- NSA uznał, że szybka sprzedaż mieszkań po remoncie to działalność gospodarcza.
- Brak osobistego użytkowania nieruchomości świadczy o zarobkowym charakterze transakcji.
- Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat wiąże się z 19% podatkiem dochodowym.
- Osoby flipperzy mogą być objęte wzmożonymi kontrolami podatkowymi.
- Podstawą prawną są wyroki NSA oraz ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) uznał, że zakup mieszkań, ich remont oraz szybka sprzedaż z zyskiem stanowią działalność gospodarczą, co wiąże się z obowiązkiem odprowadzania wyższych podatków dla tzw. flipperów.
Sprzedaż nieruchomości jako działalność
W wyroku o sygn. II FSK 823/22 NSA orzekł, że sprzedaż nieruchomości, które były wcześniej remontowane i sprzedawane w krótkim czasie, kwalifikuje się jako prowadzenie działalności gospodarczej. Sąd podkreślił, że brak osobistego użytkowania nieruchomości oraz zorganizowany charakter działań świadczy o zarobkowym charakterze tych transakcji.
Przesłanki działalności gospodarczej
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, działalność gospodarcza jest definiowana jako zorganizowana i ciągła. W analizowanej sprawie podatniczka nabyła cztery mieszkania w latach 2014-2015, a różnice pomiędzy cenami ich nabycia a sprzedaży wyniosły odpowiednio 85 000 zł, 97 000 zł, 102 000 zł i 88 000 zł. Sąd zauważył, że takie działania wskazują na zorganizowany charakter działalności, nastawionej na osiąganie zysku.
Podatki związane z działalnością gospodarczą
Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej wiąże się z wyższymi kosztami i obowiązkami podatkowymi. Osoby fizyczne, które sprzedają nieruchomości przed upływem 5 lat od ich nabycia, zobowiązane są do zapłaty 19% podatku dochodowego. W przypadku działalności gospodarczej, dochody opodatkowane są według skali podatkowej (12% i 32%), podatku liniowego (19%) lub ryczałtem, a w niektórych przypadkach może wystąpić obowiązek zapłaty podatku VAT.
Wzmożone kontrole podatkowe
Wyrok NSA może prowadzić do wzmożonych kontroli podatkowych w przypadku osób, które kupiły nieruchomość, przeprowadziły remont i szybko ją sprzedały. Osoby te mogą zostać objęte kontrolą skarbową, co stawia je w sytuacji, w której warto rozważyć konsultację z doradcą podatkowym oraz rejestrację działalności gospodarczej, aby uniknąć sankcji podatkowych.
Podstawa prawna
Podstawą prawną dla omawianych kwestii są wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 21.04.2025 r. (sygn. I SA/Rz 31/22) oraz wyrok NSA z dnia 25 lutego 2025 r. (sygn. II FSK 823/22), a także ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.