Sejm intensywnie pracuje nad nowelizacją przepisów dotyczących dzierżawy gruntów rolnych, które mogą znacząco wpłynąć na prawa właścicieli nawet 30% ziemi w Polsce. Zmiany te budzą duże kontrowersje, zwłaszcza że przedsiębiorstwo z branży rolnej złożyło skargę konstytucyjną w Trybunale Konstytucyjnym, kwestionując regulacje dotyczące dzierżaw zawartych przed 3 grudnia 2011 roku. Nowe przepisy, które mają wejść w życie w połowie 2026 roku, wprowadzają m.in. obowiązek uchwalenia planu ogólnego przez gminy do 30 czerwca 2026 r. oraz zaostrzają zasady sprzedaży i dzierżawy ziemi.
- Nowelizacja przepisów o dzierżawie gruntów rolnych budzi kontrowersje i jest przedmiotem skargi konstytucyjnej w TK.
- Projekt ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza obowiązek uchwalenia planu ogólnego przez gminy do połowy 2026 r. oraz zmiany w decyzjach WZ.
- Ceny ziemi rolnej osiągają rekordowe poziomy, utrudniając dostęp rolnikom do gruntów i wzmagając napięcia na rynku.
- Przepisy ograniczają sprzedaż ziemi przed upływem 5 lat od nabycia, wymagając zgody KOWR, z określonymi wyjątkami.
- Zmiany mają także ekologiczne i społeczne implikacje, wpływając na zarządzanie gruntami i bezpieczeństwo żywnościowe.
Eksperci alarmują, że rosnące ceny gruntów rolno-spożywczych oraz restrykcyjne regulacje mogą znacznie utrudnić dostęp do ziemi rolnikom, co z kolei może mieć dalekosiężne skutki dla rynku nieruchomości rolnych i całego sektora rolniczego w Polsce. W tle toczących się prac legislacyjnych i sporów prawnych wyłania się obraz rynku, który stoi przed poważnymi wyzwaniami zarówno ekonomicznymi, jak i społecznymi.
Nowelizacja ustawy o dzierżawie gruntów – kluczowe zmiany i kontrowersje
W październiku 2025 roku przedsiębiorstwo z branży rolnej złożyło skargę konstytucyjną na nowelizację przepisów dotyczących dzierżawy gruntów rolnych zawartych przed 3 grudnia 2011 r. Obecnie sprawa jest rozpatrywana przez Trybunał Konstytucyjny, co podkreśla wagę i spór wokół tych regulacji, jak informuje rolniczeabc.pl.
Projekt nowelizacji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, który znajduje się na etapie drugiego czytania w Sejmie, przewiduje istotne zmiany w systemie planowania przestrzennego. Kluczowym wymogiem jest obowiązek uchwalenia planu ogólnego przez gminy do 30 czerwca 2026 roku. Ponadto zmienione zostaną zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), co może wpłynąć na tempo i sposób zagospodarowania gruntów rolnych. Samorządy już teraz zgłaszają obawy dotyczące terminowości realizacji tych nowych obowiązków, jak wskazuje portal Infor.pl.
Nowelizacja zaostrza również przepisy dotyczące sprzedaży ziemi rolnej przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Wprowadza wymóg uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na takie transakcje, a także nakłada dodatkowe podatki. Próby obejścia tych przepisów mogą skutkować utratą prawa do ziemi, co ma na celu przeciwdziałanie spekulacjom na rynku gruntów rolnych. Wyjątki od tych zasad obejmują m.in. sprzedaż ziemi do 1 hektara oraz darowizny na osoby bliskie, które nie wymagają zgody KOWR, podaje Rolnictwo.net.
Rynek ziemi rolnej – ceny, dzierżawa i dostępność gruntów
Ceny gruntów rolnych w Polsce osiągają w ostatnim czasie rekordowe poziomy, co stanowi poważne wyzwanie dla rolników i inwestorów. Średnia cena zakupu ziemi wynosi około 65 301 zł za hektar, natomiast w województwie wielkopolskim średnia cena sięga aż 86 414 zł za hektar, podaje Agrofakt.pl na podstawie danych z 2024 roku. W niektórych regionach, według Wiescirolnicze.pl, ceny hektara ziemi ornej przekraczają nawet 140 tys. zł, co znacząco utrudnia nabywanie gruntów rolnikom i wywołuje kontrowersje wokół polityki gruntowej państwa.
Różnice regionalne widoczne są także na rynku dzierżawy ziemi. W województwie łódzkim ceny dzierżawy wynoszą około 30,7 dt/ha, natomiast w województwie kujawsko-pomorskim koszt dzierżawy 8 hektarów ziemi to około 2 500 zł, informuje Aldomarket.pl. Umowy dzierżawy gruntów zazwyczaj zawierane są na okres 25-30 lat, a wynagrodzenie za wynajem działki wynosi średnio od 8 000 do 20 000 zł rocznie za hektar, według danych Voltaicsystem.pl.
Eksperci oraz organizacje rolnicze, takie jak Krajowa Rada Izb Rolniczych, postulują uwzględnienie wartości rynkowej gruntów oraz bardziej elastyczne podejście do określania cen dzierżawy, aby ułatwić rolnikom dostęp do kredytów na zakup ziemi. Takie rozwiązania miałyby przeciwdziałać rosnącym barierom finansowym na rynku gruntów rolnych, podkreśla Agropolska.pl.
Konsekwencje ekologiczne i społeczne zmian w gospodarce gruntami
Eksperci zwracają uwagę, że zmiany klimatyczne osiągnęły już pierwszy punkt krytyczny, co skutkuje m.in. masowym wymieraniem ciepłowodnych raf koralowych. To zjawisko jest elementem szerszego zagrożenia ekologicznego, które może mieć poważne konsekwencje dla społeczeństwa i gospodarki, jak podkreśla Źródło 2 z Linkup. Wysokie ceny ziemi oraz restrykcyjne przepisy dotyczące jej obrotu mogą ograniczać dostęp rolników do gruntów, co z kolei może negatywnie wpłynąć na produkcję rolną i bezpieczeństwo żywnościowe kraju.
Nowelizacja ustawy wprowadza także obowiązek dołączania załącznika mapowego do dokumentacji dotyczącej gruntów oraz dostosowuje przepisy do wymogów ustawy o biogazowniach rolniczych. Ma to istotny wpływ na zarządzanie gruntami i ich wykorzystanie w kontekście rozwoju odnawialnych źródeł energii na terenach wiejskich, podaje Gisplay.pl.
Z punktu widzenia rynku nieruchomości mieszkaniowych, koszt zakupu gruntów stanowi obecnie od 20 do 30 procent całkowitego kosztu budowy mieszkań. Uwolnienie zasobów gruntów państwowych mogłoby obniżyć ceny działek nawet o 20-30 procent, co wskazuje na ścisłe powiązania między rynkiem ziemi rolnej a inwestycjami mieszkaniowymi, zauważa Komercja24.pl. W tym kontekście zmiany legislacyjne dotyczące gospodarowania gruntami mają potencjał wpływać nie tylko na sektor rolniczy, ale także na rynek budowlany i rozwój społeczno-gospodarczy kraju.
Trwające zmiany w przepisach dotyczących dzierżawy gruntów rolnych oraz dynamiczne ruchy na rynku ziemi stawiają przed rolnikami i samorządami sporo wyzwań. Rosnące ceny, bardziej rygorystyczne regulacje i nowe wymogi planistyczne mogą mieć dalekosiężne konsekwencje, zarówno dla gospodarki, jak i społeczności lokalnych. To, jak zostaną podjęte decyzje w najbliższych miesiącach, w dużej mierze zdecyduje o przyszłości zarządzania gruntami w Polsce.
