Program Pierwsze klucze ma na celu promowanie budownictwa społecznego i wspieranie finansowania partycypacji w Towarzystwach Budownictwa Społecznego (TBS) oraz Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM). Jakie będzie jego rzeczywiste znaczenie dla polskiego rynku mieszkaniowego? Eksperci z branży deweloperskiej przedstawiają zróżnicowane opinie na temat potencjalnego wpływu programu.
Ograniczony wpływ czy realna zmiana?
Przedstawiciele deweloperów różnie oceniają skalę oddziaływania programu. Tomasz Kaleta z Develii przewiduje, że Pierwsze klucze nie będą miały istotnego wpływu na rynek, głównie ze względu na zakładane limity ceny metra kwadratowego, które znacząco ograniczają pulę dostępnych mieszkań, zwłaszcza w największych miastach. Dodatkowo wykluczenie rynku pierwotnego z programu pozbawia beneficjentów dostępu do nowoczesnych inwestycji.
Z kolei Damian Tomasik z Alter Investment dostrzega potencjał programu, ale podkreśla, że kluczowe będą szczegóły jego wdrożenia i mechanizmy dystrybucji środków.
Kontrowersje wokół komercjalizacji TBS-ów i SIM-ów
Największe emocje budzi pomysł umożliwienia TBS-om i SIM-om prowadzenia działalności deweloperskiej z marżą sięgającą 25 proc. Piotr Byrski z Matexi Polska ostrzega, że taka komercjalizacja może sprawić, że misja społeczna zostanie podporządkowana logice zysku. „Bez jasno określonych reguł i skutecznego nadzoru może dojść do wypaczenia idei tańszego budownictwa społecznego” – zauważa ekspert.
Damian Tomasik dodaje, że jest to de facto wejście instytucji publicznych w segment rynku prywatnego, z przewagą w postaci dostępu do taniego finansowania i gruntów publicznych. Bez jasnych zasad może dojść do niezdrowej konkurencji, gdzie prywatni inwestorzy będą wypierani z kluczowych lokalizacji.
Potencjalna skala inwestycji
Joanna Chojecka z Grupy Robyg szacuje, że w ramach programu możliwe będzie wybudowanie około 15 000 mieszkań komunalnych oraz realizacja inwestycji przez TBS i SIM. Ich skala będzie zależała od dostępności gruntów, zdolności realizacyjnych TBS i SIM oraz zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców.
Ekspertka nie spodziewa się jednak, aby program miał znaczący wpływ na działalność deweloperów w Polsce, szczególnie tych z mocną, ugruntowaną pozycją, ponieważ ich oferta będzie kierowana do nieco innych odbiorców.
Konieczność większego zaangażowania państwa
Anita Makowska z Archicom podkreśla, że rola państwa i jednostek samorządu terytorialnego w polityce mieszkaniowej powinna być w Polsce zdecydowanie większa. „Dziś to przede wszystkim sektor prywatny odpowiada za nowe inwestycje” – zauważa analityczka.
Tomasz Czuchra z Waryński S.A. dodaje, że istotne jest, aby państwo konsekwentnie wspierało zarówno budownictwo komunalne, jak i mieszkaniowe, tworząc synergię między różnymi segmentami rynku. Tylko wówczas możliwe będzie zbudowanie spójnej, inkluzywnej polityki mieszkaniowej.
Współpraca zamiast konkurencji
Kilku ekspertów wskazuje na potencjał współpracy między sektorem publicznym a prywatnym. Damian Tomasik sugeruje, że dobrze zaprojektowany system partnerstw publiczno-prywatnych (PPP), gdzie TBS-y i SIM-y współpracują z prywatnymi inwestorami przy realizacji inwestycji, mógłby przynieść realne korzyści obu stronom i mieszkańcom.
Andrzej Gutowski z Ronson Development podkreśla, że rozwój rynku powinien opierać się na zrównoważonym podejściu, obejmującym wszystkie segmenty, zarówno komercyjny, jak i społeczny, a konsument powinien mieć realny wybór formy zamieszkania.
Podsumowując, program Pierwsze klucze ma potencjał do wprowadzenia istotnych zmian na polskim rynku mieszkaniowym, ale jego rzeczywisty wpływ będzie zależał od szczegółów implementacji, transparentności zasad oraz zdolności TBS-ów i SIM-ów do realizacji inwestycji przy zachowaniu społecznego charakteru ich misji.
