- 30% mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce pochodzi z wieloetapowych inwestycji.
- Największe osiedla mogą obejmować 30 lub więcej etapów, a ich budowa trwa ponad dziesięć lat.
- Zmiany kosztów budowy oraz inflacja wpływają na ceny mieszkań w kolejnych etapach inwestycji.
- Warunki techniczne budowy zmieniają się w czasie, co wpływa na jakość budynków i ich koszty.
- Nowelizacja przepisów wprowadziła minimalną odległość budynków od granicy działki na 5 metrów.
Deweloperzy w Polsce coraz częściej realizują wieloetapowe inwestycje mieszkaniowe, co potwierdzają analizy portalu TabelaOfert.pl. Ekspertka Ewa Palus wskazuje, że na początku 2025 roku około 30 proc. mieszkań na rynku pierwotnym pochodziło z takich projektów.
Wieloetapowe inwestycje na rynku mieszkaniowym
Jak zauważa Ewa Palus, główny analityk portalu TabelaOfert.pl, dzielenie inwestycji na dwa lub więcej etapów stało się standardem w branży deweloperskiej. „Pod koniec I kwartału tego roku ok. 30 proc. mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym znajdowało się w etapowanej inwestycji” – mówi Palus.
Przykłady dużych osiedli
W analizach portalu wskazano, że największe osiedla często obejmują 30 lub więcej etapów, a ich budowa może trwać ponad dziesięć lat. „Mówimy tu o osiedlach obejmujących kilka tysięcy mieszkań” – podkreśla Ewa Palus. W Warszawie do największych osiedli należą Wilno oraz Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód dewelopera Dom Development, a także osiedle wybudowane przez J.W. Construction na Woli.
Zmiany w kosztach budowy
Palus zwraca uwagę, że kolejne etapy inwestycji są rozpoczynane w odstępach kilku-kilkunastu miesięcy, co wpływa na ceny mieszkań. „Sama zmiana kosztów budowy czy inflacja powoduje, że ich budowa jest droższa, co przekłada się na ceny mieszkań” – zaznacza analityczka. Różnice w cenach między pierwszym a piątym etapem inwestycji są zazwyczaj znaczące.
Warunki techniczne budowy
W ciągu kilku lat, które trwają budowy dużych osiedli, zmieniają się warunki techniczne, jakim odpowiadają budynki. „To swoista konstytucja budowania obowiązująca wszystkich inwestorów” – mówi Ewa Palus. Zmiany te, często na bardziej restrykcyjne, wpływają na jakość budynków oraz koszty ich budowy. W ubiegłym roku weszła w życie nowelizacja, która określa minimalną odległość wielorodzinnego budynku od granicy działki na 5 metrów.