Mieszkaniowa „Kopernik” w Toruniu
Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „Motor” w Lublinie
Spółdzielnia Mieszkaniowa Prądnik Biały Wschód
Gmina Łącko
Gmina Dzwola
Gmina Iłża
Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Bolesława Chrobrego w Łodzi
Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego w Stalowej Woli
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa „Nasz Dom” Ostrów Mazowiecka
Urząd Miasta i Gminy w Olkuszu
Zakład Wodociągów i Kanalizacji „WOD-KAN” Sp. z o.o.
Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Jana Paderewskiego w Katowicach
Nowy podatek dotknie właścicieli nieruchomości. Kto musi zapłacić daninę od ogrodzenia?
Kolejny problem dla frankowiczów. Część osób musi oddać ulgę mieszkaniową z odsetkami za kilka lat wstecz
Rynek mieszkań odbije? Deweloperzy w trochę lepszych nastrojach
Przedmieścia kuszą niższymi cenami mieszkań
Starostwo Powiatowe w Hajnówce
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Teresa” w Tychach
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Agat” w Złotoryi
Ostrołęcka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Załęska Hałda” w Katowicach
Deweloperzy o rezygnacji z programu „kredyt 0 proc.”: decyzja powinna zapaść wcześniej
Internetowi oszuści zarabiają na tym krocie. Jak działa przekręt na „agenta nieruchomości”?
Sprzedaż mieszkań mocno spada. Lokali do kupienia jest najwięcej od lat
Mieszkaniówka na karuzeli
Rynek nieruchomości rok po powołaniu rządu. Ile dowiozły ministerstwa?
Absurdalne bariery prawne związane z brakiem możliwości funkcjonowania spółdzielni energetycznych na obszarach miejskich
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa w Nysie
Urząd Gminy Bakałarzewo
Co rynek mieszkań oferuje singlowi
Dlaczego kredyty mieszkaniowe w Polsce są najdroższe w UE?
Oferta mieszkań rośnie. Ceny stoją w miejscu, deweloperzy konkurują między sobą
Sejm pracuje nad zmianami w podatku od nieruchomości. Zegar tyka
Koniec z dzikim najmem krótkoterminowym? W przygotowaniu nowe regulacje
Lokum od gminy dla klasy średniej: czy to możliwe?
W Polsce jest już prawie 73 tys. gminnych pustostanów. Wielu nie uda się uratować
Na rynku mieszkań nadchodzi lekkie odbicie
Samorządowe Forum Kapitału i Finansów
Budowa na terenach zalewowych. Nastał klimat do zmian prawa wodnego
Ceny mieszkań w III kwartale 2024. W tych miastach wzrosły najbardziej
Podatku od dochodu ze sprzedaży mieszkania można uniknąć
Domy na bezpiecznych terenach mogą zdrożeć
Deweloperzy rozpoczęli ten rok z impetem, ale z czasem ich aktywność wyraźnie przygasła
Przyszłość kredytu 0 proc. pod znakiem zapytania. Czy program zostanie uruchomiony?
Plan nie może narzucać obowiązków bez podstawy prawnej
Klient ostrożny po powodzi
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Uwrocie” Piwniczna Zdrój
Gmina Włoszczowa
Krośnieńska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Ceny mieszkań znów w górę? Są wyniki nowego badania
Ile na „Kredyt 0 proc.” w budżecie na 2025 rok? Poznaliśmy kwotę
Zakaz minioczyszczalni wbrew prawu
Efektywność energetyczna w cenie mieszkania
Polski kapitał rośnie w siłę, kupuje już nie tylko nieruchomości mieszkaniowe
Udogodnienia w inwestycjach mieszkaniowych. Jeszcze luksus czy już standard?
Sprzedaż mieszkań dołuje, cztery miasta z nadpodażą
Dotacja 80 proc dla przedsiębiorców i spółdzielni mieszkaniowych
Gmina Bakałarzewo
Zarząd Budynków Mieszkalnych w Suwałkach TBS Sp. z o.o.
Mikołowska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Przeróbka strychu do poprawki
Marże deweloperów najwyższe w historii. Ceny kosmiczne, klienci wściekli, KNF grozi
Gdzie jest najłatwiej o mieszkanie
Będzie nowy projekt programu mieszkaniowego. Co z tanimi kredytami „Na start”?
19 MIĘDZYNARODOWE GLIWICKIE TARGI EXPOBUD
Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w Tychach
Urząd Gminy Trawniki
Gdzie Polacy zużywają najwięcej prądu?
Wyższy podatek od mieszkań i domów, o ile więcej zapłacimy od stycznia 2025 roku
Gmina Zambrów
Spółdzielnia Mieszkaniowa Domator w Kielcach
Najem mieszkań. Tanio nie jest. Rentowność inwestycji lekko wzrosła
Na jaki kredyt i mieszkanie stać obecnie singla, parę i rodzinę z dzieckiem?
Urząd Miejski w Ośnie Lubuskim
Tanie mieszkania zamiast ogródków działkowych. Musimy jeszcze długo poczekać
Kryzys za nami? Rozpoczęto budowę rekordowo wielu mieszkań
Podchodźmy ostrożnie do inwestowania w obligacje
Gdzie na przeprowadzkę trzeba długo czekać?
Mało kogo stać na dom. Zmienią to tanie kredyty?
Po sterydzie rynek kredytów mieszkaniowych przechodzi w stan oczekiwania
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Załęska Hałda” w Katowicach
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Teresa” w Tychach
Gmina Chrzanów
Urząd Gminy w Żarnowcu
Rewolucja w Moim Prądzie. Domowa fotowoltaika tylko z magazynem energii
Spłata długu zaciągniętego po sprzedaży nie daje ulgi
Niski wkład własny: program BK 2% go przywrócił
Maleje popularność podatkowej ulgi termomodernizacyjnej
Budowanie osiedli może być droższe
Program „Na start” – hit czy kit?
MF: ustawa antyflipperska nie może uderzać w cały rynek
Opóźnienie programu „Na start”. Konsekwencje dla rynku i firm
W maju ciąg dalszy korekty danych GUS budownictwa mieszkaniowego
1/3 budynków czeka przymusowy remont? Obiektów o najniższej klasie energetycznej jest cała masa
Mieszkania na przeciętną kieszeń – maj 2024 r.
Zakup mieszkania latem: czy to wciąż się opłaca?
Gmina Słupia
Urząd Miasta Ciechanów
Gmina Wyszki
Nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie 1 lipca. Co dalej z cenami mieszkań?
Dopłaty do kredytów hipotecznych zawsze wywołują wzrost cen mieszkań
Początek roku przyniósł spadki w sektorze budowlanym. Co dalej z inwestycjami?
Popyt na mieszkania jest mniejszy, ale ceny wciąż rosną
Sosnowiecka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi ze szczególnym uwzględnieniem odpowiedzialności zarządu wspólnoty
Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi ze szczególnym uwzględnieniem odpowiedzialności zarządu wspólnoty
Regulamin sklepu internetowego
Karta zgłoszenia System białych certyfikatów w praktyce
System białych certyfikatów w praktyce
Karta zgłoszenia – Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych
Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Załęska Hałda” w Katowicach
Karta zgłoszenia – Utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym.
Utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym. Odpowiedzialność właściciela, zarządcy i użytkownika obiektu budowlanego
Urząd Miasta Hrubieszów
Gmina Kruszyna
Gmina Młynary
Gmina Burzenin
Urząd Gminy w Gdowie
Ostrołęcka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Urząd Miejski w Pińczowie
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Chemik” w Tarnowskich Górach
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa w Nysie
Gmina Kruszyna
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Jarosławiu
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa w Nysie
Powiat Strzelecko-Drezdenecki
Nowosolska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Karta zgłoszenia uczestnictwa w szkoleniu online Przejmowanie nieruchomości od dewelopera 15.03.2024 r.
Przejmowanie nieruchomości od dewelopera
Karta zgłoszenia uczestnictwa w szkoleniu online Cyfrowa książka obiektów budowlanych, 12.03.2024 r.
Cyfrowa książka obiektów budowlanych
Karta zgłoszenia uczestnictwa w szkoleniu online Jak przygotować poprawny plan gospodarczy Wspólnoty Mieszkaniowej, 16.02.2024 r.
Regresu ciąg dalszy, czyli budownictwo mieszkaniowe w 2023 roku
Jak przygotować poprawny plan gospodarczy Wspólnoty Mieszkaniowej
Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych
Gdzie wystrzeliła sprzedaż nowych mieszkań? Oto lista miast
Mieszkania. Kraków prawie tak drogi jak Warszawa
Energooszczędne mieszkania. Od 1 lutego rusza nabór wniosków ws. dofinansowania budowy
Fala przeprowadzek do domów?
Ile nowych mieszkań sprzedano w największych miastach Polski? Nowe dane
Kredyt mieszkaniowy na start. Czy nowy program powtórzy sukces poprzednika?
Sprzedający wstrzymują oddech
Hamowanie pod koniec roku
24 Międzynarodowe Gliwickie Targi Budownictwa, Instalacji, Wnętrz
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa „Przyjaźń” w Krzeszowicach
Gmina Mykanów
Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa MOTOR w Lublinie
Gmina Luboń
Gmina Słupia
Spółdzielnia Mieszkaniowa DOMATOR w Kielcach
Szaleństwo cenowe na rynku mieszkań. W tych miastach płaci się najwięcej
Nowe mieszkania w największych miastach drożeją. Ile trzeba było średnio zapłacić za 1 mkw. we wrześniu?
Kredyty i konta mieszkaniowe w ramach programu Bezpieczny kredyt cieszą się dużą popularnością
Jeleniogórska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Jana Paderewskiego w Katowicach
Nie ma co liczyć na stabilizację cen mieszkań. Deweloperzy ponoszą zbyt duże koszty.
Co deweloperzy sprzedają w największych miastach?
Rusza nowa edycja programu „Ciepłe mieszkanie”. Kto może skorzystać z dotacji i jakie warunki trzeba spełnić?
Bezpłatne projekty domów 120, 150 i 180 m kw. Wiadomo, skąd będzie można je pobrać
Deweloperzy kochają to rozporządzenie. Inwestycje mieszkaniowe mogą przyśpieszyć nawet o rok
„Bezpieczny kredyt 2%” podbija zainteresowanie małym metrażem?
Dopłatami do czynszów najemcy podzielą się z rentierami
Podaży lokali nie można zwiększyć z dnia na dzień
Nowe windy, parkingi, modernizacja bloków. Zobacz, jakie zmiany obejmie program dla osiedli z wielkiej płyty
Deweloperzy nie nadążają z budową mieszkań. Dramatyczna sytuacja w największych miastach
RPP obniżyła stopy procentowe. Ile zyskają kredytobiorcy?
Domy większe niż 70 m kw. bez pozwolenia. Ustawa może pojawić się jeszcze w tym roku
„Pierwsze Mieszkanie. Ile osób złożyło wnioski?
Budowa mieszkań w Polsce. Co pokazują najnowsze dane GUS?
Państwo nie radzi sobie z polityką mieszkaniową
Przejmowanie budynków deweloperskich do zarządzania na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali
Procedury i zasady przejmowania nieruchomości w zarządzanie
Jak bezpiecznie wynajmować mieszkanie? Oto 5 żelaznych zasad
Kupującym trudno nadążyć za rosnącymi cenami
Lipcowa dynamika cen materiałów budowlanych na granicy korekty
Premie zamrożone w starych książeczkach mieszkaniowych. Jak je odzyskać?
Przygotowanie, prowadzenie i realizacja zebrań wspólnot mieszkaniowych
Tworzenie planów gospodarczych we wspólnotach mieszkaniowych
Podatek od ogrzewania budynków. Czeka nas radykalny skok kosztów życia?
Dziś prototyp, jutro obowiązek. Pierwszy taki budynek wkrótce będzie gotowy
Bezpieczny kredyt 2 proc. namieszał na rynku. Ceny mieszkań w górę, a wybór coraz mniejszy
Czy to koniec żniw w wynajmie?
Pieniądze za deszczówkę. Rusza nowa edycja programu z większymi dotacjami
Podatek od nieruchomości w 2024 r. uderzy po kieszeni. Wzrost stawki może być rekordowy
Podatek od ogrzewania budynków. Czeka nas radykalny skok kosztów życia?
Sprzedaż mieszkań w lipcu mocno rozgrzana
Odpowiedz Ministerstwa Klimatu i Środowiska na petycje w zakresie pułapu rekompensowanych cen ciepła sieciowego dla odbiorców mieszkaniowych
Agent pod specjalnym nadzorem
„Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Czy będzie się opłacał, gdy spadną stopy procentowe?
Budowa domu 2023: Jakie dokumenty i pozwolenia trzeba mieć?
Stawki najmu mieszkań idą w dół, ale obniżki są niewielkie
Urząd Gminy Rudnik
Spółdzielnia Mieszkaniowa Nad Wartą w Działoszynie
Międzyzakładowa Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „Perspektywa” w Rudzie Śląskiej
Spółdzielnia Mieszkaniowo-Budowlana „Imielin” w Warszawie
Sieradzka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Pierwszy kredyt hipoteczny z WIRON już na rynku. Marża zaskakuje
Produkcja nowych mieszkań stabilizuje się na niskich poziomach
Coraz więcej chętnych na mieszkania, a deweloperzy nadal czekają latami na pozwolenia?
Bezpieczny Kredyt 2 proc. Banki dostały dużo swobody w obliczaniu zdolności kredytowej
W kwietniu deweloperzy rozpoczęli budowę tylko 7 tysięcy mieszkań
Pierwsze Mieszkanie. Szef MRiT: Nie będzie działać zasada: kto pierwszy, ten lepszy
Droższe finansowanie, mniej inwestycji
Wreszcie ożywienie w kredytach mieszkaniowych. Będzie 100 tys. nowych hipotek?
Większość banków będzie miała w ofercie w program „bezpieczny kredyt”
Rynek mieszkaniowy: Taniej już było. Teraz sprzedający testują rynek
Jednocyfrowa dynamika cen materiałów budowlanych w kwietniu
Deweloperzy mocno ostrożni, podaż mieszkań dalej niska
Spółdzielnie będą mogły zyskać prawo do gruntów, na których wybudowały budynki mieszkalne. Jest projekt ustawy
Rosną działki pod domami
Pierwszy kwartał 2023 oczami deweloperów. Jakie mieszkania sprzedawały się najlepiej?
Kary za spóźnione pozwolenia na budowę
Jasielska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Podatek od najmu. Co zmienił Polski Ład?
Spowolnienie gospodarcze zwiększy różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieszkań
Najem mieszkań. Czynsze zaczynają spadać
Gmina Chrzypsko Wielkie
Wyniki sprzedaży deweloperów w I kw. 2023 r. z nadzieją na poprawę koniunktury
Spłacanie hipotek przychodzi trudniej. Wraca zainteresowanie funduszem wsparcia
Bezpieczny kredyt 2 proc. w pytaniach i odpowiedziach. Co trzeba wiedzieć?
Najem na krótko wraca do łask
Mikołowska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Sieradzka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „ROW” w Wodzisławiu Śląskim
Gmina Porąbka
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców teraz bardziej pomaga
Buda: Z programu Pierwsze Mieszkanie może skorzystać nawet 200 tys. osób
Jak ogrzewamy nasze domy
Deweloper poczeka na pieniądze
Opolska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Przyszłość” w Opolu
Krośnieńska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Złote Łany” w Bielsku-Białej
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Centrum” w Ostrołęce
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Nad Wisłą” w Bydgoszczy
Kredyty frankowe. Banki, sądy i gospodarka przed historyczną próbą
Nowe zasady przyznawania kredytów bez wkładu własnego
Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne gmin idzie do Sejmu
Sieradzka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Łaska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zakoniczyn” w Gdańsku
Kiedy pozwolenie na budowę staje się ostateczne
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa „Nasz Dom” Ostrów Mazowiecka
Gmina Bestwina
Brak pieniędzy na czynsz, media czy opał? Dodatek mieszkaniowy może pomóc, ale nie przysługuje wszystkim
Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa. Od 1 marca można składać wnioski o wsparcie
Koszty budowy domu. Jak bardzo wyceny różnicą się od realnych kwot?
Mieszkanie Plus. KO: Program stał się gehenną dla mieszkańców
Szpital Miejski w Morągu Sp. z o.o.
MRiT przekaże na rozwój budownictwa socjalnego i komunalnego 1,65 mld zł w 2023 r.
Mieszkanie na Start. Buda: Pracujemy nad zwiększeniem dopłat do czynszu
Uwaga na pomoc publiczną
Nie ma wyścigu po świadectwa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Prądnik Biały Wschód” w Krakowie
Gmina Wróblew
Nadeszły ciężkie czasy dla sprzedających mieszkania
Kredyt na 2 proc. pod nadzorem
Konta mieszkaniowe na rzecz dzieci. Ile osób skorzysta z nowego pomysłu?
Grzanie na termomodernizację
Beskidzka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Załęska Hałda” w Katowicach
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Słoneczna” w Kielcach
Będzie łatwiej o kredyt? Program „Pierwsze Mieszkanie” przyniesie ważne zmiany na rynku
Rządowy kredyt na 2 proc. Wcale nie będzie tak różowo?
Bez świadectwa ani rusz
Zatrzymanie podaży i wzrost cen mieszkań. Deweloperzy oceniają wstępne założenia nowych przepisów budowlanych
Jedno mieszkanie raz na rok? Rząd szuka sposobów na ograniczenie hurtowych zakupów lokali
Klienci czekają na tanie kredyty. Brakuje mieszkań na wynajem
Zarząd Budynków Mieszkalnych w Suwałkach TBS Sp. z o.o.
Zarząd Budynków Mieszkalnych w Suwałkach TBS Sp. z o.o.
Zarząd Budynków Mieszkalnych w Suwałkach TBS Sp. z o.o.
Zarządzanie nieruchomościami w świetle najnowszych zmian w ustawie prawo budowlane
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Odlewnik” w Koluszkach
Opodatkowanie dodatkowych mieszkań. Morawiecki zapowiada nowe przepisy
Ograniczenia w kupnie mieszkań. Kiedy rząd zajmie się projektem?
Sprzedaż deweloperów giełdowych w IV kw. z sygnałami testowania dna
Jak będziemy mieszkać, pracować i kupować?
Wynajmujący chcą większych praw. Rząd proponuje okrągły stół
Jaka była kondycja giełdowych deweloperów w ostatnim kwartale 2022 roku?
Błędne koła polskiego mieszkalnictwa. Kto winduje ceny?
RynekPierwotny.pl i Platforma Mieszkaniowa pomogą deweloperom i pośrednikom w skutecznej sprzedaży mieszkań
Od marca będzie można zakładać kooperatywy mieszkaniowe. Zmiany dotkną również „Mieszkanie bez wkładu własnego”
Rynek nieruchomości stabilizuje się, ale o kredyty będzie nadal trudno
Nowy program dla kawalerek i mieszkań dwupokojowych
Budować mieszkania czy czekać
Ministerstwo Rozwoju i Technologii
Gmina Kuźnia Raciborska
Starachowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Podwyżek cen prądu w tym roku już nie będzie
Ceny działek pod budowę domu. Ile trzeba zapłacić za grunty w największych miastach?
Starsze domy: do 2050 r. duży remont lub rozbiórka?
Tańszy prąd nie dla Kowalskiego, który buduje dla siebie dom
Starostwo Powiatowe w Prudniku
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Gądów” we Wrocławiu
Małe miasteczka wrócą do łask? Różnice cen mieszkań względem metropolii są ogromne
Umorzone wierzytelności kredytów mieszkaniowych będą zwolnione z podatku do końca 2024 r.
Deweloperzy wskazali największe bariery w realizacji inwestycji mieszkaniowych
Inwestycja w najem bez odliczenia kosztów
Decyzje co do budowy wiatraków państwo oddaje w ręce społeczeństwa
Inwestowanie w ziemię – czy to się jeszcze opłaca? Prognozy dla rynku działek
Kryzysowy poniedziałek w polskiej energetyce
Zła wiadomość dla trzymających nieużywane mieszkania. Nowy podatek
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Chemik” w Tarnowskich Górach
Sieradzka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Co trzecie mieszkanie można by kupić z rządowym programem wsparcia
Bez kredytu źle, z kredytem jeszcze gorzej
Teraz właściciele biurowców w stolicy będą dyktować warunki
Mieszkańcy urządzą sobie gminę po swojemu
Chełmska Spółdzielnia Mieszkaniowa w Chełmie
Powiat Mielecki
Gmina Kuźnia Raciborska
Nowosolska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Skoczowskie Przedsiębiorstwo Komunalne Sp. z o.o. w Skoczowie
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa Pax-Naftobudowa w Jaśle
Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Piekarach Śląskich
Sieradzka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Row” w Wodzisławiu Śląskim
Zacznie się walka o gotówkowiczów
Nieco łatwiej o kredyt bez wkładu własnego
Prawo do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie. Rząd chce przyjąć projekt ustawy
Morawiecki: Planujemy dodatkową opłatę przy hurtowym zakupie mieszkań przez fundusze
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Gądów” we Wrocławiu
Gmina Trzcińsko-Zdrój
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa w Nysie
Urzędnicy nie utrudnią pracy na zlecenie banku
Polacy chcą przede wszystkim zielonej energii
Świadectwo energetyczne mieszkania – tylko przy nowych umowach najmu
Nowe limity cenowe w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”
Tańszego prądu nie da się wymusić. Rynek krytykuje rządowe regulacje
Czeka nas 20-proc. wzrost cen mieszań? Ekspert wskazał perspektywę czasową
Budowa domu bez konfliktów sąsiedzkich
Rusza program „Ciepły Dom”
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Nad Wartą” w Działoszynie
Tańsza hipoteka, ale co w zamian? Sprawdzamy bankowe pakiety
Własne M, czy wynajmowane? Na razie czynsze szybują, a lokali brak
Bloki czeka zadłużeniowa katastrofa?
GUS: Produkcja budowlano-montażowa wzrosła w sierpniu o 6,1 proc.
Miasto Racibórz
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Strzecha” w Lublińcu
Rząd rusza z kampanią jak oszczędzać prąd i ciepło
Zapaść w mieszkaniówce coraz głębsza. Budują mniej niż w lockdownie
Tak gwałtownego osłabienia strony podażowej rynku mieszkaniowego nie było nigdy
Warunki może stawiać tylko klient z gotówką
Ogólnopolskie forum rozliczania ciepła i ciepłej wody w budynkach wielorodzinnych wg najnowszych przepisów prawa
Remedium na dynamicznie rosnące koszty budowy: poznaj projekt z budową
Deweloperzy rozpoczynają coraz mniej inwestycji mieszkaniowych
Przeterminowane mieszkania
Problemy z węglem zabetonowały liberalizację wiatraków
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Strumieniu
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Strumieniu
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Strumieniu
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Strumieniu
Urząd Gminy Sławatycze
Jakie dokumenty trzeba sprawdzić kupując mieszkanie
Wynajem zamiast kupna mieszkania? Sprawdzamy relację wysokości raty kredytowej do czynszu najmu
Aż 8% Europejczyków nie stać na ogrzewanie. Będzie jeszcze gorzej?
Tarcza nie zachęci do oszczędności prądu. Zbyt wysoki limit
Budynki muszą być bardziej efektywne energetycznie. Nowe przepisy coraz bliżej
Wymiana pieca, pompa ciepła, fotowoltaika. Skąd pieniądze na ocieplenie domu? Przejrzeliśmy rządowe i lokalne programy
Dobra pierwsza połowa roku dla deweloperów. Oddano o 3,9 proc. więcej mieszkań
Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych – sierpień 2022 r.
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wspólnota” w Będzinie
Koluszkowska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Budowlani” w Bartoszycach
KE interweniuje na rynku energii. Chce ograniczyć zużycie prądu
Własność mieszkania marzeniem, a najem smutną koniecznością – prawda czy mit?
Stopy NBP najwyżej od 20 lat. Czy to już koniec ich windowania?
Mieszkaniowi liderzy będą podtrzymywać inwestycje
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Chemik” w Tarnowskich Górach
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Metalurg” w Dąbrowie Górniczej
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Załęska Hałda” w Katowicach
Sosnowiecka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Szykują się zmiany w prawie budowlanym – ma być prościej, ale czy bezpieczniej?
Ile mieszkań za kredyt bez wkładu własnego?
Deweloperzy czekają na rozwiązania
Rynek magazynowy w rozkwicie
Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Mieszka I w Łodzi
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Grodkowie
Wspólnoty gruntowe – ograniczone prawo własności domu receptą na kryzys mieszkaniowy?
Służebność mieszkania wygodna dla seniora, problem pojawia się przy sprzedaży lokalu. Najważniejsze informacje
Blisko połowa sprzedawanych nieruchomości w Polsce to mieszkania
Miejsce dokupione w piwnicy bez preferencji w PIT
Państwo pomoże gminom wykupić dawne mieszkania zakładowe
PIE: Ceny mieszkań w II kwartale roku. Oto miasta z największymi wzrostami
UKNF o zaletach stałego oprocentowania kredytów hipotecznych: to stała wielkość raty
Miejsce dokupione w piwnicy bez preferencji w PIT
Spółdzielnia Mieszkaniowa „ROW” w Wodzisławiu Śląskim
Chcesz sprzedać mieszkanie? Lepiej teraz, bo ceny schodzą z górki
Ceny mieszkań – sierpień 2022. Wakacje kredytowe zapobiegły gwałtownym spadkom
Wzrosty płac uratują kredytobiorców? Największym problemem są kredyty z lat 2020-2021
Drogo jak nigdy, ale dają upusty. Deweloperzy budują mniej i kuszą bonusami
Polska w czołówce Europy pod względem obrotu nieruchomościami
Mieszkanie na rynku wtórnym czy pierwotnym? Zobacz, co się bardziej opłaca
Spadek sprzedaży mieszkań szansą dla funduszy
Stare biurowce i galerie zmienią się w mieszkania
Rekordowe dywidendy deweloperów giełdowych. Co dalej?
Elektroniczne dzienniki budowy stały się faktem
Czy budując dom, można zmieniać projekt architekta
Budynki komercyjne będą się unowocześniać. Inaczej przepadną
Gmina Glinojeck
Spółdzielnia Mieszkaniowa im. J. Paderewskiego w Katowicach
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zazamcze” Włocławek
Miasto Radzyń Podlaski
Nabór na kurs stacjonarny na licencję Zarządcy Nieruchomości i Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami KIGN w Katowicach
KNF: specjalna grupa rozpoczęła prace nad likwidacją WIBOR
Sprzedaż mieszkań na 6 głównych rynkach spadła o 50 proc.
Dom bez pozwolenia będzie można sprzedać. Ale trzeba złożyć oświadczenie
Domy do 70 m kw. bez formalności nie przyciągnęły tłumów. To nie koniec programu
Budowanie z problemami
Stagnacja na rynku mieszkaniowym potrwa ponad rok
Długofalowe skutki ograniczenia dostępności kredytów. Polskę czeka amerykański scenariusz?
Półtora biliona na ekotransformację
Chełmska Spółdzielnia Mieszkaniowa w Chełmie
Zarząd Budynków Mieszkalnych w Suwałkach TBS Sp. z o.o.
„Mieszkanie bez wkładu” jest, ale kredytów bez wkładu wciąż nie ma! A czy są mieszkania?
Tanie mieszkanie dla każdego: łatwiej obiecać niż zrealizować
Potrzebna cierpliwość i gotówka żeby zarobić na mieszkaniach
Bessa na rynku hipotek
Drogi kredyt, wysokie ceny i niepewność zniechęcają do kupna nieruchomości
Wynajem mieszkania zamiast kupna? Rynek najmu znów na fali
Kumuluje się odroczony popyt na mieszkania
Bezpieczeństwo za wyższą cenę
Gmina Przytuły
Starachowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Starostwo Powiatowe w Węgorzewie
Ile mieszkań jest obecnie kupowanych za gotówkę?
Czym ogrzewasz budynek? Ostatnie dni na złożenie deklaracji
Co dziesiąte polskie mieszkanie jest puste?
Przed nami luka podażowa na rynku mieszkań. „Ceny mogą skokowo wzrosnąć”
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Fundament” w Tychach
Starostwo Powiatowe w Myszkowie
Krośnieńska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Jasielska Spółdzielnia Mieszkaniowa
GUS: Liczba pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła w maju o 1,4 proc.
Ustawa deweloperska podwyższy ceny mieszkań o ok. 2-3 proc.
Przekształcenie budynków biurowych i handlowych w mieszkalne będzie łatwiejsze. Jest projekt ustawy
Termomodernizacja – szansa dla Polski
Mieszkanie nie dla wszystkich. Zdolność kredytowa ostro w dół – teraz nawet o pół miliona mniej niż jesienią
Sukcesja obejmuje też podatkowe ulgi i zwolnienia
Coraz więcej Polaków opuszcza miasta, by zamieszkać na wsi
Nie będzie mieszkań na wynajem. MF wstrzymał prace nad ustawą o REIT-ach
Szpital Miejski Sp. z o.o. w Morągu
Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa „Perspektywa” w Rudzie Śląskiej
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wspólny Dom” w Katowicach
Częstochowska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa Pracowników Służby Zdrowia w Zamościu
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Prądnik Biały Wschód” w Krakowie
Gmina Rzeczyca
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zazamcze” we Włocławku
Przybywa gazu na zimę. Polskie magazyny są pełne
Mieszkanie w budowie czy gotowe? Sprawdzamy, co się bardziej opłaca
Mieszkaniowe tarcze i promocje na kurczącym się rynku
Deweloperzy chcą poluzowania przy hipotekach
Rozliczanie ciepła i ciepłej wody w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych
Kontrahent może domagać się zwrotu zadatku od niedoszłego zbywcy nieruchomości
Zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi spadło w maju o ponad połowę
Rozwiązanie na kłopoty z węglem. Branża energetyczna sceptyczna
W najmach znów gorączka
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Centrum” w Ostrołęce
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Łada” w Biłgoraju
Plasma System S.A. Siemianowice Śląskie
Przy najmie na skali mieszkanie czy dom lepiej odświeżyć w tym roku
Kredytobiorcy otrzymają wsparcie od państwa. Propozycje budzą jednak wątpliwości
Kupujący mieszkania pod ścianą. Ceny powinny spaść
Kredytów bez wkładu jeszcze nie ma
Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „Motor” w Lublinie
Mieszkanie w budowie czy gotowe? Sprawdzamy, co się bardziej opłaca
Mieszkania deweloperskie już się kurczą?
Wieloetapowe osiedla są jak minidzielnice
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Nad Wartą” w Działoszynie
Sieradzka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Sosnowiecka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Mieszkanie pod klucz sposobem na drożejące materiały budowlane?
Wiceminister zapowiada kolejne zmiany w Prawie budowlanym
Pustostany remedium na lukę mieszkaniową?
NBP: wyłączenie części instytucji z wpłat na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców jest niesprawiedliwe
Jaka oferta nowych mieszkań za kredyt bez wkładu własnego? Co dałoby podwyższenie limitu ceny m kw.?
SN: Kredyt sędziego nie wyłącza go z mocy ustawy ze spraw „frankowych”
Mieszkanie bez wkładu własnego. W czwartek rusza program
NBP: wyłączenie części instytucji z wpłat na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców jest niesprawiedliwe
Olkuska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Starachowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Semeniuk: MRiT rozmawia bankowcami o kredytach ze stałym oprocentowaniem
Do końca marca ponad 12 tysięcy frankowiczów podpisało ugody z PKO BP
Eksplozja zysków deweloperów giełdowych w 2021 r.
Nieruchomości inwestycyjne trzymają się mocno
Na rynku kredytów hipotecznych doszło do tąpnięcia
Międzyzakładowa Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa Perspektywa w Rudzie Śląskiej
Tyska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Oskard”
Różnice cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań. Ile można utargować?
Kolejna podwyżka stóp NBP tym razem bez zaskoczenia
Rynek mieszkaniowy. Całkowity armagedon, czy raczej naturalna cykliczność?
Nowela ustawy o ochronie praw lokatorów zapewnieni najemcom przyznanie lokalu zastępczego do 2024
Urząd Miejski w Trzcińsko-Zdroju
Nowela ustawy o ochronie praw lokatorów zapewnieni najemcom przyznanie lokalu zastępczego do 2024
Mieszkanie pod klucz sposobem na drożejące materiały budowlane?
Zdążyć przed ustawą deweloperską
Kosztowny dług deweloperów
Gmina Krzyżanowice
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Bolesławianka” w Bolesławcu
Polacy chwalą sobie najem mieszkań, ale i to rozwiązanie ma wady
Drewniane moduły mogłyby wspomóc polską mieszkaniówkę
Po latach boomu produkcja mieszkań w Polsce wyhamuje
Nadchodzi koniec mieszkaniowego eldorado. Inwestorzy dokładają do interesu
Rekordowe ceny energii elektrycznej na giełdzie
NBP: I kw. 2022 r. przyniósł zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki
Sprzedaż mieszkań będzie bardziej rozciągnięta w czasie
Dekada ustawy deweloperskiej
Polaków nie stać na własne M. Liczba nowych hipotek będzie maleć
Mimo wszystkich podwyżek kredyt na własne M wciąż tańszy niż wynajem
Inwestycje typu mixed-use – szansa czy wyzwanie dla rynku nieruchomości?
Wahania cen gruntów są mniejsze niż mieszkań
Elektroniczny dziennik budowy. Rząd przyjął projekt nowelizacji Prawa budowlanego
Radykalna podwyżka stóp procentowych NBP. Jak wpłynie na mieszkaniówkę?
Kredyty frankowe: w czwartek SN rozpatrzy wniosek dotyczący sposobu ustalania kursu waluty przez banki
Lokator myśli o przeprowadzce do własnej nieruchomości
Prezes NBP: Ceny mieszkań powinny przestać rosnąć
Inflacja spowoduje, że na rynek mieszkaniowy może wrócić indeksacja cen
Budynki przyszłości, czyli mixed-use po polsku
Chcą uderzyć w Rosję efektywnością energetyczną
Życzenia Świąteczne
Jakie mieszkania kupują Polacy? Sprawdzamy metraże
W których miastach trudniej o lokum z programu mieszkanie bez wkładu własnego?
Jeszcze nigdy mieszkania nie wynajmowały się tak szybko
Zielone hale rosną w całej Polsce. I zgarniają ekopaszporty
Gmina Słupia
W których miastach trudniej o lokum z programu mieszkanie bez wkładu własnego?
Raty kredytów drożeją w zawrotnym tempie. Co z cenami mieszkań?
Stopy w górę, popyt na nieruchomości w dół
Grunt bezpieczną przystanią na czas zawirowań
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Świętochłowicach
Kosztu remontu nie ponosi ten, kto mieszka w lokalu
W poszukiwaniu mieszkania idealnego, czyli najnowsze trendy na rynku nieruchomości
Polska była i jest atrakcyjnym rynkiem pod kątem inwestycyjnym
Popyt maleje, ale ceny rosną
NIK: Program Mieszkanie+ nie wpłynął na poprawę warunków mieszkaniowych
NBP: Ryzyka dla rynku mieszkaniowego to obecnie wzrost stóp procentowych i wojna
Polska jest dalej dobrze postrzeganym rynkiem
Mieszkaniówka jak tuż po lockdownie. Ukraińcy wyjeżdżają na wojnę
Inwestycja w grunt może ochronić oszczędności przed inflacją
Nowe warunki techniczne 2022 – będzie jeszcze drożej?
NIK: program Mieszkanie Plus zakończył się fiaskiem
GUS: Na początku roku oddano do użytku trochę mniej mieszkań niż w 2021 r.
Stopy powyżej 5 proc. Jak będą wyglądać wtedy raty kredytów?
Zadłużenie deweloperów wynosiło 192,9 mln zł na koniec stycznia br.
Mniej mieszkań na wynajem. Oferta zmniejszyła się o kilkadziesiąt procent
Wojna w Ukrainie spowolniła sprzedaż mieszkań. Podobnie było na początku pandemii
Zadłużenie zarządców nieruchomości spada do poziomu sprzed pandemii
Deweloperskie i inwestorskie konwersje
Kolejna, szósta z rzędu podwyżka stóp NBP w połowie zwyżkujących prognoz
Warszawa wysyła komornika do nieruchomości zajmowanych przez Rosję
Budowy jak po lockdownie. Ukraińcy wyjeżdżają na wojnę
Droższe kredyty: mniej kupujących mieszkania, więcej wynajmujących
Grunty w Polsce są rozchwytywane. Popyt przewyższa podaż
W lutym o blisko 30 proc. spadła rdr wartość zapytań o kredyty hipoteczne
MF nowelizuje rozporządzenie. Samorządy wynajmą nieruchomości mieszkalne bez VAT
Podwyżki stóp procentowych niemal pewne. O ile wzrosną raty hipotek?
Cisza przed burzą na rynku materiałów budowlanych
Jak bezpiecznie udostępnić lokum uchodźcom
Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w Tychach
Nowa wojenna rzeczywistość. Co z cenami mieszkań, stawkami najmu i stopami procentowymi w Polsce?
Budowlanka traci pracowników. Kielnie przekuwane na miecze
Spółdzielnia nie zapłaci za wycinkę pod parking
Droższe kredyty: mniej kupujących mieszkania, więcej wynajmujących
Potężne zaskoczenie z polskiej budowlanki
Nadpłata kredytu czy oszczędzanie – co się bardziej opłaca w obecnej sytuacji? Sprawdzamy
Zmiany klimatyczne podbijają ceny polis
Utrzyma się wysoki popyt na grunty inwestycyjne
Kredyty mieszkaniowe droższe o ok. 40 proc. Powód? Rosnące stopy procentowe
Sezonowa korekta cen w ofertach najmu. Stawki jednak znacznie wyższe niż rok temu
Wynajem znów rozwija skrzydła
W styczniu oddano do użytku mniej mieszkań niż przed rokiem
Coraz więcej deweloperów ma w planach wejście na rynek najmu instytucjonalnego
Kończy się czas na rozliczenie przychodów z najmu prywatnego
Rynek biurowy powoli krzepnie
Mieszkanie w Polsce to luksus
Stopy w górę, a ceny mieszkań wciąż rosną. Rata pochłonie ponad 40 proc. dochodu
Inwestor planujący budowę domu nie musiał nic uzgadniać
Polacy rzucili się na zabytkowe nieruchomości. To efekt „Polskiego Ładu”
Wraca aktywność najemców na rynku biurowym stolicy
Spółdzielnia Mieszkaniowa Aleja Majowa w Gliwicach
Spółdzielnia Mieszkaniowa Centrum w Ostrołęce
Ostre hamowanie czy ciąg dalszy hossy – w jakim kierunku pójdzie rynek nieruchomości w 2022 r?
Oprocentowanie lokat powoli się poprawia?
Polski rynek magazynowy powinien dalej rosnąć po 20 proc. rocznie
Wiatr przywieje miliardy. Branża czeka na liberalizację prawa
O ile wzrosną raty kredytów po kolejnej podwyżce stóp procentowych?
Raport ws. warunków mieszkaniowych. Polska ma jeden z najgorszych wyników w UE
Lewica chce dopłat do hipotek. Rekompensata za podwyżki stóp
Nasze nieruchomości wciąż przyciągają zagraniczny kapitał
Spółdzielnia Mieszkaniowa „ROW” Wodzisław Śląski
Lutowe promocje w hipotekach – mniej opcji i trochę drożej
Pozwolenie na budowę domu a opieszałość urzędu. Podpowiadamy, co zrobić, jeśli nie uzyska się go w terminie
Wydatki na zabytkowe nieruchomości z ulgą
Biurowce gotowe na piątą falę
Rawicka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Fala podwyżek opłat za mieszkanie. Co drożeje, na jakie wydatki trzeba się przygotować?
Nowe bloki bez garaży i miejsc parkingowych?
Rynek gruntów jest bardzo rozgrzany
Wolimy mniejsze działki i mniejsze domy
Spółdzielnia Mieszkaniowa im. Juliusza Słowackiego w Piotrkowie Trybunalskim
Zasoby mieszkaniowe Polaków
Rynek najmu rośnie, jednak Polacy nadal chętniej kupują mieszkania
Deweloperzy będą działać na dwa fronty. Fundusze kupują coraz więcej mieszkań
Fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem windują ich ceny?
Myślisz o kredycie hipotecznym? Przed Tobą 3 ważne decyzje
Rekord za rekordem, czyli budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku
Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto wzrosła o 23,9 proc. w 2021 roku
Nabywcy i budowniczowie lokali ciągną na prowincję
Chaos przestrzenny w Polsce kosztuje ponad 84 mld zł rocznie
Ogromny wzrost cen materiałów budowlanych. Wyniósł średnio 12 proc. w 2021 roku
Mieszkania bardzo skutecznie chronią oszczędności przed inflacją
Trudno o znaczące oszczędności kosztów biurowych
Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Piekarach Śląskich
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Strumieniu
Zmiany warunków technicznych w 2022 r. mogą podnieść koszty budowy mieszkań, a w efekcie ich ceny!
Po rekordach czas na ochłodzenie na rynku nieruchomości
Ogromny wzrost cen materiałów budowlanych. Wyniósł średnio 12 proc. w 2021 roku
O ile jeszcze wzrosną stopy procentowe? Zobacz, jak wpłynie to na raty kredytów i ceny mieszkań
Coraz mniej Polaków stać na mieszkanie, a najem społeczny rozwija się zbyt wolno
Są w Polsce powiaty, w których ceny mieszkań się podwoiły
3 największe mieszkaniowe zaskoczenia 2021 r.
Budowa domu do 70 m kw. pod miastem będzie tańsza niż zakup kawalerki w mieście
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Żorach
Gmina Bestwina
Siemianowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „ROW” w Wodzisławiu Śląskim
Uściński z MRiT: Nie będzie podatku katastralnego
Prognozy dla mieszkaniówki
Prokurator Generalny skierował skargę do Sądu Najwyższego w sprawie frankowej
Coraz więcej deweloperów wchodzi na rynek najmu
Spółdzielnia Mieszkaniowa im. B.Chrobrego w Łodzi
Ostrołęcka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Łada” w Biłgoraju
Nawet 70 tysięcy złotych. Tyle możesz zaoszczędzić kupując mieszkanie w grudniu
Padł kolejny rekord drożyzny materiałów budowlanych. Jest nadzieja na koniec windowania cen?
Podatek od nieruchomości 2022. W których miastach mieszkańcy zapłacą najwięcej?
Ceny prądu i gazu w 2022. Gigantyczna podwyżka rachunków
Będzie duży ruch na rynku biur
Wielki popyt, galopujące ceny
Ceny szybują, nabywców nie brakuje
Osiedla przyszłości – tak będą wyglądały za kilkanaście lat
Stopy przygniotły notowania
Gotówka na grunt
Wyższe stopy procentowe ostudzą rynek mieszkaniowy?
Miliony na wymianę pieców węglowych do wzięcia, a zegar tyka. Gdzie i ile można otrzymać?
Ich certyfikaty świadczą o cyfrowej jakości budynku. WiredScore wchodzi do Polski
Lokal na kredyt? Poczekaj ze zbyciem
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Grudziądzu
Coraz więcej mocy ze słońca w Polsce
Niska odpłatność uchwalona dla całej gminy to nie oszustwo
Drogo, ale wciąż atrakcyjnie
Praca zdalna nie może oznaczać izolacji
Dotyczy: konsultacji publicznych projektu rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Zakład Gospodarki Lokalowej w Międzyrzeczu
Skończy się sprzedaż mieszkań „na dwie raty”? UOKiK uznaje to działanie deweloperów za niekorzystne dla klientów
Ile mogą kosztować najdroższe lokale w blokach z wielkiej płyty?
W nieruchomości komercyjne w Polsce zainwestowano od początku roku 3,53 mld euro
Ceny materiałów budowlanych oszalały! Dane nie pozostawiają wątpliwości
Spółki energetyczne złożyły wnioski o zmianę cen energii
Umowa rezerwacyjna uporządkuje praktykę
W nieruchomości komercyjne w Polsce zainwestowano w III kwartale 1,5 mld euro
Za ile kupimy dzisiaj nowy dom?
Fotowoltaika na domach dziecka ‘Happy Kids’ nauczy być „eko”
Mało chętnych do projektowania domów do 70 mkw.
Spółki energetyczne złożyły wnioski o zmianę cen energii
Deweloperzy wciąż na fali. Dobre wyniki sprzedaży za III kwartał
Dane GUS budownictwa mieszkaniowego z niejednoznaczną wymową
Spółdzielcy muszą się zgodzić na scalenie działek
Ile trzeba czekać na mieszkanie od dewelopera?
Czy warto zaczekać na kredyt bez wkładu własnego?
Wzrost cen mieszkań jednak wyhamuje? Dostępność jest wyższa niż podczas boomu z lat 2007-2008
Kolejne podwyżki cen mieszkań są przesądzone
Urząd Miasta Ruda Śląska
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Bielawie
Olsztyńska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Podatek katastralny. Czy w przyszłości zapłacimy podatek od wartości nieruchomości?
Czy warto zaczekać na kredyt bez wkładu własnego?
Deweloperom coraz trudniej budować
Wysoka inflacja będzie skłaniała do lokowania pieniędzy w mieszkania
Zwrot na rynku nieruchomości. Najem dużych mieszkań tańszy niż rata kredytu
Na ile może wystarczyć oferta deweloperów?
Jakie wydatki zmniejszają podatek od sprzedaży nieruchomości? MF wydało interpretację
Sprzedaż mieszkań hamuje po rekordach
Polacy wykupują mieszkania na potęgę. Co jest głównym powodem?
Rośnie rynek najmu mieszkań od profesjonalnych podmiotów
Kto sprzeda szybciej nowe mieszkanie
Wcześniejszy dojazd do posesji nie uchroni przed zapłatą
Przepisy ws. domów do 70 m2 nie stoją w sprzeczności z ładem przestrzennym
Miasta 15-minutowe – niedaleka przyszłość czy utopijne marzenie?
Działki inwestycyjne idą za grube miliony
Kto sprzeda szybciej nowe mieszkanie
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Zgorzelcu
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa „Zawkrze” w Mławie
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Sępólnie Krajeńskim
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa w Nysie
Co się dzieje, gdy wygasa prawo do użytkowania wieczystego? Prawnik odpowiada
Mieszkanie bez wkładu z kredytem na wykończenie. Sejm przyjął projekt
Firmy przyspieszają redukcję śladu węglowego
Brak planów utrudni budowę nowych osiedli mieszkaniowych?
Gdzie w Polsce m2 mieszkania kosztuje mniej niż 3 000 zł?
KNF: na rynku nie ma kredytów hipotecznych z opcją „klucz za dług”
Na odszkodowaniu od dewelopera zarobi fiskus
Elektromobilność i jej rozwój – rozmowa z Panem Arkadiuszem Borek
Sieradzka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Jeden dom, dwa mieszkania – podział nieruchomości nie jest taki łatwy. Sprawdzamy formalności
Kredyt hipoteczny nadal można negocjować. Ile da się zaoszczędzić?
Mieszkania staną się niebawem dobrem luksusowym?
Olkuska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Poniatów” w Wałbrzychu
Łaska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Sprzedaż kredytów mieszkaniowych w sierpniu wzrosła o ponad 80 proc.
Kawalerki kosztują dziś tyle, ile dwa pokoje przed rokiem
Mieszkania drożeją szybciej niż inflacja?
Koniec zamkniętych osiedli. Relacje sąsiedzkie lepiej budują poczucie bezpieczeństwa
Skanska: szybsza redukcja śladu węglowego
Małe domy w rękach banków
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Poniatów” w Wałbrzychu
Elektromobilność – wyzwanie dla branży nieruchomości
Spada popularność najmu. Studenci coraz częściej mieszkają u rodziny i znajomych
Boom na rynku nieruchomości trwa w najlepsze. Deweloperzy mają problem z pozyskaniem nowych gruntów
Ile za działkę pod niewielki dom z Polskiego Ładu
Dom bez mediów nie ma racji bytu
Trudno o gotowe mieszkanie
Wartki strumień pieniędzy na mieszkaniowe inwestycje
Gmina Goszczyn
Budownictwo jest skazane na zielony sukces
Mieszkania staną się niebawem dobrem luksusowym?
Rynek mieszkań: gotówka nie zawsze czyni cuda
Mały domek: inwestor pod groźbą kary oświadczy, że buduje dla siebie
Czy rynek pierwotny się ochłodził?
Duże zamieszanie wokół REIT-ów
Średni koszt budowy mkw. mieszkania. GUS podał najnowsze dane
Wartość kredytów mieszkaniowych przyznanych w tym roku przekroczy 80 mld zł
Ekspert: budowa domów bez pozwolenia nie oznacza urbanistycznego chaosu
Nowy dom w stolicy kosztuje majątek?
Branża gotowa na jesień
Trudno o gotowe mieszkanie
Murale, czyli sztuka wyniesiona na ulicę. Deweloperzy próbują wyróżnić swoje inwestycje
Koniec z lockdownem w betonowym bloku
Mieszkania idą jak woda. Nieruchomości jak skarbonka
Mieszkania ciągle drożeją, a popyt wcale nie spada
Wprowadzenie limitu zarobków dla pośredników nieruchomościowych to absurdalny pomysł!
Poprawiła się dostępność mieszkań na wynajem dla „Kowalskiego”, ale wciąż jest ona bardzo niska. Jak Polska wygląda na tle innych krajów?
Średni koszt budowy mkw. mieszkania. GUS podał najnowsze dane
Jak drożały mieszkania
Problematyczne mieszkania – kupujący ryzykują, ale mogą zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych
Są w Polsce miejsca, gdzie można poczuć się jak na południu Europy!
Kto zrozumie nową ustawę
Ceny stali w górę o 100 proc. To duży problem dla kupujących mieszkania
Kupno mieszkania na studiach – inwestycja na chwilę czy na lata?
Czy deweloperzy walczą o większą podaż?
Jaki podatek od nieruchomości w 2022 r.? Minister finansów podał maksymalne stawki
Polska powiatowa napędza mieszkaniowy boom
Budowa domów do 70 m kw. na zgłoszenie. ZPP: To szansa dla rodzimych firm budowlanych
Gmina Kuźnia Raciborska
Działki hitem na rynku nieruchomości. COVID-19 nie jest jedynym powodem
Mieszkanie bez wkładu własnego. Nie wszędzie taki kredyt będzie dostępny
Ogromny popyt na mieszkania w Warszawie. W II kwartale oferta deweloperów skurczyła się o 18%
Mieszkania ciągle drożeją, a popyt wcale nie spada
Ile dni muszą pracować Polacy, aby kupić 1 metr kwadratowy mieszkania?
Na utrzymanie i wyposażenie mieszkania wydajemy 1/4 swojego budżetu
Rekordowo wysoka liczba oddanych nowych mieszkań. Branża mieszkaniowa goni Europę
Mało mieszkań od spółdzielni
Rekordowe półrocze na rynku mieszkaniowym
Kupić mieszkanie w trakcie budowy czy gotowe? Sprawdzamy, co się bardziej opłaca
Znalezienie gotowego „M” graniczy z cudem?
Pierwsze półrocze 2021 r.: okres najlepszej koniunktury w historii wtórnego rynku nieruchomości?
Rekordowa sprzedaż deweloperów w I kwartale i półroczu
Urząd Miasta Żyrardowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Jutrzenka” w Krakowie
Pierwsze półrocze 2021 r.: okres najlepszej koniunktury w historii wtórnego rynku nieruchomości?
Dziś okazją jest mieszkanie w rynkowej cenie
Paraliż w sądach wieczystoksięgowych bije po kieszeni
Które „hipoteki” sprawiają największe problemy dłużnikom?
Spółdzielnia Mieszkaniowa Na Stoku w Kielcach
Podwyżki cen mieszkań hamują, ale to jeszcze nie koniec wzrostów
Mieszkanie z widokiem na morze. Ile za taki luksus?
Zmiany w dopłatach na ogrzewanie i fotowoltaikę. W większości bolesne
Programy mieszkaniowe w Sejmie najpóźniej w sierpniu
Gdzie deweloperzy stawiają na duże projekty?
Boom na domy i działki. Ceny rosną jak szalone
Rzeka gotówki płynie na rynek mieszkań
Polskie mieszkania dają funduszom wyższe stopy zwrotu
Urząd Miejski w Złotoryi
Spółdzielnia Mieszkaniowa im. W. Łukasińskiego w Zamościu
Nowosolska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zazamcze” we Włocławku
Samodzielny Publiczny Zakład Opieki Zdrowotnej Wojewódzka Stacja Pogotowia Ratunkowego w Białymstoku
Wrocław: Rusza budowa czynszówek z plusem
Portal e-budownictwo. Od 1 lipca wniosek o pozwolenie na budowę można złożyć online
Biejat o noweli KPA: To potrzebna ustawa. Pozwoli zamknąć część spraw reprywatyzacyjnych
Wysoki zwrot z najmu jest możliwy, ale wymaga więcej wysiłku
Deweloperzy mieszkaniowi czekają na pozwolenia nawet 7 lat!
Wzrost cen mieszkań efektem przede wszystkim drożejącej stali
Na podwyżki stóp procentowy czekamy już od … 2013 roku
Gdzie urosły mieszkaniowe bańki?
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Chemik” w Tarnowskich Górach
Budownictwo mieszkaniowe wciąż na wysokiej fali, a oferta deweloperska wyprzedana
Ogródek lokatorski w bloku – jakie mamy prawa i obowiązki?
Nowy Polski Ład pomoże oszczędzać na mieszkanie?
Rynek budowlany rośnie, a za nim także koszty
Górka cenowa na rynku nieruchomości. Część inwestycji w dłuższym terminie może przynieść straty
Wierzymy w możliwość wzrostu na polskim rynku mieszkaniowym
Boom budowlany i potężny popyt na mieszkania. Jak długo ceny będą rosnąć?
Członkowie spółdzielni z mocniejszym głosem
Beskidzka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Gmina Bojszowy
Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w Tychach
Jasielska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Mieszkaniówka w gorączce. Robi się trochę nerwowo
W największych miastach deweloperzy nie nadążają z budową mieszkań
Nowy Polski Ład pomoże oszczędzać na mieszkanie?
Warto zainwestować w termomodernizację domu. Nie tylko niższe rachunki za ogrzewanie
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Górnik” w Będzinie
Zmiany w przepisach dot. fotowoltaiki. Jest apel do premiera
Mieszkania jednak nie zabezpieczają przed inflacją?
Rekordowe koszty utrzymania mieszkania
Fiskus źle ustalił moment przeniesienia własności lokali
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Posejdon” w Gdyni
Europa ma poważny problem. Mieszkaniowy
KNF nie obawia się boomu kredytów mieszkaniowych
Jak długo trzeba zbierać na wkład własny dla dziecka?
Zmiany na rynku instytucjonalnego najmu mieszkań. Mamy nowego lidera
Urząd Miasta Sokołów Podlaski
Gmina Bartoszyce
Sieradzka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Budowa domów do 70 m kw. bez pozwolenia: przepisy nie zostaną wprowadzone specustawą
Rząd obiecuje tanie mieszkania dla uboższych. Czy to realne?
Budowa banku ziemi to spore wyzwanie
Rekordowa sprzedaż nie idzie w parze z podażą
Sejm za nowelizacją wprowadzającą Społeczne Agencje Najmu
Mieszkanie w stanie deweloperskim to nie wszystko. Sprawdzamy, ile trzeba doliczyć za wykończenie
To początek boomu w polskim budownictwie
Wynająć czy kupić? Porównanie kosztów najmu mieszkania i raty kredytu
Skarbonka na nowy podatek
Gdzie Polacy przestali budować domy?
Jak długo trzeba oszczędzać na wkład własny do kredytu na 45-metrowe mieszkanie? Wyliczenia
Ile wynosi średnia wartość nowego kredytu mieszkaniowego? ZBP podał dane za I kw.
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zazamcze” we Włocławku
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Domator” w Kielcach
Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „Nasz Dom” w Rudzie Śląskiej
Nowa ustawa deweloperska przyjęta przez Sejm. UOKiK: wzmocni ochronę kupujących
GUS: liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w kwietniu wzrosła o 92,4 proc. rdr
Mniejsza składka na fundusz, mniejsze wzrosty cen mieszkań
Nowy Ład to dodatkowa stymulacja popytu oraz presja na podaż i koszty
Powstaną SAN-y – Społeczne Agencje Najmu. Nowe narzędzie do prowadzenia polityki mieszkaniowej
Utrzymanie mieszkania jeszcze nigdy nie kosztowało tak dużo
Ceny materiałów budowlanych idą w górę. Hossa na rynku przyspiesza
Wsparcie musi być przemyślane
Otwocka Spółdzielnia Mieszkaniowa
Krośnieńska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Gmina Miasto Włocławek
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Górnik” w Katowicach
Padł rekord. W bankach nigdy wcześniej nie było tylu wniosków o kredyty mieszkaniowe
Przez kredyty frankowe stali się niewolnikami swoich mieszkań
Wolą poczekać na dobrego najemcę, niż wynająć za tanio
Tanio nie jest, ale to nie gorączka
W programie Moja Woda aż 100 mln zł na dopłaty do instalacji zatrzymujących deszczówkę. Czy są chętni?
1,25 mld euro na nieruchomości komercyjne w I kw. 2021 r. To mniej niż rok wcześniej
Jeśli na mieszkania nie będzie funduszy z KPO, to będą budowane z pieniędzy budżetowych
Odwrócone hipoteki warte ponad 100 mln zł
Spółdzielnia Mieszkaniowa „ROW” Wodzisław Śląski
Polacy budują coraz więcej domów jednorodzinnych
Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem w kolejnym banku
COVID-19 ostudził zapał cudzoziemców do kupowania mieszkań w Polsce. Mniej kupili ich nawet Ukraińcy
Mieszkania osiągają rekordowe ceny, a chętni ciągle są
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Miechowice”
Ile kosztuje działka budowlana? Metr kwadratowy na wagę złota
Nowela ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zobacz, co się zmieni
Obligacje deweloperów znów mają wzięcie
Odwrócone hipoteki warte ponad 100 mln zł
Zakaz sprzedaży ziemi przedłużony o 5 lat. Przepisy wchodzą w życie lada dzień
Rząd zamierza przeznaczyć dodatkowe 5 mld zł na budowę mieszkań
UOKiK dąży do wycięcia polskich deweloperów?
Mit wielkiej płyty odczarowany
Wywóz śmieci drenuje portfele. Podwyżki sięgnęły nawet 100 proc.
Mieszkaniowy rozkwit w mniejszych miastach. Deweloperzy biją rekordy poza Warszawą
Jak stworzyć miasto przyjazne starzeniu
Drożeją nie tylko centra
Boom na ogródki działkowe nie słabnie. Skrawek ziemi w mieście na wagę złota
Nieruchomości w kurortach turystycznych – co z cenami w czasach covidu?
Modelowe osiedle ekologiczne – co jest standardem, a co niedaleką przyszłością?
Rynek budownictwa mieszkaniowego ogarnęła inwestycyjna euforia
Zarząd Budynków Miejskich II Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. w Gliwicach
Spółdzielnia Mieszkaniowa Nadodrze w Głogowie
Nie ustają kontrowersje wokół nowego funduszu
Odbiór mieszkania – deweloper może nawet odstąpić od umowy. Sprawdzamy, jakie prawa i obowiązki ma nabywca
Dwie średnie pensje pozwalają na zakup dużego M. Popyt na kredyty hipoteczne najwyższy w historii
Rośnie mieszkaniowa gorączka
Kto powinien zarabiać na wzroście wartości ziemi?
Rośnie mieszkaniowa gorączka
Szukasz taniego mieszkania w dużym mieście? Znajdziesz je, ale… na peryferiach
Rząd proponuje nowy sposób na poprawę dostępności tanich mieszkań na wynajem
Gmina Iłża
Wkład własny kredytów mieszkaniowych. Sprawdzamy, jakie pieniądze przynoszą obecnie Polacy do banków
Ubyło promocji kredytów hipotecznych. Stawki są nieco niższe
Czynsze stabilniejsze, ale NBP ostrzega przed spadkiem
Pierwsza rekrutacja do mieszkań+ na Mazowszu
Ceny mieszkań w Polsce. Taniej nie będzie nawet przez dwa lata
Mieszkanie bez wkładu własnego. Rząd chce pomóc młodym kupić pierwsze lokum
Za działki rekreacyjne chcą więcej i więcej
Szturm Polaków po hipoteki. Popyt wzrósł dwukrotnie
Najwyższe budynki w Polsce. Warszawski biurowiec z europejskim rekordem
Darowizna i dziedziczenie. Ilu Polaków otrzymało mieszkanie za darmo?
Nowe trendy na rynku nieruchomości mieszkaniowych
Supernowoczesne biurowce wchodzą do mniejszych miast
Życzenia Wielkanocne
Miniony rok był rekordowy na rynku działek budowlanych
Ile obecnie trwa wpis hipoteki do księgi wieczystej?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wyniesie 1 mld zł, choć potrzebne jest siedem razy mniej
Wydatki na cudzą nieruchomość nie dają ulgi w PIT
Międzyzakładowa Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa Perspektywa
Nowosolska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Wspólnota Mieszkaniowa „AGAT” Krawczyńskiego 4 Lwówek Śląski
Wspólnota Mieszkaniowa Krawczyńskiego 8 Lwówek Śląski
Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Piekarach Śląskich
Czeka nas rok nadrabiania zaległości w mieszkaniówce. Rynek najmu jest daleki od załamania
Wyższa półka najbardziej odporna na wahania na rynku
Inwestorzy nie odwrócą się od biur
Jak zapobiec zalaniu mieszkania? Wynalazek Izraelczyka
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Jarosławiu
GUS: Liczba pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła w lutym o 43,7 proc.
Dobra koniunktura w mieszkaniówce. Sroga zima nie zatrzymała budów
Co z cenami mieszkań w 2021 r.? Oto najnowszy raport
Sprzedający chcą jeszcze więcej
Koluszkowska Spółdzielnia Mieszkaniowa
W 2020 r. utrzymanie mieszkania podrożało o 7%
Nowe „M” w stolicy poniżej 7 tys. zł za m kw.? Ekspert: znalezienie graniczy obecnie z cudem
SAN a najem komercyjny
BIK: w lutym banki przyznały więcej kredytów mieszkaniowych o 0,4 proc.
Koniec wielkich wzrostów cen mieszkań?
Częstochowska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Walka ze smogiem za pomocą kija i marchewki. W Polsce konieczne jest jedno i drugie!
Urząd Gminy w Parzęczewie
Toruńskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Złote Łany”
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Załęska Hałda”
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Żorach
Inteligentne biurowce szykują się na pocovidowy czas
10-procentowy wkład własny już w 9 bankach. Sprawdzamy kredyty hipoteczne na mieszkanie
Lokum się rozkręca
SIM zastąpi Mieszkanie+. Pierwsze skrzypce zagrają samorządy
Mieszkanie Plus: Dodatkowe punkty za książeczki mieszkaniowe
Czynsze najmu rosną znacznie szybciej niż raty kredytów
Zielone obligacje zapewniają miliony euro wpływów
Na mieszkania pożyczamy więcej
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa „Wanacja”
Scenariusze dla mieszkaniówki
BGK: wsparcie nawet do 80 proc. kosztów budowy i modernizacji budynków komunalnych
Rosnące ceny mieszkań w Polsce. Prezes NBP zabrał głos
Hipoteki schodzą jak ciepłe bułeczki
BGK: wsparcie nawet do 80 proc. kosztów budowy i modernizacji budynków komunalnych
Nieruchomości w czasie pandemii. W co chcą inwestować potentaci?
Polacy biorą kredyty na własne M. Popyt na kredyty hipoteczne wzrósł w lutym o 17,1 proc. rdr
Ulga przy samowoli to wyjątek
Wspólnota Mieszkaniowa Krawczyńskiego 2 Lwówek Śląski
Spółdzielnia Mieszkaniowa Zazamcze
Gmina Lewin Kłodzki
Spółdzielnia Mieszkaniowa przy Politechnice Śląskiej
Badać, analizować i … wątpić
Polacy mogą odzyskać 1,3 mld zł z ulgi na fotowoltaikę
Rzecznik Finansowy broni frankowców, którzy mogą stracić dom
10 proc. wszystkich bankructw w ciągu ostatnich 12 miesięcy dotknęło budownictwa
W 2020 r. kredyty hipoteczny dostawali ci, którzy mieli duży wkład własny
Kiedy wreszcie spadną ceny mieszkań? Czy to już bańka cenowa?
Sprzedaż kredytów mieszkaniowych w 2021 roku przekroczy 60 mld zł
Przez nowy pomysł ceny poszybują?
Czy skutki brexitu są już zauważalne na rynku mieszkaniowym w Polsce?
Kiedy wreszcie spadną ceny mieszkań? Czy to już bańka cenowa?
Ceny mieszkań i ranking kredytów hipotecznych. Najnowszy raport z rynku nieruchomości
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny może zwiększyć atrakcyjność rynku nieruchomości
Młodzi na wynajmowanym
W 2020 roku mieszkania zdrożały o niecałe 6 proc. Ceny rosną wolniej niż pensje
Projekt ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przyjęty przez rząd
Rośnie apetyt banków na kredyty mieszkaniowe
Fundusz podniesie bezpieczeństwo i ceny
2021 rok oczami deweloperów. Co przyniesie przyszłość?
Według NBP trudno o jednoznaczną ocenę decyzji banków w sprawie kredytów walutowych
Nowelizacja ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach może sparaliżować budowlankę
Mieszkania najbardziej zdrożały w mniejszych miastach
Wirus łaskawy dla mieszkań. Debata ekspertów
Deweloperzy utrzymują ceny w ryzach. Miliardy z depozytów ożywią popyt?
Nowelizacja ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach może sparaliżować budowlankę
Banki proszą o pomoc w przewalutowaniu kredytów frankowych. NBP czeka na konkrety
Rośnie apetyt banków na kredyty mieszkaniowe
Wkład własny w 2021 roku. Sprawdzamy, ile trzeba przynieść do banku, by dostać kredyt
Uchwała Izby Cywilnej SN ws. kredytów walutowych będzie ogłoszona publicznie 25 III
Roszady w promocjach kredytów hipotecznych. Obniżki i podwyżki stawek
Ile w Polsce kosztuje działka pod dom?
Inwestorzy pod ścianą?
Rządowe ograniczenia zabiły rynek działek rolnych?
Boom magazynowy w Polsce. To zasługa rozwoju sektora e-commerce
5 sposobów na mieszkanie z niskim wkładem własnym
Ziemia jest droga jak złoto
Sądy mają problemy ze sporami frankowymi. Ważne rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego niebawem
Ranking miast najatrakcyjniejszych dla sektora usług biznesowych wygrało Trójmiasto
Pandemia nie odstraszyła kupujących na kredyt
Oznak spadku cen mieszkań nie widać
Polska rzeczywistość mieszkaniowa na tle Europy: w czym jesteśmy gorsi, a w czym lepsi od innych krajów
W 2021 roku czeka nas kolejny wzrost cen mieszkań?
Poślizg w księgach wieczystych
Kiedy spółdzielnia tonie
Mieszkania bezpieczną przystanią. Polacy ruszyli na zakupy w czasie pandemii
Gowin: Program „Lokal za Grunt” startuje w kwietniu
Kumulacja pozwoleń dla deweloperów
My grunty, wy lokale
Nie mamy już najdroższych hipotek w Europie. Pomogło cięcie stóp
Dzięki programowi Mieszkanie Plus powstało ponad 26 tysięcy mieszkań
Ubiegły rok rekordowy dla frankowiczów
Popyt na hipoteki znowu rośnie
Co się będzie działo z cenami mieszkań w 2021 roku? Oto prognozy analityków
Mieszkania drożeją, najem coraz tańszy. Rozwierają się nożyce cen na rynku nieruchomości
O inwestycjach zadecydują plany
Coraz częściej bierzemy kredyty na domy
Jak może zmienić się rynek mieszkaniowy? 10 prognoz, które mogą szokować
Polacy znowu kupują mieszkania za gotówkę. Rynek mieszkaniowy wrócił do normy
Ograniczyć ślad węglowy
Bezpieczna przystań będzie przyciągać klientów
Zamiana biur na mieszkania jest możliwa?
Gdzie jest najwięcej mieszkań z niskim czynszem?
Potentaci o perspektywach w 2021 r.
Dziwny rok deweloperów. Ile mieszkań sprzedali?
Więcej pustostanów i korekta stawek czynszowych. Co czeka polski rynek biurowy w 2021 roku?
Społeczna część pakietu mieszkaniowego do poprawki. Ustawa o mieszkalnictwie podpisana
Dwupunktowe marże to już standard. Sprawdzamy oferty hipotek
Tam ceny mieszkań spadły najbardziej
Banki dość chętnie udzielają kredyty mieszkaniowe. Jednak ich oprocentowanie nieznacznie wzrosło
W pandemii deweloperzy hamują z budową mieszkań? Nic podobnego!
Podwoił się popyt na nowe domy
Nadchodzą e-wnioski
Zakup lokalu na licytacji komorniczej bez wychodzenia z domu? Jest projekt zmian
Rezerwacja nie zobowiązuje
Rządowa pomoc dla kupujących pierwsze mieszkanie
Duży poślizg w księgach
Deweloperzy są aktywni również w mniejszych miastach!
Warszawski rynek mieszkaniowy uodpornił się na COVID-19
Nie chodzi już o zarobek. Hipoteki idą jak woda, bo Polacy chcą ratować oszczędności
Można wytoczyć sprawę o eksmisję byłemu lokatorowi mieszkania komunalnego
Zmiany dotyczące książeczek mieszkaniowych. Premie będą wypłacane częściej
Takiego boomu na ziemię i domy nie było od kilkunastu lat
Niższe kryterium dochodowe oznacza, że mniej osób otrzyma dopłaty do czynszów
Kredyty są najtańsze w historii. Przeciętny kredytobiorca ma 150 tys. zł wkładu własnego
Choć się przekształcili, płacą za użytkowanie
Srebrne nieruchomości wciąż na celowniku
Gmina pobierze wyższy podatek od mieszkania wynajmowanego turystom
Nowelizacja ustawy o umowie koncesji na roboty budowlane. Pilny rządowy projekt skierowany do drugiego czytania
Takiego boomu na ziemię i domy nie było od kilkunastu lat
Tam pandemia obniżyła ceny domów
Ranking warunków mieszkaniowych w Polsce. Kołobrzeg liderem zestawienia
Czy nowe przepisy prawa budowlanego przyczynią się do uproszczenia procedur?
Jak kupić mieszkanie od dewelopera? Oto 5 najważniejszych porad
Lokale na wynajem liczą na powrót gości
Więcej zieleni, mniej betonu
Banki nie nadążają z rozpatrywaniem wniosków o kredyty hipoteczne
Umowa o dzieło czy roboty budowlane?
Kupujący mieszkania pod koniec roku mogą liczyć na niższe ceny i lepszy kredyt
Warunki mieszkaniowe w 2019 r. – które miasta przodowały?
Czy budownictwo mieszkaniowe wygra z COVID-19?
Mieszkania do wynajęcia odporne na Covid-19? W budowie 2 razy więcej mieszkań na wynajem niż przed rokiem
Kupujący mieszkania pod koniec roku mogą liczyć na niższe ceny i lepszy kredyt
Formalności zostają jednak po staremu
Podczas drugiej fali pandemii banki nie zakręcają kurków z hipotekami
Chcemy promować budownictwo z prefabrykatów w Polsce
Fiskus chce przyspieszyć egzekucję należności
Czy Polacy utoną w mieszkaniowych długach
Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
To może być cisza przed pandemiczną burzą w mieszkaniówce?
Co jesienna fala pandemii zrobi z cenami mieszkań? Za i przeciw spadkom
Odszkodowania za reprywatyzację: Komisja weryfikacyjna wypłaciła lokatorom ponad 2,1 mln zł
Zwrotna darowizna nieruchomości może nie być opodatkowana
Mieszkania dla Kowalskiego. Sprawdzamy, co oferuje budownictwo popularne w Polsce
Pozwolenie na budowę, zgłoszenie czy zwolnienie z formalności? Jak to jest w nowym prawie budowlanym
W październiku średnia wartość wniosku kredytowego na mieszkanie była wyższa o 8,1 proc. rdr
Pewna lokata na trudne czasy
Budowa w czasie koronawirusa znowu będzie łatwiejsza
Rząd przyjął projekt „rynkowej części” tzw. pakietu mieszkaniowego
Mieszkanie+: deweloper dostanie działkę za lokale
Podstawy prawne zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz przepisy dotyczące rynku nieruchomości w Polsce
Gminni lokatorzy mieszkają w zabytkach?
Wchodzą w życie nowe standardy w planowaniu przestrzennym
Wrocław, Bydgoszcz, Poznań przyjazne deweloperom
Fala renowacji domów wkrótce ogarnie Polskę. Wzrośnie wydajność energetyczna budynków
Produkcja lokali rozgrzana, gorzej z zakupami nowych działek
Samorządy wspierają lokalnych przedsiębiorców. Zwolnienie z opłaty targowej to pierwszy krok
Nieruchomości komercyjne czekają na lepsze czasy
Niższy podatek nie tylko od budynków mieszkalnych
Sejm przyjął pakiet wspierający rozwój mieszkalnictwa
Sprzedaż mieszkań w największych miastach spadła o 17 proc. To nie są szokujące wyniki
Rzecznik Finansowy pyta o unieważnienie kredytów frankowych
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Mieszkania uchodzą za bezpieczną przystań
Marże w górę – tak zdrożały kredyty hipoteczne
Jedna ściana nie oznacza, że grunt jest zabudowany
Zmiany cen mieszkań w Polsce. Czy opłaca się wstrzymać z zakupem własnego M?
Duży poślizg dla wuzetek
Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem to już nie margines
Wiata śmietnikowa do … pracy zdalnej
Airbnb po polsku. W Polsce w ok. 40 tys. mieszkań prowadzony jest najem krótkoterminowy
Deweloper mieszkaniowy chce iść w magazyny
Mieszkaniowi oszuści na łowach. Okradają wynajmujących
Pakiet mieszkaniowy zwiększy społeczne budownictwo czynszowe, ale ma też wady
Mapy geodezyjne muszą odpowiadać faktycznej własności działek
Sytuacja na rynku wynajmu mieszkań w Polsce – jesień 2020
Pandemia sprzyja przeprowadzkom za miasto. Uciekamy na przedmieścia
Mieszkania na wynajem są coraz tańsze. Na rynku jest dużo pustych lokali o gorszym standardzie
Zmiany w prawie budowlanym. Jak przyspieszyć budowę przyłącza mediów
Najwięksi wierni biurom
Adresy działek rekreacyjnych rządzą się swoimi prawami
Więcej chętnych na kredyty mieszkaniowe. Banki powoli luzują politykę
W kryzysie kapitał przepływa inaczej
Coraz łatwiej o tanie mieszkanie na wynajem
Stawki za najem lecą w dół. Ile dziś wynosi rentowność inwestycji w mieszkanie?
Spółdzielnie chcą odzyskać grunt pod nogami. Inwestują w przestrzeń ogólnodostępną
Solidni dostawcy zysku kontra wirtualni gamerzy
Wielkie przeceny? Wątpliwe
Mieszkanie+ rozwija się, ale zbyt wolno
Aranżacja mieszkania wpływa także na jego wielkość
Projekt wzmocnienia nadzoru nad nieruchomościami Skarbu Państwa trafił do konsultacji
Jak sprzedać część działki w użytkowaniu wieczystym
Nowy rekord cen w Warszawie
Koniec sporów o ryczałt z wynajmu. Dobra wiadomość dla tych, którzy nie ponoszą dużych kosztów
Komunikat dotyczący stosowania rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego
Zwrot podatku minimalnego za 2020 r. związany z brakiem nieprawidłowości
Pakiet mieszkaniowy stawia na wielość narzędzi. To dobry kierunek
Rynek pożyczek nie może się odbudować
Transformacja biurowców w stolicy
Mieszkania nie tanieją. To może dom albo ziemia?
Budownictwo mieszkaniowe wciąż w optymalnej formie
Rachunki za lokal pomoże opłacić rząd
W Krakowie pierwszy rok bez kopciucha
Smog w oku drona. Posypią się mandaty
Konsultacje publiczne projektu ustawy o zmianie ustawy o Rzeczniku Małych i Średnich Przedsiębiorców, ustawy o pracownikach urzędów państwowych oraz ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Luki w nowym prawie budowlanym
Bankowcy za bardzo zaostrzyli kryteria udzielania kredytów hipotecznych. Zaczęło się odkręcanie śruby
Tylko strażak usuwa bez zgód
Nowe domy będą droższe?
Ilu Polaków posiada lokum na własność? Obserwujemy wyraźny trend
Odwieczny konflikt między mieszkańcami, a zarządami spółdzielni o remonty, ich wykonawców i koszty trwa
Ofert pełno, tylko najemców brakuje
Powolne odmrażanie kredytów mieszkaniowych
Nowelizacja prawa budowlanego: 13 kluczowych ułatwień dla inwestorów
Sejm skierował pakiet zmian w ustawach mieszkaniowych do komisji
Zanim inwestycje przyspieszą, minie jeszcze trochę czasu
Zmiany w prawie budowlanym wchodzą w życie. Nowe przepisy ułatwią pracę inwestorom
Na rynku wtórnym ruch jak kiedyś, ale ceny stanęły
Zabudowałeś ponad połowę działki? Zapłacisz podatek od betonu
Wywłaszczenie: czy każdy cel publiczny uzasadnia wyzucie z własności?
Przegrzewające się domy. Nowy problem dla mieszkańców i deweloperów
Nowe mieszkania powinny być tańsze o ponad 30 proc.
Ogromny spadek popytu na wynajem
Walne w spółdzielniach nie mogą czekać na koniec epidemii
Kroplówka nie dla wszystkich
Wywłaszczenie ląduje w TK. Czy obywatela zawsze można wyzuć z własności?
Będzie abolicja dla starych samowoli
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy w częściach nie jest wykluczone
BIK: O 4 proc. rdr wzrosła średnia wartość kredytu mieszkaniowego. Polacy kupują coraz droższe nieruchomości
Mieszkanie na start, SIM i dopłaty. „Chcemy dać wybór: stabilny najem lub zakup mieszkania”
Polaków nie stać na mieszkania. Kredyty są coraz droższe
Deweloperzy jednak płacą dywidendy
Masz pytanie? Skontaktuj się z nami!
+48 32 203 89 30 / biuro@ign.org.pl
Na rynku nieruchomości działamy od 2005 r. Instytut Gospodarki Nieruchomościami powstał z inicjatywy organizacji pozarządowych oraz wyższych uczelni związanych z gospodarką nieruchomościami, ochroną środowiska oraz szeroko rozumianą polityką energetyczną.
Instytut Gospodarki Nieruchomościami jest głównym założycielem Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami – największej w Polsce izby gospodarczej skupiającej podmioty związane z rynkiem nieruchomości.
W ramach naszej działalności współpracujemy z wieloma instytucjami funkcjonującymi na rynku zarządzania nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wyższymi uczelniami oraz grupami zawodowymi związanymi z energetyką, budownictwem i ochroną środowiska.
Wiedza praktyczna jaką posiadamy pozwala nam skutecznie konkurować na trudnym i wymagającym rynku.
ul. Mickiewicza 29
40-085 Katowice
+48 /32/ 203 89 30
698 361 665
biuro(at)ign.org.pl
Numer rachunku bankowego:
ING Bank Śląski
nr 78 1050 1588 1000 0022 9491 5976
[FM_form id=”1″]
Serwis wykorzystuje pliki cookies. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na wykorzystywanie plików cookies. Zapoznaj się z naszą polityką prywatności.

Region Polski Centralnej, położony na skrzyżowaniu dwóch kluczowych autostrad kraju, to jeden z największych rynków powierzchni magazynowych w Polsce. Tutejsze lokalizacje logistyczne posiadają dużo zalet, a sam region – pomimo swojej wielkości – nadal posiada potencjał na rozwój – mówi Katarzyna Misztal, Junior Negotiator, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield.
Region Polski Centralnej obejmuje między innymi miasto Łódź wraz z lokalizacjami okalającymi, tj. Konstantynowem Łódzkim, Pabianicami, gminą Nowosolna, Strykowem oraz Piotrkowem Trybunalskim. Jest niezwykle dynamicznie rozwijającym się regionem. Tylko w okresie ostatnich 5 lat jego zasoby, zwiększyły się o ponad 2 miliony mkw., w tym około 730 tys. mkw. samej Łodzi i okolicach, co oznacza trzykrotny wzrost wielkości tego rynku!
Spis treści:
Niewątpliwym atutem regionu Polski Centralnej jest jego centralne położenie geograficzne oraz bardzo dobra infrastruktura drogowa. Mamy tutaj dostęp do dwóch autostrad – A1 oraz A2 – a także do drogi ekspresowej S8, łączącej aglomeracje: wrocławską, łódzką, warszawską i białostocką.
Główne ośrodki i dzielnice przemysłowo-magazynowe w Łodzi i okolicach skierowane są głównie w pobliskiej odległości do tras szybkiego ruchu, okalających Łódź. Przez wiele lat największym skupiskiem magazynów był Stryków, głównie ze względu na krzyżujące się tu autostrady A1 i A2 ale również region łódzkiego Widzewa. W przypadku tej dzielnicy potencjał do budowy nowych magazynowych gwarantowała nie tylko bliskość i dojazd do węzła A1, lecz również duża liczba wolnych terenów inwestycyjnych oraz otwartość miasta na współpracę z deweloperami, poprzez planistykę ukierunkowaną na przemysł oraz odpowiednią komunikację miejską.
Dziś główne ośrodki nowoczesnych magazynów na łódzkim Widzewie skumulowane są w rejonie ul. Ofiar Terroryzmu 11 Września, ul Tomaszowskiej / Jędrzejowskiej, ul. Niciarnianej, ul. Zakładowej oraz ul.Transmisyjnej. Swoje parki magazynowe zdecydowali się ulokować tu tacy deweloperzy jak m.in. Panattoni, Prologis, Segro, MLP, 7R, Logicor czy City Link.
Patrząc jednak na mapę dostępnych i planowanych terenów inwestycyjnych w aglomeracji łódzkiej, trzeba zwrócić na pewno uwagę na coraz mocniej rozwijający się obszar zachodnio-południowy, czyli okolice Konstantynowa Łódzkiego czy Ksawerowa.
Potencjał rozwoju regionu Polski Centralnej wzrasta wraz z budową drogi ekspresowej S14, czyli tzw. zachodniej obwodnicy Łodzi, oraz obwodnicy Pabianic. W przyszłości trasa połączy autostradę A2 (węzeł Emilianów) z drogą ekspresową S8 (węzeł Róża), biegnąc na południe po zachodniej stronie Łodzi, Zgierza i Pabianic. Łączna długość tej trasy to ok. 41 km. W całości przebiegać będzie w województwie łódzkim, na obszarze gmin Zgierz, Aleksandrów, Konstantynów i Pabianice oraz trzech dzielnic Łodzi (Górnej, Polesia i Bałut). Nowy fragment drogi ekspresowej S14, którego zakończenie budowy planowane jest na 2023 rok, domknie tzw. ring dróg szybkiego ruchu wokół Łodzi.
W związku z inwestycjami drogowymi, rośnie zainteresowanie inwestorów zakupem i realizacją projektów magazynowych w tej okolicy. To właśnie w rejonie Ksawerowa czy w pobliżu Konstantynowa Łódzkiego przygotowane zostały tereny inwestycyjne o łącznej wielkości ok. 400 ha. Widzimy również dużą aktywność deweloperów, powstają nowe projekty magazynowe np. Panattoni Park Łodź West w miejscowości Niesięcin czy 7R Park Łódź West II zlokalizowany przy ulicy Maratońskiej w Łodzi. Zachodnio-południowa strona aglomeracji łódzkiej staje się zatem świetną alternatywą, odciążającą tym samym mocno eksploatowany obecnie Widzew.
Autor: Katarzyna Misztal, Junior Negotiator, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych Cushman & Wakefield
Disclaimer: Informacje zawarte w niniejszej publikacji służą wyłącznie do celów informacyjnych. Nie stanowią one porady finansowej lub jakiejkolwiek innej porady, mają charakter ogólny i nie są skierowane dla konkretnego adresata. Przed skorzystaniem z informacji w jakichkolwiek celach należy zasięgnąć niezależnej porady.
Polecane
Rynek najmu w marcu: więcej ofert, stabilne ceny, rosnące zainteresowanie
Sprzedaż mieszkań wyhamowała. Ekspert: „To nie jest czas dla flipperów”
Łódzkie liderem rynku logistycznego w Polsce – wzrost najmu o 61% r/r
Gotowych mieszkań jest mniej, ale oferta deweloperów rośnie
REIT-y ożywią polski rynek najmu? Deweloperzy komentują możliwe zmiany
Kupujący czekają, deweloperzy tracą nadzieję – rynek mieszkań w fazie zawieszenia
Ożywienie na rynku kredytowym. Marzec z najmocniejszym wynikiem od ponad roku
Trójmiejski rynek biurowy: wysoki popyt, umiarkowana podaż
Na REIT-y czeka nie tylko rynek nieruchomości, ale i polskie firmy
Mieszkaniówka w styczniu: powrót podaży, ale wciąż mało transakcji
2024 rokiem stabilizacji na rynku biurowym w Warszawie
Rok 2024 na rynku mieszkaniowym: Rekordowa podaż, stabilne ceny i prognozy na 2025
Polski rynek biurowy na stabilnym kursie: Popyt utrzymuje się, deweloperzy stawiają na modernizacje
Wybrane kategorie
CEO Magazyn to portal skierowany do przedsiębiorców, inwestorów, menedżerów, właścicieli firm, prezesów i kadry zarządzającej. Serwis dostarcza praktyczne wskazówki, informacje i analizy branżowe opracowane przez ekspertów.
Nowa era protekcjonizmu: skutki amerykańskich ceł dla Chin, UE i światowego handlu
AI, zdalna opieka i cyberbezpieczeństwo. Jak zmienia się globalna opieka zdrowotna?
PwC: Listing Act wprowadza istotne ułatwienia dla spółek giełdowych. Nowe przepisy już obowiązują
Polski rynek private equity najmocniejszy w regionie
© CEO Magazyn